Nota simple, cargas, ITE y derramas: los papeles que tienes que revisar antes de comprar un piso
Pide cinco papeles antes de firmar nada: la nota simple del Registro (9,02 € más IVA, entrega media por debajo de dos horas), el certificado de deudas de la comunidad, las actas de junta de los tres últimos años, la ITE del edificio y el certificado energético. Las deudas de comunidad y las cargas registrales van pegadas al piso, no al vendedor que se marcha.
En 2025 se transmitieron por compraventa 714.237 viviendas en España, y 558.327 de ellas —el 78,2%— eran usadas, según la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad del INE. Cada una se firmó sobre un edificio con historia: hipotecas, embargos, obras aprobadas en junta, informes técnicos con deficiencias. Esa historia está escrita y casi toda es pública.
¿Qué documentos hay que pedir antes de comprar un piso, a quién y cuánto cuestan?
Cinco documentos esenciales y dos consultas complementarias: la nota online de información continuada y el Catastro. La nota simple la pides tú en el Registro de la Propiedad, sin permiso del dueño. El certificado de deudas y las actas los reclama el vendedor a su administrador. La ITE y el certificado energético ya deberían existir.
| Documento | Quién lo emite | Quién lo pide | Coste | Plazo |
|---|---|---|---|---|
| Nota simple | Registro de la Propiedad | Cualquiera, sin permiso del dueño | 9,02 € + IVA | Media inferior a 2 horas |
| Nota online (información continuada) | Registro de la Propiedad | Cualquiera | 12,03 € + IVA | Vigila la finca 10 días |
| Certificado de deudas con la comunidad | Secretario, con el visto bueno del presidente | El vendedor (obligado por ley) | Lo fija el administrador; la ley no pone tarifa | Máximo 7 días naturales |
| Actas de junta de los 3 últimos años | Administrador de fincas | El vendedor | Sin tarifa legal | Días |
| ITE / Informe de Evaluación del Edificio | Técnico competente | La comunidad | Ya pagado por la comunidad | Inmediato si existe |
| Certificado de eficiencia energética | Técnico, registrado en la comunidad autónoma | El vendedor (obligatorio para vender) | Precio libre | Días |
| Datos catastrales no protegidos | Dirección General del Catastro | Cualquiera | Sin tasa por vía telemática | Inmediato |
Los precios registrales los publica el Colegio de Registradores. Lo del Catastro está en la ley: el artículo 52.1 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario permite a cualquiera acceder a los datos no protegidos, y el artículo 62.2 deja esas certificaciones fuera de la tasa «cuando su obtención se produzca directamente por medios telemáticos». Se consultan en la Sede Electrónica del Catastro. Ojo: el nombre del titular y el valor catastral sí son datos protegidos.
Y si quien vende es una promotora o un profesional del sector, el Real Decreto 515/1989 le obliga a tener a tu disposición los «estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios» y, si la comunidad ya funciona, «un extracto de cuentas y obligaciones de la vivienda objeto de la venta».
¿Qué es exactamente una nota simple y qué no te garantiza?
La nota simple es un extracto informativo del Registro de la Propiedad: quién es el titular de una finca, cómo está descrita y qué cargas soporta. Cuesta 9,02 € más IVA y la puede pedir cualquiera. No da fe pública ni congela nada. Es una foto del Registro en un instante concreto.
Esa diferencia importa: una nota pedida el martes no te protege de un embargo anotado el jueves. Por eso existe la nota online de información continuada por 12,03 € más IVA, que en palabras del Colegio de Registradores «nos permite comprobar durante diez días, en tiempo real, el estado de la finca». Tres euros más para cubrir la ventana entre las arras y la notaría.
¿Cómo se lee una nota simple, campo por campo?
Una nota simple tiene tres bloques: descripción de la finca, titularidad y cargas. Cada uno se cruza con algo distinto. La descripción, contra el Catastro y contra el metro que llevas en la visita. La titularidad, contra el DNI de quien te vende. Las cargas, contra el precio que estás dispuesto a pagar.
