Qué grietas en un piso son peligrosas y cuáles no: manda dónde está, no cuánto mide

Una grieta es peligrosa por dónde está, no por cuánto mide. Un milímetro de abertura en una viga o un pilar es grave; varios milímetros en un tabique pueden no serlo. Preocupan las que rompen elementos portantes, las que reaparecen en el mismo punto de varias plantas y, por encima de todo, las que siguen creciendo entre dos visitas.

La mayoría de listas de grietas que circulan por ahí te dan una tabla de milímetros y te dejan creyendo que con una regla ya sabes. No funciona así. Aquí tienes lo que dicen las normas españolas que puedes abrir tú mismo, lo que puedes juzgar en una visita y, sobre todo, dónde se acaba lo que puedes juzgar sin un técnico.

¿Manda el ancho de la grieta o el sitio donde aparece?

Manda el sitio. El arquitecto José Luis de Miguel lo resume en un documento alojado en el archivo de la Universidad Politécnica de Madrid: unos milímetros de grieta en un tabique pueden no significar pérdida de seguridad del edificio, pero «una fisura milimétrica en una viga o soporte sí». El mismo milímetro cambia de significado según qué elemento rompa.

Antes de medir nada, distingue el tipo. Una fisura se queda en el acabado: yeso, enlucido, pintura. Una grieta atraviesa el soporte. Pasa la uña: si apenas la notas, es fisura. Si entra la punta de un lápiz o le ves fondo, es grieta. Y si esa grieta está en un pilar, en una viga o en el fondo de una vigueta, deja de medir y llama a un técnico.

Para el hormigón sí hay números publicados en el BOE, y son más estrictos de lo que la gente imagina. El Código Estructural, aprobado por el Real Decreto 470/2021, fija en su tabla 27.2 la abertura máxima de fisura admisible en hormigón armado según el ambiente al que está expuesto el elemento.

Dos avisos sobre esa tabla, porque el propio Código los da. El primero, en nota al pie: en ambiente seco de interior la abertura de fisura no suele influir en la durabilidad, y ese 0,4 mm está puesto para garantizar un aspecto aceptable. El segundo, de sentido común: es una norma para proyectar obra nueva, no un baremo para peritar un piso de 1965. Te sirve para calibrar la escala. Al hormigón se le tolera menos de medio milímetro.

¿Qué te dice el trazado de la grieta?

Más que el ancho. El trazado revela qué se ha movido y en qué dirección. Casi todos los patrones que vas a ver en una visita tienen una explicación aburrida: dilatación, retracción o dos materiales distintos que se tocan. Los pocos que no la tienen se delatan porque no aparecen sueltos: se repiten, y se repiten con orden.

La fila que más te interesa es la del asiento diferencial, porque trae una prueba negativa muy útil. De Miguel señala que las fisuras de asiento deben aparecer con trazado parecido y en el mismo sitio en todas las plantas, aunque se amortigüen en las altas. Si en la vertical de esa grieta no hay nada parecido en las demás plantas, la causa no es el terreno. En fábrica de ladrillo el trazado inclinado suele ir por las juntas del mortero, que es el camino débil: precisamente para evitar juntas continuas las piezas se traban en aparejo.

¿Cómo sé si una grieta sigue moviéndose?

Midiéndola dos veces con el mismo criterio y anotando la fecha. Es la única pregunta de este artículo que puedes responder tú solo, y es la más importante de todas: una grieta fina que crece da más miedo que una grieta gorda parada desde hace treinta años. Todo lo demás es interpretación.

La versión profesional tiene nombre y catálogo. El Laboratori de Materials de la EPSEB, de la Universitat Politècnica de Catalunya, ofrece la instrumentación de fisuras como servicio: se fijan puntos de referencia a ambos lados de la grieta y se controla su movimiento periódicamente con un deformómetro. Eso es una medición. Una raya de lápiz en la pared no lo es.

Tu versión es más humilde y también sirve. Fotografía la grieta con algo de escala al lado, siempre lo mismo y desde el mismo punto: un metro de obra, una moneda, un bolígrafo. Sin escala, la foto no vale nada. Repite en la segunda visita. Si te dejan volver a las tres semanas y ha cambiado, ya tienes la respuesta y toca llamar a un arquitecto técnico.

