Qué es AskPancho: revisar un piso de segunda mano con IA (y qué no hace)
AskPancho es un asistente de inteligencia artificial para comprar vivienda de segunda mano en España. Trabaja en tres capas: lee el anuncio y señala lo que no dice, elabora un informe del barrio con precios y entorno, y te guía por el piso durante la visita con preguntas y fotos hasta entregarte un informe por categorías. No es una tasación, ni una ITE, ni sustituye a un arquitecto técnico colegiado.
La razón de que exista cabe en un artículo del Código Civil que casi nadie lee antes de firmar. El artículo 1484 obliga al vendedor a responder de los defectos ocultos, pero le exime expresamente de los «defectos manifiestos o que estuvieren a la vista». Traducido: lo que estaba delante de tus narices y no miraste, es tuyo. Y el artículo 1490 te da seis meses desde la entrega para reclamar lo demás. Seis meses.
¿Qué es AskPancho exactamente?
AskPancho es un chat con un asistente de IA, Pancho, especializado en compra de vivienda usada en España. No es un portal de anuncios, no cobra comisión al vendedor y no tiene pisos que colocarte. Le pasas el anuncio, le dices dónde está el inmueble y te acompaña hasta la firma diciéndote qué mirar, qué pedir y qué preguntar.
La diferencia con preguntarle a un chatbot genérico está en el orden. Un modelo de lenguaje te contesta lo que le preguntes; el problema de comprar un piso es que no sabes qué preguntar. AskPancho invierte eso: es él quien pregunta, en un orden fijo, estancia por estancia, y no te deja saltarte la cocina porque tenías prisa y el vendedor te miraba.
¿Por qué hace falta revisar un piso de segunda mano en España?
Porque casi todo lo que se vende es usado y porque la ley protege poco al que no miró. En mayo de 2026 se inscribieron 56.462 compraventas de vivienda en España, de las que 44.574 —el 78,9 %— fueron de segunda mano, según la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad del INE. Ocho de cada diez compradores heredan instalación, humedades y derramas de otro.
Con obra nueva tienes la Ley de Ordenación de la Edificación detrás: su artículo 17 da diez años de garantía por daños estructurales, tres por defectos que afecten a la habitabilidad y uno por acabados, contados desde la recepción de la obra. En un piso de 1968 esos plazos caducaron hace décadas. Lo único que te queda es mirar bien antes de firmar.
Añade el contexto de mercado: las operaciones sobre vivienda usada cayeron un 7,6 % interanual ese mismo mes. Un mercado que se enfría es un mercado en el que se negocia, y para negociar hace falta munición concreta, no la sensación de que «se ve un poco viejo».
¿Qué hace la primera capa, la del anuncio?
La primera capa analiza texto y fotos del anuncio antes de que pierdas una tarde en una visita. Busca lo que falta más que lo que sobra: metros que no cuadran con el Catastro, ninguna foto del baño, ninguna de la fachada, año de construcción ausente y una calificación energética que no aparece por ningún lado.
Ese último punto no es una manía. El Real Decreto 390/2021, en su artículo 17.3, obliga a incluir la calificación energética en cualquier publicación de venta: agencias, vallas, webs, portales inmobiliarios, catálogos o prensa. Si no está, o alguien se ha saltado la norma o el certificado dice algo que preferían no enseñar. En ambos casos, ya tienes tu primera pregunta.
La capa uno termina con una lista de preguntas para el vendedor y un veredicto sobre si merece la pena desplazarse. El método está en analizar el anuncio de un piso y en la guía de qué revisar antes de comprar un piso de segunda mano.
¿Qué hace la segunda capa, la del barrio?
La segunda capa investiga la zona concreta, no la ciudad. Reúne precio por metro cuadrado del entorno inmediato, servicios a pie, transporte, ruido, comercio y evolución del barrio, y lo devuelve como informe con notas por aspecto y una lectura de si el precio pedido encaja donde está el piso.