Descripción de la finca
Salen el número de finca registral, la calle, planta y puerta, la superficie, los linderos, los anejos y la cuota de participación. Tres comprobaciones que casi todo el mundo se salta:
- La superficie. La registral casi nunca coincide con la catastral ni con la del anuncio, porque no miden lo mismo (útil, construida, con parte de zonas comunes). Una diferencia pequeña es lo normal. Una diferencia grande hay que explicarla antes de firmar, no después.
- Los anejos. Si el anuncio dice «con trastero» y el trastero no aparece ni como anejo inseparable ni como finca independiente del vendedor, ese trastero no se vende.
- La cuota de participación. Es el porcentaje con el que pagarás gastos comunes y derramas. Un ático con terraza puede tener una cuota bastante mayor que el segundo idéntico.
Titularidad
Nombre, apellidos y NIF del dueño, el porcentaje de cada uno si son varios, el carácter del bien (privativo o ganancial) y el título por el que se adquirió. Si aparecen cuatro hermanos al 25%, necesitas cuatro firmas o un poder vigente. Si el bien es ganancial, firma también el cónyuge. Un piso heredado hace ocho meses por tres hermanos que «ya están de acuerdo» es la forma más común de que una compra se caiga a última hora.
Cargas y gravámenes
Es la sección por la que existe este documento: hipotecas, embargos, servidumbres, condiciones resolutorias, afecciones fiscales, prohibiciones de disponer y derechos de tanteo y retracto de la administración si la vivienda es protegida. Ninguna se borra sola al cambiar de dueño.
| Bloque de la nota | Qué comprobar | Señal de alarma |
|---|---|---|
| Finca registral y dirección | Que coincide con el piso visitado, planta y puerta incluidas | La nota describe un 3.º B y compras el 3.º C |
| Superficie y anejos | Cruzar metros, trastero y garaje con el Catastro y el anuncio | Metros que bailan mucho entre los tres; anejos que solo existen en el anuncio |
| Cuota de participación | Qué porcentaje de cada derrama te tocará | Cuota alta frente a pisos iguales del edificio |
| Titulares | Que quien firma es quien figura, y que están todos | Herencia sin partición, divorcio sin liquidar, poderes antiguos |
| Cargas | Cuántas hay, de qué importe y quién las cancela | Embargos, condición resolutoria, prohibición de disponer |
| Asientos de presentación pendientes | Si hay algo entrando en el Registro ahora mismo | Cualquier asiento vivo el día de la firma |
¿Qué cargas de la nota simple son un problema de verdad?
No todas valen lo mismo. La hipoteca del vendedor se cancela en la notaría con tu dinero y es rutina diaria en cualquier despacho. Un embargo, una condición resolutoria o una prohibición de disponer son otra cosa: pueden retrasar la operación meses o hacerla directamente inviable.
| Carga | Qué significa | Gravedad | Qué exigir antes de firmar |
|---|---|---|---|
| Hipoteca vigente | El vendedor debe dinero al banco con el piso como garantía | Baja | Certificado de deuda del banco y cancelación en la escritura, con retención |
| Hipoteca pagada y no cancelada | La deuda no existe, pero el asiento sigue ahí | Baja-media | Que el vendedor pague la cancelación registral, con certificado de deuda cero |
| Embargo (anotación preventiva) | Un acreedor, Hacienda o la Seguridad Social ha trabado el piso | Alta | Levantamiento y mandamiento de cancelación. No firmes arras antes |
| Condición resolutoria | Venta anterior con precio aplazado: el vendedor original puede recuperar la finca | Alta | Carta de pago y cancelación registral |
| Servidumbre | Derecho de paso, luces, vistas o instalación a favor de otra finca | Media | Leer el contenido: puede ser irrelevante o meterte una bajante en el salón |
| Afección fiscal | La finca responde de impuestos de una transmisión anterior (ITP, Sucesiones) | Baja | Poco, salvo que sea reciente y de importe alto |
| Prohibición de disponer | Una resolución judicial o una cláusula testamentaria impide vender | Muy alta | El notario no autorizará la escritura |
| Tanteo y retracto de la administración | Vivienda protegida: la comunidad autónoma puede comprar antes que tú | Alta | Ver el plazo de calificación y notificar la venta |
Aviso que ninguna nota simple lleva escrito: hay cargas que no están en el Registro. Un expediente de disciplina urbanística por una obra sin licencia, una orden de ejecución del ayuntamiento, un pleito con el vecino de arriba por filtraciones. Eso se busca en el ayuntamiento y en las actas de la comunidad.
