Pega el anuncio y descubre lo que no te están contando

Pegas el enlace del anuncio o el texto y Pancho te dice qué falta, qué chirría y qué preguntar antes de ir. Año de construcción, qué metros son esos de verdad, gastos de comunidad, derramas: lo que el anuncio se calla. Esta parte es gratis: te pide un correo y el código que te llega, y hay un tope de mensajes al día.

El anuncio no miente. Simplemente calla.

Un anuncio es publicidad, no una ficha técnica. Lo que suele faltar: año de construcción, orientación, gastos de comunidad, si hay ascensor y qué metros son esos. La superficie útil es el suelo que pisas, y la definición de referencia en el sector es la del Real Decreto 3148/1978 (que desarrolla la política de vivienda de protección oficial, no toda compraventa): deja fuera los pilares, los cerramientos y el suelo con menos de 1,50 m de altura libre. La construida añade muros y estructura; la construida con zonas comunes te imputa además tu parte del portal y la escalera. Entre las dos primeras hay un 10-20% de diferencia habitual, según la sociedad de tasación homologada Arquitasa.

Parte de eso es exigible, según quién venda. El Real Decreto 515/1989 solo se aplica a la oferta, promoción y publicidad hechas en el marco de una actividad empresarial o profesional y dirigidas a consumidores: así lo delimita su artículo 1. Si vende una promotora, una inmobiliaria o un banco, el artículo 4 obliga a tener a tu disposición el plano, los materiales, el precio total y la descripción con expresión de la superficie útil, y el 3.2 añade que los datos de la publicidad son exigibles aunque no figuren en el contrato. Si vende un particular, ese decreto no le obliga: pedirlo lo pides igual, y lo que conteste también informa. La etiqueta energética va aparte: el artículo 15.2 del Real Decreto 390/2021 la exige en toda oferta, promoción y publicidad, venda quien venda.

Luego está lo que no se ve desde el sofá. Al comprar, el piso responde de las cuotas de comunidad de la parte vencida del año en curso y de los tres años naturales anteriores (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal), así que las actas y el certificado de deudas se piden antes de firmar, no después. El año de construcción, en cambio, lo tienes gratis en la Sede Electrónica del Catastro buscando por calle y número: es un dato no protegido, sin registrarte y sin ser propietario.

Pancho hace todo eso por ti en un par de minutos. Pegas el enlace o el texto y te contesta en el chat: qué es el inmueble, si encaja con lo que le has dicho que buscas, qué conviene aclarar y qué mirar. Además saca los datos del anuncio a una ficha y marca ahí lo bueno y lo que conviene revisar. Es el paso previo a subir al piso. No sustituye a un arquitecto técnico que vaya, mida y firme.

78,7%

de las compraventas de vivienda de marzo de 2026 fueron de segunda mano. INE, Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad

10-20%

de diferencia habitual entre los metros construidos y los útiles, según la sociedad de tasación homologada Arquitasa

3 años + el actual

de cuotas de comunidad responden con el propio piso: la parte vencida del año en curso y los tres anteriores. Art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal

1,50 m

de altura libre: por debajo, el suelo no computa como superficie útil en la definición del Real Decreto 3148/1978, la que el sector usa de referencia

Decide con Pancho y evita sorpresas

Pancho te ayuda a analizar una vivienda de segunda mano en solo 3 pasos sencillos. ¡Que no te la cuelen!

PASO 01

Analiza el anuncio

Pásale a Pancho el anuncio del inmueble

✓Texto o fotos del anuncio
✓Zona o barrio
✓Tipo de vivienda y características
✓Tu situación: comprar o alquilar
"Chatea con Pancho para discutir si el anuncio es una buena oportunidad y si cuadra con lo que estás buscando. Puedes comparar varios anuncios a la vez para quedarte con los que merecen la pena.
Analiza el anuncio
PASO 02

Estudia la zona

Pancho analiza el barrio para que sepas dónde te metes:

