Qué revisar antes de comprar un piso de segunda mano

Antes de comprar un piso de segunda mano revisa tres bloques y en este orden: el edificio (ITE o IEE presentada, fachada, cubierta y derramas aprobadas en acta), los papeles (nota simple, certificado de deuda con la comunidad, IBI y certificado energético) y el interior (humedades, grietas, electricidad, fontanería y carpinterías). El interior va el último porque es lo más barato de arreglar y lo único que el vendedor sí ha maquillado.

El orden importa más de lo que parece. Casi todo el mundo entra al piso, mira la cocina, se imagina el sofá y ya está comprando. Los sustos caros casi nunca están dentro de la vivienda: están en el forjado, en la cubierta, en el acta de la junta de hace catorce meses y en la nota simple. Esta guía va estancia por estancia, con la gravedad de cada hallazgo y con el dato de dónde se comprueba cada cosa.

¿Por dónde se empieza a revisar un piso de segunda mano?

Por el año de construcción, que consultas gratis en el Catastro sin identificarte: el año y la superficie construida son datos no protegidos, y el artículo 52.1 de la Ley del Catastro Inmobiliario dice que todos podemos acceder a ellos. Ese año te dice qué normas no le eran exigibles al edificio y, por tanto, dónde mirar.

Cuidado con una cosa: el valor catastral sí es dato protegido según el artículo 51 de esa misma ley, así que no lo vas a ver en la Sede Electrónica del Catastro. Para eso necesitas el último recibo del IBI, que se lo pides al vendedor. Con el año de construcción en la mano, estas son las fechas que cambian lo que puedes esperar del edificio.

Fecha	Qué cambió	Qué miras si el edificio es anterior
14 de junio de 2002	Entra en vigor la Orden de 7 de diciembre de 2001, que prohíbe utilizar, producir y comercializar amianto. Lo ya instalado «seguirá estando permitido hasta su eliminación o el fin de su vida útil»	Bajantes, depósitos y cubiertas onduladas de fibrocemento
18 de septiembre de 2003	Fecha de entrada en vigor del Reglamento electrotécnico para baja tensión (RD 842/2002), que sustituyó al de 1973	Cuadro sin interruptor diferencial, enchufes sin toma de tierra, fusibles de rosca
29 de marzo de 2006	Entra en vigor el Código Técnico de la Edificación (RD 314/2006), con periodos transitorios de seis y doce meses para las distintas exigencias	Aislamiento, condensaciones en esquinas y encuentros, carpinterías
Obra recibida hace menos de 10 años	Siguen vivos los plazos de garantía del artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación	Aquí sí hay a quién reclamar un daño estructural, y no es el vendedor

Una precisión sobre el radón, porque se malinterpreta mucho: la sección HS6 del Código Técnico, introducida por el Real Decreto 732/2019, se aplica solo a obra nueva y a intervenciones en edificios existentes, y solo en los municipios de su apéndice B. Un piso de segunda mano sin reformar no está cubierto por esa exigencia.

¿Qué documentos hay que pedir antes de firmar nada?

Siete documentos, y los pides antes de dar un euro de señal. Cuentan la historia legal y económica del piso: quién es el titular registral, cuánto debe, qué obras vienen y si la vivienda es legalmente habitable. Ninguna visita, por buena que sea, detecta un embargo, una derrama aprobada o una superficie catastral que no cuadra.

Documento	Quién lo emite	Qué te dice	Señal de alarma
Nota simple	Registro de la Propiedad	Identificación de la finca, titulares de derechos inscritos y «la extensión, naturaleza y limitaciones de éstos», en palabras del artículo 222.5 de la Ley Hipotecaria	Quien te enseña el piso no es el titular; hay embargo o condición resolutoria
Certificado de deuda con la comunidad	Secretario o administrador de fincas	Si el vendedor está al corriente. La Ley de Propiedad Horizontal obliga al transmitente a aportarlo, y sin él no puede autorizarse la escritura salvo exoneración expresa	«Ya te lo paso», y nunca llega
Actas de las tres últimas juntas	Administrador de fincas	Derramas aprobadas o en estudio, goteras recurrentes, morosidad, obras de ascensor	Falta justo el acta del año pasado
ITE o IEE del edificio	Ayuntamiento o comunidad autónoma	Estado de conservación de los elementos comunes y deficiencias detectadas, con su calificación	No presentada, o presentada con deficiencias sin subsanar
Certificado de eficiencia energética	Técnico competente, registrado en la comunidad autónoma	Letra de A a G. Validez máxima de diez años, «excepto cuando la calificación energética sea G, cuya validez máxima será de cinco años» (art. 13 del RD 390/2021)	No existe: es obligatorio para los edificios que se vendan
Cédula de habitabilidad o licencia de ocupación	Comunidad autónoma o ayuntamiento	Que la vivienda cumple los mínimos legales para ser habitada. Su exigencia depende de tu comunidad autónoma	Caducada o inexistente donde se exige
Último recibo del IBI	Vendedor o ayuntamiento	Referencia catastral, valor catastral y si hay recibos impagados	La superficie catastral no coincide con la del anuncio