Va antes de la visita por un motivo práctico: el piso se reforma, el barrio no. Puedes tirar una cocina; no puedes mover un intercambiador de autobuses. Y porque el sesgo de la visita es brutal: vas un martes a mediodía, con sol, y no te enteras de que el bajo de enfrente es un local de ensayo hasta dos meses después de la mudanza.
El desarrollo largo está en cómo analizar la zona antes de comprar un piso, y el servicio, en informe de barrio.
¿Qué hace la tercera capa, la revisión guiada del inmueble?
La tercera capa es una revisión conversacional que haces con el móvil dentro del piso. Pancho te lleva estancia por estancia con preguntas concretas, te pide fotos cuando algo no cuadra, repregunta si tu respuesta es ambigua y entrega al final un informe con los hallazgos ordenados por categoría y por gravedad.
Cubre veinticuatro categorías. No son veinticuatro epígrafes decorativos: cada una tiene su guion de preguntas y su criterio de alarma. Agrupadas, esto es lo que se mira y lo que dispara un aviso.
| Bloque | Qué se revisa | Señal que dispara una alerta |
|---|---|---|
| Estructura y envolvente | Grietas, fisuras, forjados, fachada, cubierta, terrazas | Grieta diagonal que arranca de la esquina de una ventana o que atraviesa el tabique de lado a lado |
| Humedades | Capilaridad, filtración, condensación, fugas | Rodapié abombado, moho en la esquina fría del dormitorio, pintura nueva en una sola pared |
| Instalación eléctrica | Cuadro, diferencial, circuitos, toma de tierra, potencia contratada | Enchufes de dos clavijas sin tierra, cuadro con fusibles de porcelana, cables vistos sobre el rodapié |
| Fontanería y saneamiento | Presión, material de las tuberías, bajantes, desagües | La ducha pasa de chorro a hilo al abrir el grifo de la cocina; tubería de plomo o de hierro galvanizado |
| Carpinterías y aislamiento | Ventanas, puertas, persianas, tipo de vidrio, ruido exterior | La hoja de la ventana se mueve sola al soltarla; vidrio simple; corriente de aire con todo cerrado |
| Cocina y baños | Encimera, campana, ventilación, sanitarios, juntas, alicatado | Silicona recién puesta sobre una junta antigua; manchas en el techo, justo bajo el baño del vecino |
| Climatización y agua caliente | Caldera, radiadores, aire acondicionado, termo | Caldera sin etiqueta de revisión reciente; radiadores que calientan arriba y no abajo |
| Edificio y comunidad | Portal, ascensor, cubierta, garaje, actas, derramas | Andamios puestos, ascensor que no llega a cota cero, actas con obras aprobadas y sin ejecutar |
| Documentación | Nota simple, ITE, cédula, certificado energético, Catastro, deudas | Superficie registral que no coincide con la del anuncio |
| Luz, ruido y entorno | Orientación, horas de sol, vistas, ruido de calle y de vecinos | Haber visitado el piso una sola vez, y de día |
El informe final no es un adorno: sirve para negociar el precio con hallazgos fechados y fotografiados, que es la única forma de que una rebaja no suene a regateo de mercadillo. El servicio es la inspección de vivienda antes de comprar.
¿En qué se diferencian las tres capas?
| Capa | Cuándo la usas | Qué mira | Qué te llevas | Qué no puede hacer |
|---|---|---|---|---|
| 1. El anuncio | Antes de pedir la visita | Texto, fotos, superficie, año, calificación energética, incoherencias | Preguntas para el vendedor y un motivo para ir o para descartar | Ver lo que el anuncio no enseña |
| 2. El barrio | Antes de encariñarte con la calle | Precio por m² del entorno, servicios, transporte, ruido, tendencia | Informe de zona con notas por aspecto y encaje del precio pedido | Adivinar qué será del barrio dentro de diez años |
| 3. La revisión guiada | Durante la visita, con el móvil en la mano | 24 categorías, estancia por estancia, con tus fotos | Informe con hallazgos por categoría y argumentos de negociación | Abrir tabiques, catar forjados o firmar un dictamen técnico |
¿Qué NO hace AskPancho?