Hay indicios de que una grieta es antigua: fondo con polvo compactado, telarañas dentro, capas de pintura vieja que la cruzan. Son pistas, no pruebas: una grieta puede llevar mucho tiempo quieta y reactivarse en cuanto alguien haga obra en el edificio.

¿Qué grietas puedes ignorar casi siempre?

Las que un elemento se hace a sí mismo y no afectan a nada más. De Miguel las agrupa como autofisuras y fisuras de manifestación: no tienen más trascendencia que la local, y su reparación puede ser puramente sintomática. Las dos primeras filas de la tabla anterior son de esta familia, y hay tres casos más que conviene reconocer.

• Fisuras alrededor de una puerta donde se dan portazos, o en el capialzado de una persiana. Están sometidas a impactos por definición.
• Fisuras que salen de la esquina de una caja de registro o de un mecanismo eléctrico. La caja actúa como punto débil y atrae hacia sus esquinas la fisura que iba a manifestarse en ese paño. Si no hay una causa patológica detrás, no se le da importancia.
• Fisuras en soleras. Con el tiempo acaban rajando aunque lleven adiciones o juntas, sin repercusión en ningún otro elemento.

Una pista de campo para la segunda familia, la de manifestación: los rodapiés y los tapajuntas se inventaron precisamente para que esas fisuras no se vieran. Si el piso va minimalista y prescinde de ellos, las verás todas y no significan nada.

El caso especial de la última planta

Si lo que miras es un ático o un piso bajo cubierta, cuidado con alarmarte de más. De Miguel es tajante: un conjunto variopinto de fisuras que aparezcan solo en la última planta y sin explicación aparente debe atribuirse preferentemente a causas térmicas, sin significado de daño estructural. La cubierta se calienta al mediodía, dilata y rompe lo que tiene debajo. La reparación puede ser tan simple como despegar los tabiques del techo.

Repara igual todas estas fisuras, pero por otra razón: por una fisura entra agua. Grieta y mancha de humedad juntas dejan de ser un asunto estético, así que cruza esta revisión con la de cómo detectar humedades en un piso antes de comprarlo.

¿Qué es la aluminosis y por qué importa el año del edificio?

Es la degradación del hormigón fabricado con cemento aluminoso, que en España se usó de forma masiva para producir viguetas pretensadas de forjado. No es una grieta: es la pérdida de resistencia de lo que te sostiene. Y no se arregla pintando. Cuando aparece, la conversación pasa a ser de refuerzo o de derribo.

El mecanismo está descrito en la revista Informes de la Construcción, del CSIC, en un trabajo del instituto INTEMAC. El cemento aluminoso cristaliza en un sistema que con el tiempo se convierte en otro: pierde resistencia y gana porosidad, y el proceso se acelera con temperatura y humedad. A eso se suma la carbonatación, que hunde la reserva alcalina del hormigón. El resultado es corrosión rápida de las armaduras y, en la mayor parte de los accidentes investigados, hundimiento del forjado afectado.

La fecha de corte tiene nombre y tiene BOE. La Instrucción EP-77, publicada en el Boletín Oficial del Estado del 23 de junio de 1977, establece en su artículo 7 que «no se utilizará el cemento aluminoso para elementos pretensados». Ojo con dos matices que casi nunca se cuentan. El Real Decreto 1408/1977 que la aprobó dispuso que entraría en vigor con carácter obligatorio a los dos años de su publicación, y que mientras no se aprobara el texto definitivo su aplicación sería voluntaria. Y el trabajo del CSIC sitúa en 1973 la prohibición práctica del cemento aluminoso para aplicaciones estructurales en España.

Esta es la línea temporal, con lo que cada fecha significa para ti como comprador.

El tamaño del problema no es folclore. Según el repaso que hizo betevé, la televisión pública de Barcelona, las administraciones estimaban en 1991 que se había usado cemento aluminoso en más de 400.000 viviendas catalanas construidas entre 1950 y 1970; el consumo alcanzó un pico de 38.000 toneladas a mediados de los sesenta; un estudio del Institut de Tecnologia de la Construcció de Catalunya cifró en el 13 % los edificios con muestras de deterioro leve o grave; y tras el derrumbe del Turó de la Peira se identificaron 35.000 pisos afectados solo en Barcelona. El trabajo del CSIC recoge además una estimación del entonces Ministerio de Obras Públicas de 300.000 viviendas en toda España.