Dos apuntes sobre la nota simple. El primero: «tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos», dice el artículo 222.5 de la Ley Hipotecaria, así que para el tramo final de la operación acabarás pidiendo también la certificación. El segundo: no tienes que ir al registro del barrio, porque «los interesados podrán elegir libremente el Registrador a través del cual obtener la información registral relativa a cualquier finca, aunque no pertenezca a la demarcación de su Registro» (art. 222.8). El arancel del Real Decreto 1427/1989 fija «por nota simple informativa o exhibición, por cada finca (…) 3,005061 euros»; encima van el IVA y, si la pides por internet, los gastos del servicio. Todo esto lo desarrollamos en la guía de nota simple, cargas, ITE y derramas.

Un detalle del certificado energético que casi nadie usa: el RD 390/2021 obliga a incluir la calificación en «toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o de parte del mismo». Si el anuncio no lleva letra, o el vendedor no la tiene, o alguien se la está saltando. En Cataluña pasa algo parecido con la cédula: el artículo 26.2 de la Ley 18/2007 exige acreditarla «en cualquier transmisión, por venta, alquiler o cesión de uso, incluidas las derivadas de segundas y sucesivas transmisiones».

¿Qué se revisa en cada estancia y cómo de grave es cada hallazgo?

En cada estancia hay dos o tres cosas que importan y veinte que no. Lo que separa un hallazgo caro de uno barato es quién paga: si está en un elemento común lo arregla la comunidad y te llega como derrama; si está dentro de tu puerta, sale de tu bolsillo.

Dónde	Qué miras exactamente	Señal de alarma	Gravedad	Quién lo arregla
Portal y escalera	Buzones, cerraduras, humedad en el zócalo, cuarto de contadores, hueco del ascensor	Grietas en el arranque de la escalera, olor a humedad en el sótano, contadores antiguos	Media	Comunidad (derrama)
Fachada y patio de luces	Juntas, dinteles de ventanas, manchas verticales bajo balcones, barandillas	Cascotes desprendidos, armadura de balcón a la vista y oxidada, red de protección puesta	Crítica	Comunidad; obra cara y no negociable
Cubierta o última planta	Techo de la vivienda superior, cazoletas de desagüe, tela asfáltica si es accesible	Cerco de humedad en el techo del último piso, tejas movidas, charco permanente	Alta	Comunidad
Entrada y cuadro eléctrico	Número de circuitos, presencia de interruptor diferencial, si los enchufes tienen toma de tierra	Fusibles de porcelana, cuadro con dos automáticos, enchufes de dos clavijas sin tierra	Alta	Comprador; instalación completa
Salón	Esquinas exteriores, encuentro techo-fachada, suelo (¿pisa igual en toda la habitación?), enchufes	Moho negro en esquinas, tarima abombada, una sola pared repintada	Media-alta	Comprador
Cocina	Debajo del fregadero, muro donde apoya la campana, salida de humos, llave de paso, presión	Aglomerado hinchado bajo el fregadero, sin salida de humos a cubierta, olor a gas	Alta	Comprador
Baños	Techo (justo debajo del baño del vecino de arriba), pie de la bajante, juntas del plato, alicatado hueco	Mancha de humedad en el techo, azulejos que suenan a hueco al golpear, moho negro en la silicona perimetral	Alta	Depende: si viene de arriba, del vecino o de la comunidad
Dormitorios	Pared que da al exterior o a patio, detrás de los armarios, cierre de las puertas	Condensación en la pared norte, puertas que rozan o no encajan, hueco visible bajo la hoja	Media	Comprador
Ventanas y terraza	Cierre de todas las hojas, condensación entre vidrios, persianas, pendiente de la terraza hacia el sumidero	Vaho dentro del doble acristalamiento (la cámara está rota), agua estancada, barandilla floja	Media	Comprador; la terraza puede ser elemento común
Trastero, garaje y sótano	Muro de contención, eflorescencias blancas, nivel de humedad, ventilación	Sales blancas y pintura descascarillada a media altura del muro	Media	Comunidad si es elemento común