No hace nada que requiera firma colegiada, acceso destructivo o presencia física. AskPancho no tasa, no emite ITE, no expide certificado de eficiencia energética, no cala un forjado, no diagnostica aluminosis, no mide una instalación con equipos ni redacta contratos. Es el paso previo a todo eso y sirve, sobre todo, para saber si hace falta.
Dicho más crudo: AskPancho es lo que hace que llegues a la visita sabiendo mirar y que, si aparece algo serio, llames al profesional adecuado en vez de firmar y descubrirlo en octubre. Cuesta una fracción de lo que cuesta un informe técnico presencial precisamente porque no es un informe técnico presencial.
¿Cuándo tienes que llamar a un arquitecto técnico colegiado?
Cuando la señal afecte a la estructura, a la seguridad o a una cifra grande. Grietas que cruzan varios elementos constructivos, que dibujan una diagonal desde la esquina de un hueco o que han crecido de forma visible; forjados que ceden; humedades que vuelven tras repararlas; sospecha de aluminosis; instalaciones eléctricas o de gas cuya fecha no conoce nadie.
La regla práctica: si la respuesta a «¿esto es grave?» mueve el precio en más de unos pocos miles de euros, esa respuesta no la da una foto. Un técnico colegiado te entrega un documento firmado que puedes poner encima de la mesa en la negociación, y eso es otra liga. Para el criterio de qué es fisura y qué es grieta, empieza por qué grietas son peligrosas y cuáles no.
¿Qué documentos hay que pedir y cuánto cuestan de verdad?
Casi todos los papeles que importan cuestan menos que una cena. Los precios de los documentos registrales no los pone el registrador: están tasados en el Arancel de los Registradores de la Propiedad, aprobado por el Real Decreto 1427/1989. Estas son las cifras del arancel, antes de IVA y de tasas de tramitación.
| Documento | Quién lo emite | Coste o plazo oficial | Qué te dice |
|---|---|---|---|
| Nota simple informativa | Registro de la Propiedad | 3,005061 € por finca, cualquiera que sea el número de asientos | Titular real, superficie inscrita y cargas que pesan sobre el piso |
| Certificación de dominio | Registro de la Propiedad | 9,015182 € por finca | Titularidad acreditada, literal o en extracto |
| Certificación de cargas | Registro de la Propiedad | 24,040484 € por finca, cualquiera que sea el número de cargas | Lo mismo que la nota simple, pero con valor de documento público |
| Certificado de deudas con la comunidad | Secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente | Lo aporta el vendedor; plazo máximo de 7 días naturales desde que se solicita | Si el piso arrastra cuotas o derramas impagadas |
| Certificado de eficiencia energética | Técnico competente, registrado en la comunidad autónoma | Lo paga el vendedor; se anexa obligatoriamente al contrato de compraventa | Calificación A–G; validez de 10 años, salvo la G, que caduca a los 5 |
| ITE o Informe de Evaluación del Edificio | Técnico competente, presentado ante el ayuntamiento | Depende de tu comunidad autónoma y de tu municipio | Estado de conservación, accesibilidad y eficiencia energética del edificio |
| Actas de la junta de los últimos 3 años | Comunidad de propietarios | Sin arancel; las pide el vendedor | Derramas aprobadas, obras pendientes y conflictos del edificio |
Lo de la ITE merece una nota, porque casi todo lo que se publica sobre ella es impreciso. El artículo 29 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana prevé el Informe de Evaluación de los Edificios, pero el Tribunal Constitucional declaró inconstitucionales y nulos sus apartados 2 a 6 en la sentencia 143/2017. Resultado: no hay una edad estatal a partir de la cual sea obligatoria. La fijan tu comunidad autónoma y tu ayuntamiento. Quien te dé un número único válido para toda España no lo ha comprobado. Lo desarrollamos en nota simple, cargas, ITE y derramas.
