Nota simple, cargas, ITE y derramas: los papeles que tienes que revisar antes de comprar un piso

Antes de firmar pide la nota simple (para ver titularidad y cargas: hipotecas, embargos, servidumbres), un certificado de que el piso está al corriente con la comunidad, y comprueba si hay derramas aprobadas o pendientes, en qué estado está la ITE del edificio y qué dice el certificado energético. Estos papeles cuestan poco o nada y te avisan de problemas que no se ven en una visita: deudas que podrías heredar y obras caras que están por llegar.

Un piso se compra con los ojos, pero se firma con los papeles. La parte legal es la que más sustos da después de la compra, porque las deudas y las cargas viajan con el inmueble, no con el vendedor. La buena noticia: casi todo se comprueba antes, y barato. Esta es la lista.

¿Qué papeles tienes que pedir antes de comprar?

Hay cinco documentos que deberías ver sí o sí antes de dar una señal: la nota simple, el certificado de la comunidad, la información sobre derramas, la ITE del edificio y el certificado energético. Vamos uno a uno.

La nota simple: quién es el dueño y qué cargas tiene

La nota simple es un extracto del Registro de la Propiedad que cuesta unos pocos euros y lo puede pedir cualquiera. Es el documento más importante de todos, porque te dice:

• Quién es el propietario real. Comprueba que quien te vende es quien figura como titular. Si hay varios dueños (por herencia o divorcio), todos tienen que firmar.
• Qué cargas pesan sobre el piso. Hipotecas pendientes, embargos, servidumbres, condiciones especiales o afecciones fiscales. Las cargas no se borran al cambiar de dueño: si no se cancelan, las heredas tú.
• La descripción y los metros. Para cruzarlos con el anuncio y con el Catastro.

Si la nota simple muestra una hipoteca, no es necesariamente un problema: lo normal es que se cancele en la misma notaría con el dinero de la compra. Pero tiene que quedar claro por escrito quién cancela qué y cuándo. Un embargo es más serio y conviene resolverlo antes de comprometerte.

Deudas con la comunidad de propietarios

Esta es la trampa que más gente pasa por alto. Por Ley de Propiedad Horizontal, el comprador responde de las deudas de comunidad del año en curso y de los tres años anteriores, aunque las generara el vendedor. Para protegerte:

• Pide el certificado de estar al corriente de pago, emitido por el administrador o el secretario de la comunidad. Es obligatorio aportarlo en la firma, salvo que renuncies expresamente.
• Lee las últimas actas de las juntas. Ahí aparecen los conflictos, las obras aprobadas, los problemas del edificio y, sobre todo, las derramas.

Derramas: aprobadas o pendientes

Una derrama es un pago extraordinario que aprueba la comunidad para una obra grande (rehabilitar la fachada, cambiar el ascensor, arreglar el tejado). Pueden ser de miles de euros, así que pregunta siempre:

• ¿Hay alguna derrama aprobada o en estudio? Una fachada o un ascensor a punto de cambiarse es una factura que llega después de comprar.
• ¿Quién la paga? Como norma general, responde quien era propietario cuando se aprobó la derrama en junta, pero es un punto negociable que conviene dejar por escrito en el contrato.

Las derramas son uno de los costes que no aparecen en el anuncio y que conviene sumar al precio, igual que el coste de reformar el piso.

La ITE: la «ITV» del edificio

La Inspección Técnica de Edificios (ITE, o IEE, Informe de Evaluación del Edificio) es una revisión obligatoria del estado del edificio a partir de cierta antigüedad —en general los más antiguos—, con plazos que fijan cada comunidad autónoma y ayuntamiento. Pregunta:

• ¿El edificio tiene la ITE pasada y en vigor? Si le toca y no la ha pasado, puede haber sanciones y obras pendientes.
• ¿El resultado fue favorable o desfavorable? Un resultado desfavorable obliga a hacer obras, y esas obras se pagan con derramas.

La ITE habla del edificio; el interior del piso lo tienes que mirar tú. Defectos como las humedades o las grietas estructurales no salen en ningún papel.

Certificado energético y cédula de habitabilidad

El certificado de eficiencia energética es obligatorio para vender y clasifica la vivienda de la A (más eficiente) a la G (menos). Una letra baja no impide comprar, pero anticipa facturas de luz y gas más altas y, a menudo, mala instalación o carpinterías. Según la comunidad autónoma, puede pedirse además la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, que acredita que el piso es legalmente habitable.

Que Catastro y Registro coincidan

Comprueba que los metros y la descripción del Catastro coinciden con los de la nota simple y con la realidad del piso. Las discrepancias (una terraza cerrada que no consta, metros que no cuadran) pueden dar problemas con la hipoteca, con los impuestos o con una futura venta.

Cómo te ayuda Pancho

Pancho lee el anuncio y te marca qué documentación pedir y qué señales de alarma cruzar antes de la visita, dentro de la primera de sus tres capas —anuncio, zona e inspección—. No sustituye a tu abogado ni a la notaría, pero te llega a la firma con la lista hecha y sin papeles en el aire. Con la nota simple limpia, la comunidad al corriente y la ITE en regla, ya solo te queda revisar el piso por dentro.