Dos trucos que cambian el resultado de la visita. El primero: lleva una linterna y un cargador de móvil pequeño para probar enchufes. El segundo: mira el techo del baño y de la cocina antes que ninguna otra cosa, porque es donde asoman las fugas del vecino de arriba y donde el vendedor pinta primero. Si hueles a pintura fresca en una vivienda vacía desde hace meses, pregunta qué había debajo. Distinguir una condensación de una filtración o de una capilaridad cambia el presupuesto por diez, y lo explicamos con detalle en cómo detectar humedades en un piso antes de comprarlo.

¿Qué grietas obligan a parar la compra y llamar a un arquitecto técnico?

Las que atraviesan el muro y se ven desde las dos caras, las horizontales en un muro de carga, las escalonadas a 45 grados desde la esquina de un hueco y cualquier vigueta hinchada con la fisura siguiendo su eje. Como referencia práctica, una fisura muy fina y en telaraña sobre el yeso casi siempre es retracción del acabado.

Qué ves	Qué suele significar	Qué haces
Fisura fina, en telaraña sobre el yeso	Retracción del material	Nada. Se tapa al pintar
Fisura vertical fina en tabique, junto al marco de una puerta	Movimiento de tabiquería, dilatación	Fotografía y vigila. Negocia pintura
Grieta que se ve desde las dos caras del muro	Movimiento estructural	Informe de arquitecto técnico antes de firmar arras
Grieta escalonada a 45º desde la esquina de un hueco	Asiento diferencial de la cimentación	Para. Informe técnico
Grieta horizontal en muro de carga o en el arranque de un pilar	Compresión excesiva o corrosión de armadura	Para. Informe técnico
Mancha ocre bajo el techo con la vigueta hinchada y fisurada en su eje	Corrosión de armadura o degradación del hormigón	Para. Ensayo de laboratorio; no lo decide una foto

Aquí conviene ser claro, porque es dinero y seguridad: una guía como esta te sirve para detectar la señal, no para diagnosticarla. El diagnóstico de una patología estructural lo firma un arquitecto técnico colegiado. En Cataluña, por ejemplo, la Generalitat detalla que los técnicos competentes para la inspección técnica de edificios son «arquitectes, arquitectes tècnics, aparelladors, enginyers de l'edificació» y graduados en ciencias y tecnologías de la edificación. Si ves cualquiera de las tres últimas filas de la tabla, no negocies precio todavía: encarga el informe. Ampliamos el asunto en qué grietas en un piso son peligrosas y cuáles no.

¿Cómo se comprueba la instalación eléctrica, el agua y el gas en una visita?

Con tres gestos: mirar el frontal del cuadro eléctrico, abrir dos grifos a la vez con la cisterna tirando y buscar el certificado de la última inspección de gas. Ninguno requiere herramientas. Y ninguno consiste en desmontar nada: mirar el cuadro es leer lo que hay a la vista, no abrirlo ni tocar cables.

Electricidad. El reglamento vigente es el Real Decreto 842/2002, en vigor desde el 18 de septiembre de 2003, que sustituyó al reglamento de 1973. Traducido: una instalación que no se ha tocado desde antes de esa fecha responde a criterios de hace medio siglo. Busca un interruptor diferencial (el que tiene botón de test) y cuenta circuitos. Mete el cargador en varios enchufes de cada habitación, sobre todo detrás de los muebles.

Cuándo parar y llamar a un instalador autorizado. Si no hay interruptor diferencial, si los enchufes no tienen toma de tierra, si el cuadro lleva fusibles de rosca o de porcelana, si hueles a quemado, si ves plástico amarilleado o deformado alrededor de un automático, o si simplemente la instalación es anterior a septiembre de 2003 y nadie la ha renovado: no toques nada, no abras el cuadro y que la revise una empresa instaladora habilitada antes de firmar. Esa visita cuesta una fracción de lo que cuesta descubrirlo después. Todo el detalle está en cómo revisar la instalación eléctrica de un piso antes de comprar.