¿Qué plazos legales corren cuando ya has firmado?
Muy pocos y muy cortos, que es justamente el argumento a favor de mirar antes. Estos son los que se aplican a la compra de vivienda usada entre particulares, con la norma al lado para que puedas comprobarlos tú mismo en el BOE en dos minutos.
| Qué puedes reclamar | Plazo | Desde cuándo cuenta | Norma |
|---|---|---|---|
| Vicios ocultos al vendedor | 6 meses | Entrega de la cosa vendida | Art. 1490 del Código Civil |
| Daños en cimentación, soportes, vigas, forjados o muros de carga | 10 años | Recepción de la obra | Art. 17.1.a) de la Ley 38/1999 (LOE) |
| Defectos de instalaciones o elementos constructivos que afecten a la habitabilidad | 3 años | Recepción de la obra | Art. 17.1.b) de la LOE |
| Defectos de terminación o acabado, frente al constructor | 1 año | Recepción de la obra | Art. 17.1 de la LOE |
| Deudas de comunidad de las que responde el propio piso que compras | Anualidad en curso más los 3 años naturales anteriores | Fecha de adquisición | Art. 9.1.e) de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal |
Fíjate en la última fila, que es la que más caro sale y la que menos se comenta: según la Ley de Propiedad Horizontal, el piso que compras queda legalmente afecto a las deudas del anterior propietario de la anualidad en curso y de los tres años naturales anteriores. Por eso el vendedor debe aportar el certificado de deudas en el momento de la escritura, y por eso no le exoneres de aportarlo aunque te lo pida con cara de buena persona.
¿Qué significan nota simple, ITE, derrama, arras o aluminosis?
- Nota simple. Extracto informativo del Registro de la Propiedad con el titular, la superficie inscrita y las cargas de la finca. Es informativa: no da fe pública. El arancel la fija en 3,005061 € por finca.
- Certificación de cargas. La misma información con valor de documento público, expedida y firmada por el registrador: 24,040484 € por finca, cualquiera que sea el número de cargas.
- ITE / IEE. Informe de Evaluación del Edificio: revisión técnica del estado de conservación, la accesibilidad y la eficiencia energética de un edificio residencial colectivo. Su régimen es autonómico y municipal desde que el Constitucional anuló los apartados 2 a 6 del artículo 29 de la Ley de Suelo.
- Derrama. Pago extraordinario que aprueba la junta de propietarios para una obra que no cabe en la cuota ordinaria. Quién la paga cuando se aprobó antes de la compra se decide en el contrato, no en la ley: pactadlo por escrito.
- Fondo de reserva. Hucha obligatoria de la comunidad, que nunca puede ser inferior al 10 % de su último presupuesto ordinario. Si está en mínimos y la cubierta está a punto de caerse, la diferencia sale de tu bolsillo.
- Arras penitenciales. Señal que permite a cualquiera de las dos partes echarse atrás con un precio: si te retiras tú, pierdes lo entregado; si se retira el vendedor, te devuelve el doble. Sin esa cláusula expresa, la señal no funciona así.
- Vicios ocultos. Defectos no visibles que hacen la vivienda impropia para su uso o que, de haberlos conocido, te habrían llevado a pagar menos. El artículo 1486 del Código Civil te deja elegir entre desistir del contrato o rebajar el precio «a juicio de peritos».
- Cédula de habitabilidad. Documento autonómico que acredita que la vivienda cumple los mínimos para ser habitada. No existe en todas las comunidades, así que comprueba si la tuya la exige antes de asustarte o de confiarte.
- Aluminosis. Degradación del hormigón fabricado con cemento aluminoso, habitual en la construcción española de mediados del siglo pasado. No se diagnostica mirando el techo: hay que catar el forjado y analizarlo. Quien te lo confirme o lo descarte desde una foto, incluida una IA, te está engañando.
