Qué mirar y qué preguntar cuando visitas un piso

Te llevas la lista al móvil y Pancho te guía por momentos: antes de entrar, el portal, cada estancia, lo que hay que preguntar y lo que se comprueba después en papel. Le mandas la foto de la mancha del techo y te repregunta —forma, sitio, si hay un baño justo encima— hasta saber si es condensación o es el vecino. Al salir tienes un informe con lo que has visto y con lo que te falta.

Una lista de papel no te repregunta

Ve dos veces y a horas distintas. Con luz natural sabrás si el salón es oscuro de verdad o si solo estaba la persiana a medio bajar; volviendo pasadas las diez sabrás si la terraza del bar de abajo se llena los jueves. En cada habitación, cierra la ventana y quédate treinta segundos callado. Lo que oigas ahí lo vas a oír todas las noches durante los próximos veinte años.

El portal cuenta más que el piso. Asómate al patio de luces a ver si hay bajantes viejas a la vista o grietas en la fachada interior, mira si el ascensor llega a tu planta o se queda en el entresuelo. Y pregunta por la última ITE: en la mayoría de comunidades autónomas se exige a partir de los 50 años de antigüedad, 45 en Cataluña. Si hay una derrama aprobada y sin pagar, el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal deja claro que el piso responde de lo que se deba del año en curso y de los tres anteriores. La hereda quien compra.

Abre a la vez los dos grifos del baño y el de la cocina, y tira de la cisterna. Si el chorro se convierte en un hilo, tienes un problema de presión que no se arregla cambiando el grifo. Mira el techo del baño y el de la cocina, que es por donde primero asoma lo que se filtra del vecino de arriba. Y si hay una sola pared recién pintada y las demás no, pregunta qué había ahí antes.

Media visita ocurre cuando ya te has ido. Nota simple para ver cargas y quién es el titular de verdad, referencia catastral para contrastar los metros del anuncio, certificado energético —más del 80% del parque español está en E, F o G, según el IDAE— y las actas de las últimas juntas de vecinos. Casi ocho de cada diez compraventas en España son de vivienda usada: 138.623 de 178.096 en el primer trimestre de 2026, según los Registradores. O sea que esto le pasa a casi todo el mundo.

8 de cada 10

compraventas de vivienda en España son de segunda mano (Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores, 1T 2026)

50 años

antigüedad a partir de la que se suele exigir la ITE al edificio; 45 en Cataluña (normativa autonómica del Informe de Evaluación del Edificio)

3 años + el corriente

de deuda de comunidad de la que responde el piso que compras, no el que lo vende (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal)

Más del 80%

de las viviendas españolas tiene calificación energética E, F o G (IDAE)

Decide con Pancho y evita sorpresas

Pancho te ayuda a analizar una vivienda de segunda mano en solo 3 pasos sencillos. ¡Que no te la cuelen!

PASO 01

Analiza el anuncio

Pásale a Pancho el anuncio del inmueble

✓Texto o fotos del anuncio
✓Zona o barrio
✓Tipo de vivienda y características
✓Tu situación: comprar o alquilar
"Chatea con Pancho para discutir si el anuncio es una buena oportunidad y si cuadra con lo que estás buscando. Puedes comparar varios anuncios a la vez para quedarte con los que merecen la pena.
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PASO 02

Estudia la zona

Pancho analiza el barrio para que sepas dónde te metes:

✓Seguridad y ambiente de la zona
✓Transporte, colegios y supermercados cercanos
✓Servicios y vida de barrio
✓Precio por m² de referencia
"Pancho investigará a fondo: noticias, datos de criminalidad, opiniones de la gente y transportes, y te lo resumirá todo en un informe para que no te metas donde no te gustaría estar.
Estudia la zona
PASO 03

Inspecciona el inmueble con Pancho

Cuando visites la vivienda, Pancho te guía con preguntas y fotos para evaluar su estado real:

✓Preguntas adaptadas al tipo de vivienda y su antigüedad
✓Instrucciones claras de qué fotografiar
✓Detección de señales visibles (humedades, grietas, instalaciones…)
✓Informe final con todo lo que encuentra
"Pancho te ayudará a entender el estado real de la vivienda y a ver de forma fácil si habrá posibles problemas o reparaciones futuras.
Inspecciona el inmueble con Pancho

Preguntas sobre la visita a un piso

Mira en este orden: primero el edificio (fachada del patio, bajantes, ascensor, estado del portal), después la vivienda estancia por estancia y al final los papeles. Dentro, prioriza lo caro de arreglar: techos y esquinas bajo los baños del vecino de arriba, grietas que cruzan una pared entera, presión de agua con varios grifos abiertos a la vez, cuadro eléctrico con diferencial y magnetotérmicos, y ventanas que cierren sin forzar. La pintura, el suelo y los muebles van los últimos, porque son lo barato.
Cinco preguntas dan mucho juego: por qué venden y cuánto tiempo lleva el piso publicado; qué reformas se han hecho y en qué año; cuánto se paga de comunidad y si hay alguna derrama aprobada o pendiente; cuándo pasó el edificio la última ITE y qué salió en ella; y cuánto se gastó el año pasado en luz y calefacción. Pide las respuestas por escrito, aunque sea por WhatsApp. Una derrama aprobada y sin pagar la acaba heredando quien compra.
Dos como mínimo, y a horas distintas. La primera visita es emocional: te fijas en la distribución, en la luz y en si te lo imaginas tuyo. La segunda es la útil, porque ya sabes dónde mirar y entonces aparecen las manchas, los ruidos y las ventanas que no cierran. Si vas en serio con ese piso, haz una tercera con un técnico. Y ve alguna vez de noche y en fin de semana: el barrio no se comporta igual un martes a las once de la mañana.
Por el olfato antes que por la vista. Abre los armarios empotrados y huele: si hay olor cerrado y dulzón, hay humedad. Mira los techos justo debajo del baño y la cocina del vecino de arriba, las esquinas de las paredes que dan a la calle y los rodapiés. Desconfía de una sola pared recién pintada, del papel pintado o del pladur montado encima de un tabique viejo, y de la pintura que se abomba al pasar la mano. Y pregunta directamente si ha habido alguna filtración.
Nota simple del Registro de la Propiedad, para ver quién es el titular real y qué cargas pesan sobre la vivienda (hipotecas, embargos, servidumbres). Referencia catastral, para contrastar los metros que dice el anuncio. Certificado de eficiencia energética, obligatorio en toda compraventa. Certificado de estar al corriente con la comunidad, que el vendedor tiene que aportar al firmar. Y las actas de las dos o tres últimas juntas de vecinos, donde salen las derramas aprobadas y los pleitos del edificio.
Si ya vas a hacer una oferta, sí. Un informe técnico presencial cuesta varios cientos de euros y tarda uno o dos días, pero te dice lo que no se ve: estructura, instalaciones, patologías ocultas. Lo que no tiene ningún sentido es pagarlo para cada piso que visitas. El orden razonable es: lista antes de la visita, visita bien hecha, y técnico solo en el piso por el que te has decidido. Ask Pancho cubre los dos primeros pasos, no el tercero.

¿Vas a ver un piso esta semana?

Pancho te acompaña durante la visita y te deja un informe con lo que has visto y lo que falta por comprobar. No sustituye a una inspección técnica presencial, ni a una tasación, ni al criterio de un arquitecto colegiado: sirve para que llegues sabiendo qué mirar y qué pedir antes de gastarte eso.