Agua. Abre el grifo de la cocina y el del baño a la vez y tira de la cisterna. Si el chorro se convierte en hilo, hay un problema de presión o de sección de tubería. Deja correr el agua caliente y cronometra: si tarda mucho en un piso pequeño, apunta a un termo mal dimensionado o a una instalación larga y sin retorno. Mira debajo de todos los lavabos con la linterna: los cercos secos de cal delatan fugas antiguas.

Gas. La ITC-ICG 07 del Real Decreto 919/2006 es tajante: «Cada cinco años (…) las empresas instaladoras de gas habilitadas o los distribuidores de gases combustibles por canalización deberán efectuar una inspección de las instalaciones receptoras de los usuarios». Pide el último certificado. Si el vendedor no sabe ni dónde está, cuenta con que la caldera tampoco tiene el mantenimiento al día.

¿Qué materiales peligrosos puede esconder un piso antiguo?

Tres, básicamente: amianto, plomo en la fontanería y, según dónde esté el edificio, gas radón. No son motivo automático para no comprar, pero sí para saber qué te llevas y en qué condiciones se puede quitar. El amianto instalado antes de junio de 2002 sigue siendo legal y solo resulta peligroso cuando se manipula o se degrada.

• Amianto. La Orden de 7 de diciembre de 2001 entró en vigor el 14 de junio de 2002 y prohibió su utilización, producción y comercialización, pero añade que lo instalado antes «seguirá estando permitido hasta su eliminación o el fin de su vida útil». Aparece en bajantes y depósitos de fibrocemento, falsos techos y cubiertas onduladas. Las empresas que trabajan con él tienen que inscribirse en el Registro de empresas con riesgo por amianto (RERA) por el artículo 17 del Real Decreto 396/2006. Si vas a tirar tabiques o cambiar bajantes, pregúntalo antes de presupuestar la reforma.
• Plomo. Se reconoce por el color gris mate y porque se raya con la uña. Cambiar la instalación interior es obra menor; cambiar la columna general es cosa de la comunidad y va a junta.
• Radón. El Código Técnico fija un nivel de referencia «para el promedio anual de concentración de radón en el interior» de los locales habitables «de 300 Bq/m³», en la sección HS6 introducida por el Real Decreto 732/2019. Los municipios afectados están en el apéndice B de esa sección. El Consejo de Seguridad Nuclear aprobó además un listado de términos municipales de actuación prioritaria en la Instrucción IS-47, pensado para centros de trabajo. Si tu municipio aparece en esas listas y el piso es bajo o tiene sótano, la medición es la única forma de salir de dudas.

¿Cuántas veces hay que visitar el piso y a qué horas?

Dos visitas como mínimo, y a horas distintas. Una con luz natural para ver el estado real de paredes, techos y suelos. Otra al caer la tarde para saber cuánta luz entra de verdad, cuánto ruido hay y cómo es el portal cuando vuelve todo el mundo a casa.

Una tercera un sábado por la mañana te termina de contar el barrio. En la primera visita miras. En la segunda mides y fotografías. Lleva el móvil con batería, mide con la cinta las habitaciones que te importan (los metros del anuncio, los del Catastro y los de la escritura no siempre coinciden) y comprueba que el mobiliario que quieres cabe de verdad. Si el vendedor o la agencia te meten prisa para cerrar en veinte minutos, ese es un dato en sí mismo.

La luz merece un párrafo aparte porque no se puede reformar. Un salón orientado a norte en un patio interior estrecho no mejora con ninguna obra. Ve un día nublado: si con nubes necesitas encender la luz a media tarde, en enero vas a vivir con la luz encendida. Y el ruido del bar de abajo no aparece nunca en la visita de las once de la mañana. Baja a la calle y camina cinco minutos en cada dirección: contenedores, obras en marcha, locales de ocio y hasta la pendiente de la cuesta que vas a subir con la compra. Si quieres el entorno por escrito, para eso está el informe de barrio.

¿Qué deudas del piso heredas al comprarlo?

Heredas las que van unidas al inmueble, no a la persona. La Ley de Propiedad Horizontal dice que el adquirente «responde con el propio inmueble adquirido» de lo que debieran los anteriores titulares, y la Ley de Haciendas Locales declara el inmueble afecto al pago del IBI. El piso responde aunque tú no debas nada.