¿Qué mira una revisión guiada que tú no mirarías?
Cosas pequeñas, gratis y muy delatoras, que solo se le ocurren a quien ha visto muchos pisos. Estas son las que Pancho te va pidiendo durante la visita y las que explican por qué la revisión se hace dentro del piso y no desde el sofá de casa.
- Ve dos veces: una con luz natural y otra de noche. La luz de día enseña las manchas y el estado real de las paredes. La de noche enseña el ruido, el tráfico, los vecinos y si la calle da respeto.
- Abre tres grifos a la vez y tira de la cisterna. Si la ducha pasa de chorro a hilo, tienes un problema de presión, de sección de tubería o de ambas. Es la prueba más barata que existe.
- Mira el techo del baño y el de la cocina. Encima están el baño y la cocina del vecino de arriba. Las filtraciones entre viviendas empiezan casi siempre ahí.
- Desconfía de la pintura reciente en una sola pared. Nadie pinta una pared suelta por gusto estético. Se pinta lo que había debajo, y casi siempre es una mancha de humedad.
- Cuenta las clavijas de los enchufes. Dos clavijas y sin toma de tierra apuntan a una instalación anterior al Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión vigente, que entró en vigor el 18 de septiembre de 2003 y derogó el Decreto 2413/1973. Si además el cuadro lleva fusibles de porcelana, estás mirando algo anterior incluso a 1973.
- Abre una ventana y suéltala. Si la hoja se va sola hacia un lado, el marco no está a plomo. Puede ser una carpintería mal montada o un asentamiento del edificio, y entre esas dos cosas hay mucho dinero de diferencia.
- Pasa la mano por el rodapié de la pared que da al exterior. Frío, abombado o con la pintura levantada en los primeros veinte centímetros: humedad por capilaridad o por filtración, según la planta en la que estés.
- Pide las actas de la junta de los tres últimos años y busca la palabra «derrama». Aprobada, votada, pospuesta o «pendiente de presupuesto» son cuatro estados muy distintos, y los cuatro te afectan.
- Busca la fecha en la caldera y en el termo. Un aparato de más de quince años sin etiqueta de revisión reciente es una partida de gasto con fecha corta.
- Huele. Un piso vacío que huele intensamente a lejía o a ambientador está tapando algo: humedad, atasco o mascota. El olor vuelve a la semana de mudarte.
Ninguna de estas comprobaciones necesita herramientas. Todas necesitan que alguien te las recuerde en el momento exacto, dentro del piso, con el vendedor mirándote. Eso es literalmente lo que hace la tercera capa.
¿Para quién es AskPancho y para quién no?
Es para quien compra vivienda usada una o dos veces en su vida y no se dedica a esto. Si no distingues una fisura de una grieta, no sabes qué pone una nota simple ni qué preguntar sobre las derramas, este es tu sitio. También sirve si inviertes y quieres filtrar muchos pisos rápido antes de mandar a un técnico a los dos que sobrevivan.
No es para ti si buscas un dictamen firmado, una tasación válida para el banco o un informe pericial para un juicio. Nada de eso lo emite una IA, ni debería. Tampoco es para quien ya ha decidido comprar y solo quiere que le den la razón: Pancho es bastante malo dando la razón.
¿Y el precio final, más allá del anuncio?
El número del cartel no es lo que vas a pagar. Impuesto de transmisiones, notaría, registro, gestoría, tasación si hay hipoteca, la reforma y la derrama que se votó en marzo suman miles de euros por encima del precio pactado, y varían bastante según la comunidad autónoma en la que compres.
Por eso las tres capas terminan en el mismo sitio: un número realista, con la reforma y las derramas dentro. Tienes el desglose completo, partida por partida y comunidad por comunidad, en gastos de comprar un piso de segunda mano.
El resumen es el de siempre y lo firma el Código Civil: el vendedor no responde de lo que estaba a la vista. AskPancho existe para que lo que está a la vista lo veas tú, y a tiempo.