Gastos de comprar un piso de segunda mano: impuestos, notaría y lo que no sale en el anuncio

Comprar un piso de segunda mano cuesta más que el precio del anuncio: calcula entre un 10 % y un 13 % extra en gastos. El grande es el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, en torno al 6-11 % según la comunidad autónoma); a eso súmale notaría, registro y, si la usas, gestoría. En segunda mano se paga ITP, no IVA. Y si pides hipoteca, la tasación corre de tu cuenta. Suma todo antes de decidir si el piso te cabe en el presupuesto.

El precio que ves en el portal nunca es lo que acabas pagando. Quien no cuenta los gastos asociados se lleva un susto en la notaría o, peor, se queda sin colchón justo después de comprar. Vamos a ponerle números al coste real.

¿Cuánto cuesta comprar un piso además del precio?

Para una vivienda de segunda mano, la regla práctica es reservar entre un 10 % y un 13 % del precio para gastos e impuestos. En un piso de 200.000 €, eso son entre 20.000 y 26.000 € que necesitas además del precio (y además de la entrada si pides hipoteca). El reparto es más o menos este: el ITP es la mayor parte, y notaría, registro y gestoría se reparten el resto.

El ITP: el impuesto grande

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es el coste más importante de toda la operación. Lo paga el comprador y solo aplica a la vivienda de segunda mano (la vivienda nueva paga IVA, no ITP). Tres cosas que debes saber:

• El tipo lo fija cada comunidad autónoma. Se mueve aproximadamente entre el 6 % y el 11 % según dónde compres, así que consulta el tipo exacto de tu comunidad antes de hacer cuentas.
• Hay reducciones. Muchas comunidades aplican tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o vivienda habitual por debajo de cierto precio. Comprueba si encajas en alguna.
• Ojo con la base imponible. El ITP no siempre se calcula sobre el precio de compra: Hacienda usa como mínimo el valor de referencia del Catastro. Si compras por debajo de ese valor, puede que pagues el impuesto sobre el valor de referencia, no sobre lo que pagaste.

Notaría, registro y gestoría

Son los gastos de formalizar la compra. Orientativamente:

• Notaría. El notario otorga la escritura pública. Sus aranceles están regulados y dependen del precio del piso; en una vivienda media suelen ir de unos cientos de euros a algo más de mil.
• Registro de la Propiedad. Inscribir el piso a tu nombre. También está arancelado y suele ser algo menor que la notaría.
• Gestoría. No es obligatoria, pero es muy habitual cuando hay hipoteca: tramita impuestos e inscripciones por ti. Cuesta entre unos cientos de euros, según el caso.

Si pides hipoteca

Desde la ley hipotecaria de 2019, el reparto de gastos cambió a tu favor: el banco paga la notaría, el registro, la gestoría y el impuesto (AJD) ligados a la hipoteca. ¿Qué te queda a ti? Básicamente la tasación de la vivienda, que el banco exige para conceder el préstamo y suele costar entre 250 y 600 €. Ojo: esto son los gastos de la hipoteca; los de la compraventa (el ITP, sobre todo) los sigues pagando tú.

Lo que no sale en el anuncio

Más allá de impuestos y notaría, hay costes que el anuncio nunca menciona y que conviene meter en la cuenta desde el principio:

• La reforma. Si el piso no está listo para entrar, reformar cuesta entre 600 y 900 €/m² en calidad media. En muchos pisos de segunda mano es el segundo gasto más grande después del precio.
• Derramas pendientes. Una obra ya aprobada por la comunidad (fachada, ascensor) puede caerte encima justo después de comprar. Pídelas por escrito antes de firmar.
• Altas y mudanza. Cambios de titularidad de luz, agua y gas, alta de internet, posibles altas de suministros, y la mudanza en sí.
• IBI y comunidad. El IBI del año y las cuotas de comunidad, que empiezas a pagar desde el primer mes.

Un ejemplo con números

Piso de segunda mano de 200.000 € en una comunidad con un ITP del 8 %. El ITP solo ya son 16.000 €. Súmale notaría, registro y gestoría (en conjunto, fácilmente 1.500-2.500 €) y, si hay hipoteca, la tasación (unos 400 €). Total de gastos: del orden de 18.000-19.000 € por encima del precio, sin contar reforma ni mudanza. Por eso la regla del 10-13 % es un buen punto de partida.

Cómo te ayuda Pancho a ver el coste real

El argumento de fondo de AskPancho es justo este: el precio del anuncio no es el coste real. Al analizar un inmueble, Pancho cruza el precio con el estado del piso y con la zona antes de comprar un piso para que veas el desembolso completo —precio, impuestos, gastos y reforma— antes de comprometerte. Con esa cifra delante, sabes de verdad si el piso te cabe en el presupuesto y cuánto margen tienes para negociar.