Deuda	¿Responde el piso?	Hasta dónde llega	Dónde lo compruebas
Cuotas de comunidad impagadas	Sí, el inmueble queda legalmente afecto	«La parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y (…) los tres años naturales anteriores» (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal)	Certificado de la comunidad
Derrama por mejoras	La paga «quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades» (art. 17.11 LPH)	Según el acuerdo de la junta	Actas de junta
IBI impagado	Sí. El inmueble queda «afecto al pago de la totalidad de la cuota tributaria, en régimen de responsabilidad subsidiaria»	Art. 64.1 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales	Último recibo y consulta al ayuntamiento
Hipoteca del vendedor	Sí, la carga sigue a la finca hasta su cancelación registral	Hasta que se cancele en el Registro	Nota simple
Plusvalía municipal	No. En transmisiones a título oneroso el sujeto pasivo es quien transmite el terreno (art. 106.1.b TRLHL)	—	Escritura y liquidación

Detalle que casi nadie exige: pide que el certificado de la comunidad sea de fecha reciente, no del trimestre pasado, y que incluya expresamente si hay derramas aprobadas pendientes de girar. Una fachada aprobada en junta y aún sin repartir es una factura con tu nombre. Y tienes la ley de tu lado: el transmitente «deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad», sin la cual no puede autorizarse el otorgamiento del documento público salvo que se le exonere expresamente.

¿Qué significan nota simple, ITE, IEE, derrama, cédula, arras y vicios ocultos?

La nota simple es el extracto del Registro con el titular y las cargas; la ITE es la inspección visual de los elementos comunes del edificio. Los otros cinco términos (IEE, derrama, cédula, arras y vicios ocultos) llevan detrás un plazo o un límite legal, y por eso conviene tenerlos claros antes de negociar.

• Nota simple. Manifestación del contenido de los asientos registrales. Reproduce «la identificación de la [finca], la identidad del titular o titulares de derechos inscritos sobre la misma y la extensión, naturaleza y limitaciones de éstos». Se pide en el registro que prefieras o a través del Colegio de Registradores.
• ITE (Inspección Técnica de Edificios). Inspección visual de los elementos comunes hecha por un técnico competente, que califica las deficiencias existentes. Atención a lo que la propia Generalitat de Catalunya advierte: «En cap cas té per objecte detectar vicis ocults». Una ITE favorable no significa que el piso esté bien.
• IEE (Informe de Evaluación del Edificio). El artículo 29.1 del Texto Refundido de la Ley de Suelo permite a la Administración requerir a los propietarios de vivienda colectiva que acrediten «el estado de conservación del edificio», «el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal» y «el grado de eficiencia energética». Es decir: la ITE más accesibilidad y energía.
• Derrama. Aportación extraordinaria que la junta aprueba para una obra que no cubre la cuota ordinaria: fachada, ascensor, cubierta.
• Cédula de habitabilidad. Documento autonómico que acredita que la vivienda reúne los requisitos mínimos para ser habitada. Su exigencia depende de cada comunidad autónoma: en Cataluña hay que acreditarla en cualquier transmisión.
• Arras penitenciales. El artículo 1454 del Código Civil permite «rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas». Ojo: tienen que constar expresamente como penitenciales; si no, el contrato puede interpretarse como arras confirmatorias y quedas obligado a comprar.
• Vicios ocultos. Defectos que hacen la vivienda «impropia para el uso a que se la destina», o que disminuyen ese uso hasta el punto de que, conociéndolos, no la habrías comprado o habrías pagado menos por ella (art. 1484 del Código Civil).

¿Cuándo es obligatoria la ITE del edificio que te interesa?

Depende del municipio, no del Estado. El Tribunal Constitucional declaró inconstitucionales y nulos, en su sentencia 143/2017, los apartados 2 a 6 del artículo 29 de la Ley de Suelo y el artículo 30 entero. No existe umbral estatal de antigüedad: lo fija cada comunidad autónoma o cada ayuntamiento.

Dónde	Cuándo hay que pasarla	Vigencia	Fuente
Cataluña	«Tots els edificis on hi hagi ús d'habitatge s'han de sotmetre a inspecció tècnica abans dels 45 anys d'antiguitat»	Del certificado de aptitud: 10 años sin deficiencias o con deficiencias leves, 6 con importantes, 3 con graves o muy graves y medidas cautelares	Agència de l'Habitatge de Catalunya
Madrid capital	Edificios «de tipología residencial de vivienda colectiva de más de cincuenta (50) años»; se presenta «en el plazo máximo de cinco años desde que alcancen dicha antigüedad»	El IEE completo caduca «el día 31 de diciembre del décimo año a contar desde su presentación»	Ayuntamiento de Madrid
Zaragoza	«Todos los edificios de más de 50 años»	«Una vez pasada la primera inspección ésta deberá realizarse cada 10 años»	Ayuntamiento de Zaragoza

La consecuencia práctica: no preguntes «¿tiene ITE?» como si fuera una casilla. Pregunta en qué año se presentó, con qué resultado y qué deficiencias figuran. Y comprueba qué exige tu municipio, porque estas tres filas son solo tres ejemplos. En Cataluña, además, hay una palanca extra para el comprador: «És obligatori lliurar el certificat d'aptitud de l'edifici en els actes de transmissió d'habitatges», o sea que te lo tienen que entregar al comprar.