¿Heredo las deudas de la comunidad si compro el piso?
Sí, en parte, y da igual que las generara el anterior propietario. El artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal dice que el adquirente responde con el propio inmueble adquirido de lo que se deba a la comunidad, con un límite: la parte vencida de la anualidad en la que compras y los tres años naturales anteriores.
La misma ley te da el escudo. El vendedor debe declarar en la escritura que está al corriente y aportar una certificación del estado de deudas coincidente con esa declaración, «sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente». Cuando alguien te sugiera exonerar «para agilizar», te está pidiendo que renuncies a la única prueba de que no hay un agujero de casi cuatro años.
El plazo también está en la ley: siete días naturales desde la solicitud. La emite quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, y ambos responden en caso de culpa o negligencia de la exactitud de los datos y de los perjuicios causados por el retraso.
¿Qué es una derrama y quién la paga, el comprador o el vendedor?
Una derrama es una cuota extraordinaria que aprueba la junta para pagar algo que no cabe en el presupuesto ordinario: fachada, cubierta, ascensor, accesibilidad. Como criterio general responde quien era propietario cuando la junta aprobó el acuerdo, no quien vive allí cuando llega la factura. Pero se puede pactar, y se pacta por escrito.
- ¿Hay derrama aprobada y pendiente de pago? Si la junta la aprobó en marzo y tú firmas en octubre, decidid quién paga los plazos que quedan y metedlo en el contrato de arras.
- ¿Hay obra en estudio, con presupuestos pedidos pero sin votar? No sale en ningún certificado. Sale en el acta, redactada como «se acuerda solicitar tres presupuestos para la rehabilitación de la fachada». Eso es una derrama a unos meses vista.
- ¿Cuánto hay en el fondo de reserva? La Ley de Propiedad Horizontal exige que «en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento» del último presupuesto ordinario. Una comunidad en el mínimo legal, con un edificio viejo, es una derrama esperando a ocurrir.
Una derrama de fachada repartida entre veinte vecinos puede costarte varios miles de euros según tu cuota. Es el mismo dinero que te juegas al negociar el precio del piso, solo que descubierto después de firmar en lugar de antes.
¿Qué es la ITE y cuándo es obligatoria en cada comunidad autónoma?
La ITE es la revisión periódica y obligatoria del estado de un edificio, firmada por técnico competente y presentada ante la administración. No hay un plazo único para toda España: depende de tu comunidad autónoma y, muy a menudo, de tu ayuntamiento. Esa es la parte que casi nadie te explica bien.
El motivo es una sentencia. El artículo 29 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana conserva vivo solo su apartado 1, que permite a la Administración competente requerir a los propietarios de vivienda colectiva que acrediten «el estado de conservación del edificio», «el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal» y «el grado de eficiencia energética». Los apartados 2 a 6 figuran hoy en el BOE como «(Anulados)», y el artículo 30 entero también, por la sentencia 143/2017 del Tribunal Constitucional. Es decir: no existe ningún umbral estatal de años. Por eso tampoco es lo mismo la ITE clásica, centrada en conservación, que el Informe de Evaluación del Edificio, que añade accesibilidad y eficiencia energética.