Y no es un problema catalán. En Las Chumberas, en San Cristóbal de La Laguna, la aluminosis se detectó en 2009 y obligó a los vecinos a desalojar sus casas. El derribo de los diez bloques afectados arrancó en enero de 2021 tras doce años de trámites, según eldiario.es: bloques de cinco plantas que constan de 160 viviendas, en una urbanización que el periódico sitúa en la década de los sesenta.

Para dimensionar cuántos pisos españoles caen en esa horquilla, mira el Censo de Población y Viviendas 2021 del INE: entre 1951 y 1980 se construyeron 9.372.579 viviendas sobre un parque total de 26.623.708. Es el 35 %. Solo en la década de los sesenta, 3.450.525.

¿Se puede ver la aluminosis a simple vista?

No, y esta es probablemente la frase más importante del artículo. El trabajo de INTEMAC publicado por el CSIC concluye que las reglas antiguas recogidas en la bibliografía para estimar el tipo de conglomerante mediante inspección ocular no resultaron eficaces en los casos investigados. Traducido: el truco del color achocolatado de la vigueta no dictamina nada.

Lo que sí hace la inspección ocular es otra cosa, y es muy útil: decidir dónde hay que tomar muestras. El técnico mira la tipología del forjado, busca zonas con aporte exterior de humedad (filtraciones, condensaciones, proximidad a bajantes), revisa los apoyos de las viguetas y anota fisuras paralelas a las armaduras, manchas de corrosión, armaduras descubiertas y su grado de oxidación. Con eso divide el edificio en zonas húmedas y zonas secas y planifica el muestreo.

El diagnóstico llega con un ensayo de laboratorio sobre una muestra de hormigón, no con una foto. El método de referencia en España es el de la oxina: se separa mecánicamente la masa aglutinante endurecida, se ataca con sosa cáustica, se filtra, se hace reaccionar el líquido con oxina, se ajusta el pH con ácido clorhídrico y se valora la turbidez. El laboratorio universitario citado antes lo tiene en catálogo y declara llevar más de veinticinco años aplicándolo, con más de 70.000 análisis realizados y una fiabilidad superior al 99,7 %.

Un dato que cambia cómo lees una visita: en uno de los casos que describe INTEMAC se recomendó reforzar todas las viguetas situadas en zonas húmedas del edificio, existieran o no en ese momento síntomas de degradación detectables por simple inspección ocular. Que el techo se vea bien no certifica nada.

Así que la pregunta que vale más que cualquier inspección tuya es esta: pregúntale al administrador de fincas si el edificio pasó ensayo de cemento aluminoso, en qué año, con qué resultado y sobre cuántas muestras, y pide el informe por escrito. Si la respuesta es «creo que sí», no es un sí.

¿Cuánto cuesta salir de dudas?

No te voy a dar una cifra, y esa es la respuesta honesta. No existe una tarifa pública oficial de peritajes ni de ensayos de aluminosis que se pueda citar: cada laboratorio y cada arquitecto técnico pone la suya, y cambia mucho según la provincia, el número de muestras y si hay que apear una vigueta para extraerlas.

Como orden de magnitud, un ensayo de laboratorio con informe se mueve en varios cientos de euros, y un diagnóstico estructural completo con catas, ensayos mecánicos y análisis de seguridad se va a varios miles. Pide dos presupuestos por escrito y exige que digan exactamente qué incluyen: la inspección ocular, la toma de muestras, los ensayos, el análisis de seguridad y la propuesta de refuerzo son fases distintas y se facturan aparte. Compáralo con lo que cuesta enterarte en la primera derrama.

¿La grieta es tuya o de toda la comunidad?

Cambia quién paga y cambia cuánto. Si la grieta está en fachada, patio, portal o caja de escalera, es elemento común: la reparación se aprueba en junta y la pagas mediante derrama, según tu coeficiente de participación, quieras o no. Si está en un tabique de dentro de tu piso, la pagas tú y suele ser mucho más barata.

Antes de firmar pide tres papeles: el acta de la última junta, la certificación de estar al corriente de pagos y el último informe de inspección técnica del edificio con su resolución. Si en esa acta hay una obra aprobada y todavía sin ejecutar, pregunta por escrito a quién le corresponde pagarla cuando cambia el propietario, porque esa respuesta puede valer varios miles de euros. Todo esto lo tienes desarrollado en nota simple, cargas, ITE y derramas antes de comprar un piso.

¿Es verdad que la ITE es obligatoria a los 50 años en toda España?