¿Qué puedes reclamar si el defecto aparece después de firmar?

Menos de lo que crees. Comprando a un particular, las acciones por vicios ocultos «se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida» (art. 1490 del Código Civil). Y el vendedor «no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista» (art. 1484).

Por eso todo el esfuerzo va antes de la firma. La otra vía solo existe si el edificio es reciente. La Ley de Ordenación de la Edificación hace responder a quienes intervinieron en la obra frente a «los propietarios y los terceros adquirentes», con plazos que se cuentan desde la recepción de la obra, no desde tu compra. Si el edificio tiene doce años, esta puerta ya está cerrada para ti.

Tipo de daño	Plazo desde la recepción de la obra	Contra quién
Vicios o defectos en cimentación, soportes, vigas, forjados o muros de carga que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad	10 años	Agentes de la edificación; el promotor responde solidariamente
Defectos de elementos constructivos o instalaciones que incumplan los requisitos de habitabilidad	3 años	Agentes de la edificación; el promotor responde solidariamente
Defectos de ejecución en elementos de terminación o acabado	1 año	Constructor

Y una advertencia incómoda que sale del artículo 1484: si el defecto era visible en una visita normal, deja de ser oculto. Un cerco de humedad de medio metro en el techo del baño difícilmente convence a un juez de que no se podía ver. La ley protege al que mira, no al que confía.

¿Cuándo merece la pena pagar un informe técnico antes de comprar?

Cuando el edificio es viejo, cuando aparece alguna de las señales estructurales de la tabla de grietas, cuando la ITE ha salido con deficiencias sin subsanar o cuando vas a hacer una reforma que toque la distribución. En el resto de casos lo que necesitas no es un informe: es la nota simple, las actas y un recorrido con método.

No te voy a dar un precio con aspecto de dato, porque no hay fuente pública que lo publique. Como orden de magnitud, un informe técnico previo a la compra suele moverse en varios cientos de euros, y depende del alcance, de la ciudad y de si hace falta ensayo de laboratorio. La cuenta que sí puedes hacer es la tuya: divide ese gasto entre el precio que vas a pagar por el piso y decide si te parece caro saber si el forjado aguanta.

Dónde sí conviene ser tacaño: no encargues informe técnico para un edificio reciente, con la comunidad al día y la fachada impecable. El informe se reserva para cuando la señal ya ha aparecido.

¿Qué haces con la lista de defectos una vez la tienes?

Convertirla en dinero. Cada hallazgo se traduce en un presupuesto de instalador o de industrial, y la suma de esos presupuestos es tu posición de partida. No se negocia diciendo «está viejo»: se negocia con tres presupuestos en la mano y una cifra concreta de lo que hay que hacer el mes siguiente a la firma.

Antes de sentarte a negociar, contrasta el precio pedido con precios reales de escritura. El Centro de Información Estadística del Notariado explica que sus datos «proceden del Índice Único Informatizado, una base de datos elaborada por el Consejo General del Notariado que recoge los datos con valor estadístico extraídos de cada acto notarial celebrado en nuestro país». Eso es lo que se firma, no lo que se pide en el anuncio, que es otra cosa distinta. El método completo está en cómo negociar el precio de un piso de segunda mano.

Revisar un piso entero con este nivel de detalle lleva tiempo, y en la visita se olvida la mitad. Para eso hicimos la revisión guiada de vivienda de AskPancho: te lleva estancia por estancia con preguntas concretas, te dice qué fotos hacer y termina en un informe con los hallazgos ordenados por gravedad. Si prefieres empezar por lo básico, ahí tienes el checklist de visita y el análisis del anuncio. Nada de esto sustituye a un arquitecto técnico colegiado cuando hay estructura de por medio: sirve para llegar a esa conversación sabiendo qué preguntar, y para no llegar a ella cuando no hace falta.