| Territorio | Primera inspección | Repetición | Fuente |
|---|---|---|---|
| Cataluña | Antes de los 45 años de antigüedad | Certificado de aptitud: 10 años sin deficiencias o con leves; 6 años con importantes; 3 años con graves o muy graves | Agència de l'Habitatge de Catalunya |
| Madrid capital | El año siguiente a aquel en que se cumplan 30 años desde la terminación de las obras, hasta el 31 de diciembre | Cada diez años desde el año de la obligación | Ayuntamiento de Madrid |
| Comunitat Valenciana | Edificios de vivienda con antigüedad superior a 50 años (IEEV.CV) | Validez de 10 años desde la presentación telemática | Generalitat Valenciana (Decreto 53/2018) |
Son tres ejemplos, no la lista completa: si compras fuera de estos territorios, la única respuesta fiable es la ordenanza de tu ayuntamiento y la norma de tu comunidad autónoma. En Cataluña hay además un matiz que te da munición: es obligatorio entregar el certificado de aptitud del edificio en los actos de transmisión de viviendas, y una copia del informe de inspección técnica cuando el edificio esté obligado a pasarla. En la Comunitat Valenciana la antigüedad que cuenta se toma de la información catastral, así que puedes calcularla tú mismo.
¿Qué pasa si el edificio ha suspendido la ITE o no la ha pasado?
Un informe con deficiencias no bloquea la compraventa, pero convierte una obra futura en obligatoria y con plazo. Un técnico ha detectado algo que hay que subsanar, y se subsana con derramas que te tocarán a ti. Un edificio sin ITE presentada cuando le correspondía suma además un incumplimiento frente al ayuntamiento.
No pidas «la ITE»: pide el informe completo con la lista de deficiencias y su calificación, más el acta de la junta donde se habló de repararlas. Ahí está el detalle. Y crúzalo con lo que veas tú: si el técnico anotó humedades en el patio de luces y tú ves manchas de humedad en la pared que da a ese patio, ya no son dos hechos sueltos.
El dato de fondo sobre el parque de vivienda español: entre los hogares que viven en edificios anteriores a 1960, el 41,3% no había hecho en los últimos cinco años reformas de eficiencia energética que consideraba necesarias, y en los construidos entre 1961 y 1980 la cifra es del 39,1%, según el módulo de energía y medioambiente de la Encuesta de Condiciones de Vida 2025 del INE. La media nacional es del 34,4%.
¿Qué te cuentan las actas de la junta que no cuenta ningún otro papel?
Las actas son el único documento donde el edificio habla sin filtro. El certificado de deudas dice que ese piso no debe nada hoy. Las actas dicen que la comunidad lleva tres años discutiendo si cambia el ascensor y que el presupuesto elegido se comería el fondo de reserva. Pide las de los tres últimos años.
- Obras aprobadas, en estudio o rechazadas. Una obra rechazada dos veces por falta de dinero no ha desaparecido: se ha aplazado, y la fachada sigue exactamente igual.
- Morosidad. Si en cada acta hay tres vecinos en la lista de deudores, el resto pagáis lo que ellos no pagan y las obras se retrasan.
- Filtraciones recurrentes. «Se acuerda reparar de nuevo la impermeabilización de la cubierta», repetido en dos actas, significa que nadie ha atacado el origen.
- Litigios y cambios de estatutos. Un pleito se paga entre todos, y una prohibición de alquiler turístico o de poner el aire acondicionado en fachada puede tumbarte el plan.
¿Hace falta certificado energético y cédula de habitabilidad para comprar?
El certificado de eficiencia energética es obligatorio en toda España cuando se vende: el Real Decreto 390/2021 lo aplica a los edificios existentes «que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario». Dura diez años como máximo, «excepto cuando la calificación energética sea G, cuya validez máxima será de cinco años».
La cédula de habitabilidad es otra cosa y depende por completo de tu comunidad autónoma: unas la exigen para transmitir y otras no la piden. No des por hecho ninguna de las dos opciones. Pregunta en el organismo de vivienda de tu comunidad antes de llegar a la notaría, porque si hace falta y no está, la firma se cae ese mismo día.
La letra energética, además, es más útil de lo que parece. Una G en un edificio de los sesenta suele significar ventanas sin rotura de puente térmico, nada de aislamiento en fachada y una caldera al final de su vida. Y comprueba que Catastro y Registro cuentan lo mismo: si el Catastro dice 78 m² construidos y el anuncio dice 95, alguien está sumando una terraza cerrada que igual no tiene licencia.