No, y es un error que se repite en medio internet. El umbral estatal de los 50 años existió, pero el Tribunal Constitucional lo anuló. En el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, los apartados 2 a 6 del artículo 29 y el artículo 30 entero figuran hoy como anulados por la Sentencia 143/2017, de 14 de diciembre.

Lo que sigue vivo es el artículo 29.1, y dice bastante menos: los propietarios de inmuebles en edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva podrán ser requeridos por la Administración competente para que acrediten en qué situación se encuentran, al menos en cuanto a estado de conservación, accesibilidad universal y eficiencia energética. Ni umbral de años ni vigencia. Eso lo fija hoy cada comunidad autónoma o cada ayuntamiento. Y ojo, que la ITE y el IEE no son exactamente lo mismo: el Informe de Evaluación del Edificio incluye accesibilidad y eficiencia energética además de la conservación.

Dos ejemplos oficiales para que veas la diferencia. En Cataluña, todos los edificios con uso de vivienda deben someterse a inspección técnica antes de los 45 años de antigüedad. En la Comunidad de Madrid, el Informe de Evaluación de Edificios se exige a los edificios de tipología residencial colectiva con antigüedad superior a 50 años desde la finalización de las obras. Mira la norma de tu municipio antes de dar nada por hecho.

El resultado de la inspección importa tanto como su existencia. En Cataluña, el certificado de aptitud que se emite a partir del informe caduca antes cuanto peor está el edificio.

Y un detalle que casi nadie sabe y que cambia cómo debes leer una ITE favorable: la propia Generalitat advierte de que la inspección técnica es una inspección visual y de que en ningún caso tiene por objeto detectar vicios ocultos. Un certificado de aptitud no garantiza que el forjado esté sano. Es una foto visual con fecha.

¿Qué plazos tienes si la grieta aparece después de firmar?

Depende de a quién le compres, y la diferencia es enorme. Comprando a un promotor tienes la Ley de Ordenación de la Edificación y diez años para lo estructural. Comprando a un particular, que es lo normal en segunda mano, tienes seis meses y poco más. Por eso la grieta se mira antes de firmar y no después.

La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación fija en su artículo 17 tres plazos contados desde la recepción de la obra: diez años por daños que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad; tres años por defectos que incumplan los requisitos de habitabilidad; y un año por defectos de ejecución en elementos de terminación o acabado. El artículo 18 añade que las acciones prescriben en dos años desde que se producen los daños.

Con un particular manda el Código Civil, y conviene leerlo despacio. El artículo 1484 excluye expresamente de la responsabilidad del vendedor los defectos manifiestos o que estuvieran a la vista. Dicho de otro modo: la grieta que se veía el día de la visita no es un vicio oculto y no la vas a poder reclamar. El artículo 1486 sí te permite desistir del contrato o rebajar el precio, y añade indemnización si el vendedor conocía el defecto oculto y no te lo manifestó.

Y luego está el plazo. El artículo 1490 dice que esas acciones se extinguirán a los seis meses contados desde la entrega de la cosa vendida. La norma no dice si eso es prescripción o caducidad, y de esa etiqueta depende algo tan práctico como si un burofax interrumpe el plazo o no. No te fíes de lo que leas en un blog, este incluido: si te aparece un daño estructural después de comprar, ese mismo día llamas a un abogado y a un arquitecto técnico.

¿Cómo miras las grietas en una visita de treinta minutos?

Con una rutina, no con intuición. Si puedes, ve dos veces: una con luz natural fuerte, que delata parches y repintados, y otra al anochecer, con la linterna del móvil pegada a la pared y en rasante, que saca los resaltes que la luz frontal esconde. Sigue este orden y no te saltes ninguno.