✓Seguridad y ambiente de la zona
✓Transporte, colegios y supermercados cercanos
✓Servicios y vida de barrio
✓Precio por m² de referencia
"Pancho investigará a fondo: noticias, datos de criminalidad, opiniones de la gente y transportes, y te lo resumirá todo en un informe para que no te metas donde no te gustaría estar.
Estudia la zona
PASO 03

Inspecciona el inmueble con Pancho

Cuando visites la vivienda, Pancho te guía con preguntas y fotos para evaluar su estado real:

✓Preguntas adaptadas al tipo de vivienda y su antigüedad
✓Instrucciones claras de qué fotografiar
✓Detección de señales visibles (humedades, grietas, instalaciones…)
✓Informe final con todo lo que encuentra
"Pancho te ayudará a entender el estado real de la vivienda y a ver de forma fácil si habrá posibles problemas o reparaciones futuras.
Inspecciona el inmueble con Pancho

Dudas sobre los anuncios de pisos

La útil es el suelo que pisas: se mide por dentro de los cerramientos y deja fuera pilares, tabiques, conductos de más de 100 cm² y el suelo con menos de 1,50 m de altura libre. Esa definición es la del Real Decreto 3148/1978, de vivienda protegida, y el sector la usa como referencia. La construida añade muros y estructura. La construida con zonas comunes suma portal y escalera. Entre útil y construida suele haber un 10-20%, según Arquitasa. Pregunta siempre cuál de las tres es.
Sí. El artículo 15.2 del Real Decreto 390/2021 dice que la etiqueta de eficiencia energética se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o el arrendamiento, y su artículo 17.3 obliga a quien publique el anuncio, portales inmobiliarios incluidos. Si el anuncio dice «en trámite» o «exento» sin explicar por qué, es información que te falta y que puedes pedir. La letra no es un adorno: te anticipa el gasto en calefacción y aire.
Lo consultas gratis en la Sede Electrónica del Catastro, sin ser propietario y sin registrarte: el año de construcción es un dato no protegido. Entras en la consulta libre de datos catastrales y buscas por provincia, municipio, vía y número; verás el año y la superficie que consta. Es de los datos que más se omiten, y de él dependen la instalación eléctrica, la fontanería, las bajantes, el aislamiento y si al edificio le toca ya la inspección técnica. Un piso de 1965 y uno de 2005 no se miran igual.
Depende de cómo se pactara la venta. Si se hizo por precio alzado, como cuerpo cierto, el artículo 1471 del Código Civil dice que no hay aumento ni rebaja aunque la cabida real sea mayor o menor. Si se pactó a razón de un tanto por unidad de medida, el artículo 1469 te deja pedir una rebaja proporcional, y rescindir el contrato solo si lo que falta llega a la décima parte de la cabida. Mira la escritura y comprueba los metros antes de firmar.
Compara con lo que se firma, no con lo que se pide. El valor de referencia del Catastro se consulta gratis en su Sede Electrónica, pero hay que identificarse con certificado digital, DNIe o Cl@ve: no sale poniendo calle y número. Desde 2022, cuando el inmueble lo tiene, ese valor es la base imponible del impuesto de transmisiones patrimoniales, salvo que el precio pactado o el valor declarado sean superiores: entonces manda el mayor. Después compara con anuncios del barrio igualando planta, ascensor, estado y año.
No, y no lo pretende. Analizar el anuncio te dice qué falta, qué chirría y qué preguntar antes de ir. Una inspección técnica presencial la hace un arquitecto o arquitecto técnico colegiado que va al piso, mide, abre registros y firma un informe bajo su responsabilidad. Tampoco es una tasación: eso solo lo emite una sociedad homologada por el Banco de España. Esto es el paso de antes, el que decide si merece la pena gastar una tarde y, luego, un técnico.

¿Vas a ver ese piso el sábado?

Pega el anuncio antes y llega con las preguntas hechas. Esto no sustituye a una inspección técnica presencial, ni a una tasación, ni al criterio de un colegiado: es lo que haces antes, para decidir si merece la pena la visita.