¿En qué momento de la compra hay que pedir cada papel?
Cada documento sirve para una decisión distinta, y pedirlos en desorden es tirar dinero. La nota simple va antes de enamorarte. Las actas y las derramas, antes de las arras, porque son argumento de negociación. El certificado de deudas, pegado a la firma, para que llegue vivo a la notaría.
| Fase | Qué pides | Para qué decisión |
|---|---|---|
| Antes o justo después de la primera visita | Nota simple y consulta catastral | Saber si el vendedor es el dueño, cuántos metros hay y si el piso arrastra cargas |
| Antes de firmar arras | Actas de los 3 últimos años, ITE completa, derramas aprobadas o en estudio, certificado energético | Ajustar el precio y decidir qué obligaciones metes en el contrato |
| Con las arras firmadas | Certificado de deudas de la comunidad (7 días naturales) y cédula si tu comunidad la exige | Confirmar que no heredas cuotas impagadas |
| Los 10 días previos a la notaría | Nota online de información continuada | Detectar embargos o anotaciones de última hora |
| En la notaría | Nota simple que solicita el notario y certificado de deuda del banco si hay hipoteca | Firmar sabiendo que la finca sigue igual que ayer |
Encaja dentro de los pasos para comprar un piso de segunda mano: si vas directo a la firma sin arras, pierdes tu única ventana real de negociación con los papeles en la mano.
¿Cuándo dejan de servir los papeles y hay que llamar a un técnico?
Los papeles te protegen de lo jurídico y de lo económico, no de lo físico. Una nota simple impecable, la comunidad sin deudas y una ITE favorable conviven perfectamente con una instalación eléctrica de los años setenta, bajantes viejas y una grieta en un pilar tapada con pintura la semana pasada.
Pintura recién dada en una sola pared de una sola habitación es la señal más barata y más ignorada que existe. Llama a un arquitecto técnico colegiado, antes de firmar arras, si te encuentras cualquiera de estas cuatro cosas:
- Grietas en pilares, vigas o forjados, o fisuras en diagonal que atraviesan un tabique de lado a lado.
- Un edificio de mediados del siglo pasado en una zona con historial de cemento aluminoso.
- Una ITE con deficiencias graves o muy graves, o un edificio con medidas cautelares.
- Puertas y ventanas que no cierran bien en varias estancias a la vez, sobre todo en la misma vertical del edificio.
Para lo eléctrico el profesional es otro: una empresa instaladora en baja tensión. El Reglamento electrotécnico para baja tensión reserva a estas empresas la ejecución de las instalaciones eléctricas y les encarga emitir el certificado de instalación, el papel que la gente llama «boletín». Pide una revisión antes de comprar si ves un cuadro sin diferencial, enchufes de dos clavijas sin toma de tierra, cables antiguos de tela, o si el vendedor dice que hubo reforma eléctrica pero no tiene ningún certificado que lo respalde. Y no manipules nada tú.
Un informe técnico presencial cuesta más que todos los documentos de este artículo juntos. En la compra más cara de tu vida, y con dudas estructurales o eléctricas encima, sigue siendo barato. Antes de llegar ahí, mira tú: qué grietas son peligrosas y cuáles no y qué revisar antes de comprar un piso.
¿Cómo te ayuda AskPancho a no llegar a la firma con papeles en el aire?
Pancho es el paso previo, no el sustituto de tu abogado ni del arquitecto técnico. A partir del anuncio te dice qué documentación pedir en ese caso concreto, qué preguntar al administrador de fincas y qué cruzar entre los papeles y lo que ves con tus propios ojos en la visita.
Después, la revisión guiada del inmueble recorre las 24 categorías de una inspección —humedades, estructura, electricidad, fontanería, carpinterías, cocina, baños, climatización, ruido, documentación— y acaba en un informe con lo encontrado y su gravedad. Sirve para decidir, con criterio, si ese piso merece la llamada al técnico.