1. Techos, empezando por cocina y baños. Es donde asoman las viguetas y donde vive la humedad. Mira el techo justo debajo del baño del vecino de arriba y las zonas pegadas a las bajantes.
2. Los apoyos. El encuentro del techo con la pared o con una viga es donde INTEMAC concentra la búsqueda de daños en las viguetas.
3. Esquinas de todas las ventanas y puertas. Ahí se concentran las tensiones y ahí sale primero la diagonal.
4. La misma grieta, planta a planta. Si puedes ver la caja de escalera o la fachada entera, comprueba si el trazado se repite en la vertical. Es la prueba del asiento.
5. Abre y cierra todas las puertas y ventanas. Si una hoja roza abajo o no encaja el pestillo, algo se ha movido. Mira el marco: si el hueco dibuja un trapecio y no un rectángulo, no está «descolgada».
6. Rodapiés y encuentros suelo-pared. Un rodapié separado de la pared, con un hueco que crece a lo largo del recorrido, merece una foto.
7. Arranque de los tabiques en planta baja o sótano. Una banda horizontal de revestimiento expulsado por abajo apunta a empuje del terreno.
8. Una sola pared recién pintada cuando el resto no lo está. Nadie pinta una pared suelta por gusto.
9. Zócalo del portal y del garaje. Ahí no vive nadie y nadie disimula nada.

Una cosa que no debes hacer: deducir nada del nivel del suelo con una app del móvil. Existe un baremo, sí. El Documento Básico SE-C Cimientos del Código Técnico de la Edificación fija en su tabla 2.2 unos valores límite de distorsión angular, que es el asiento diferencial entre dos puntos dividido por la distancia que los separa.

Son valores de servicio que el CTE propone adoptar solo cuando el proyecto no especifica otros. Y no los vas a medir tú: De Miguel advierte de que un levantamiento de niveles del solado no da la flecha, sino lo precisa que fue la nivelación del suelo, y de que el asiento no suele detectarse por simple inspección de la solera ni por un pase de niveles. Tú fotografía y mide grietas; los desniveles déjaselos a quien tiene instrumental.

Guarda todas las fotos con fecha y con escala. Si acabas negociando, son tu munición: un daño reconocido por escrito es el mejor argumento que vas a tener para negociar el precio del piso, y te ayuda a saber qué entra en el presupuesto de obra y qué no, algo que tienes desglosado en cuánto cuesta reformar un piso de segunda mano. El recorrido completo estancia por estancia está en qué revisar antes de comprar un piso de segunda mano, y la versión corta para llevar encima, en la checklist de visita a un piso.

¿Cuándo hay que llamar a un arquitecto técnico colegiado?

Cuando se cumpla una sola de estas condiciones, y sin discutirlo contigo mismo. Un arquitecto técnico o aparejador colegiado es quien puede firmar un diagnóstico estructural, ordenar catas y ensayos y decir si la reparación cuesta mil euros o cien mil. Ninguna lista, ni esta ni ninguna herramienta digital, sustituye ese informe.

• Cualquier fisura en una viga, un pilar, un muro de carga o el fondo de una vigueta, por fina que sea.
• Fisuras inclinadas cuyo trazado reaparece en la vertical, planta tras planta.
• Una grieta que ha cambiado de tamaño entre dos visitas.
• Techo con viguetas a la vista, armaduras oxidadas o desprendimientos de hormigón, sobre todo cerca de una bajante.
• Edificio anterior a 1977 sin ensayo de cemento aluminoso documentado por escrito.
• Certificado de aptitud denegado, o informe de inspección técnica con deficiencias graves o muy graves.
• Grieta aparecida tras abrir un hueco, tirar un tabique o hacer rozas para una instalación eléctrica nueva. Si ves obra reciente, cableado a la vista y una grieta en el mismo paño, ahí hay dos preguntas para dos técnicos distintos, no una.

Y una advertencia que da el propio De Miguel y que conviene no olvidar: hay fallos estructurales que se producen de forma frágil, sin precursores visibles. Cita casos de edificios en Madrid que tenían informe de inspección favorable y fracasaron meses después. Que no veas grietas no demuestra que no haya problema. Solo demuestra que no hay grietas.

¿Y ahora qué haces con todo esto?

Llevas a la visita tres cosas: algo con lo que dar escala a las fotos, la fecha de construcción del edificio y esta lista. Con eso separas en veinte minutos la fisura de escayola de la grieta que va a acabar en derrama, y sabes en qué momento toca parar y pagar un informe técnico de verdad.

Ese es el hueco que cubre la revisión guiada de AskPancho: Pancho te lleva estancia por estancia, te dice qué foto hacer de cada grieta y con qué escala, cruza lo que ve con la antigüedad y la tipología del edificio y te avisa cuando lo que estás mirando ya no es cosa tuya sino de un arquitecto técnico colegiado. No sustituye a un informe pericial: te dice si lo necesitas. Y si además quieres saber en qué zona te estás metiendo antes de enamorarte del piso, tienes el informe de barrio.