Cómo detectar humedades en un piso antes de comprarlo

Mira cuatro cosas en la visita: manchas que suben desde el rodapié, pintura abombada o descascarillada, moho negro en esquinas y marcos de ventana, y olor a tierra mojada que no se va al ventilar. Después clasifica la humedad en capilaridad, condensación, filtración o rotura. La altura de la mancha, su forma y si empeora con la lluvia te dicen cuál es y quién la paga.

No es un defecto raro. Según el indicador «Población que vive en hogares con determinadas deficiencias en la vivienda» del INE, en 2023 el 22,9% de la población vivía en un hogar con goteras, humedades en paredes, suelos, techos o cimientos, o podredumbre en suelos y marcos de ventanas o puertas. Los valores más altos ese año fueron Ceuta (39,1%), Canarias (34,4%) y Galicia (33,4%). La pregunta no es si el piso tiene humedad. Es de qué tipo.

¿Cuáles son los tipos de humedad y en qué se distingue cada uno?

Hay cuatro. La capilaridad sube desde el suelo, la condensación se forma en superficies frías, la filtración entra desde fuera y la rotura viene de una tubería. Se distinguen por tres cosas: la altura a la que aparece la mancha, si está en el techo o en el zócalo, y si empeora con la lluvia o con el frío.

Tipo	Cómo la reconoces	Dónde aparece	Cuándo empeora
Capilaridad	Arranca del rodapié y muere en una línea horizontal bastante regular. Se queda en la parte baja del muro y rara vez sube más de metro y medio. Deja polvo blanco cristalizado y pintura que cae en escamas.	Plantas bajas, sótanos, trasteros y medianeras en contacto con el terreno.	Todo el año, con repunte tras semanas de lluvia. No depende de si ventilas.
Condensación	Moho negro o verdoso en puntos concretos: esquina alta, contorno de ventana, cajón de persiana, pared detrás del armario. La pared está fría, pero por dentro seca.	Dormitorios a fachada norte, esquinas, dinteles, baños sin ventana y cocinas.	De noche, en invierno y con la casa cerrada. Mejora o desaparece en verano.
Filtración	Mancha con aureola: el borde es un cerco más oscuro que el centro. En techo o parte alta de la pared. A veces gotea o hincha el gotelé.	Techos de última planta, paredes bajo la terraza del vecino, jambas, medianeras y patios de luces.	Durante el temporal y en los días siguientes, sobre todo con lluvia de viento.
Rotura o fuga	Mancha localizada y redondeada que crece de semana en semana. El contador de agua se mueve con todos los grifos cerrados.	Bajo baños y cocina, en el arranque de bajantes, en el rodapié del pasillo por donde pasa la tubería.	Nunca mejora. Es constante y va a más, llueva o no.

Las cuatro se arreglan de forma distinta y las pagan personas distintas, así que clasificarla bien es lo primero que tienes que hacer. Una mano de pintura las tapa las cuatro por igual.

¿Cómo distingo una condensación de una humedad que viene del muro?

Con una lámina de plástico transparente de unos 50×50 cm pegada a la pared y sellada con cinta por los cuatro lados. A las 48 o 72 horas, si el agua está en la cara que toca la pared, viene del muro. Si está en la cara que da a la habitación, es condensación del aire interior.

Funciona mejor en invierno, que es cuando la condensación da la cara. En una visita no da tiempo, pero puedes pedirlo como condición antes de firmar arras: un vendedor sin nada que esconder te deja pegar un plástico en la pared.

Lo demás requiere aparatos. Un medidor de humedad de contacto, de los de dos pinchos, sirve para comparar: mide una pared interior que sepas seca y luego la sospechosa. Lo que importa no es el número absoluto, es la diferencia entre las dos. Una cámara termográfica pinta en frío los puentes térmicos y las zonas empapadas, aunque interpretarla sin formación lleva a conclusiones equivocadas.

Cambiar las ventanas puede empeorar la condensación

Parece una mejora y a veces es lo contrario. La Guía Técnico-Sanitaria de Calidad de Ambientes Interiores del Ministerio de Sanidad (2026) lo dice con estas palabras: «la instalación de ventanas nuevas en edificios construidos aumenta la estanqueidad del recinto, generando un desequilibrio en el régimen de ventilación de la vivienda reduciendo drásticamente la permeabilidad y favoreciendo que la humedad producida en la vivienda se acumule». La misma guía señala que los puentes térmicos pueden acentuarse justo cuando se sustituyen las carpinterías.

Así que ese piso «recién reformado, ventanas nuevas» puede tener más moho que el de al lado con las carpinterías originales, que colaban aire por todas partes. Y la guía avisa de algo peor: el moho «puede germinar y expandirse fácilmente dentro de las envolventes de los edificios, principalmente a través de la condensación dentro de la estructura, impidiendo su visibilidad y agravando el problema». Lo que asoma en la esquina del dormitorio puede ser la punta de algo que va por dentro del muro.

¿Dónde hay que mirar exactamente durante la visita?

Siempre en los mismos sitios, con la linterna del móvil pegada a la pared en luz rasante, nunca de frente. Así se ven abombamientos, escamas y parches de masilla que de frente son invisibles. Recorre la casa dos veces: una con luz natural y otra al anochecer, con todas las luces encendidas.

• Los rodapiés de todas las estancias. Toca la parte baja: si el DM está hinchado, ha estado mojado.
• El interior de los armarios empotrados que dan a fachada o a patio. Aparta la ropa del fondo y huele.
• Detrás de los radiadores y de los muebles pegados a pared exterior.
• El cajón de la persiana. Súbela del todo y mira dentro con la linterna: es un puente térmico de manual y ahí sale moho antes que en ningún sitio.
• Alféizares y jambas, por dentro y por fuera. Un goterón roto mete agua en el muro.
• El techo del baño y el del pasillo justo debajo del baño del vecino de arriba.
• El fondo del mueble del fregadero y del lavabo. Vacía, mete la mano y toca la pared del fondo.
• El arranque de los bajantes, normalmente en un armario del baño o en un patinillo registrable.
• Las juntas del suelo laminado. Si están abiertas o los cantos hinchados, hubo agua.
• El trastero, el garaje y el portal, que es donde nadie disimula nada. Si puedes, sube a la azotea.

Y una cosa más, que vale por toda la lista: pide la segunda visita justo después de un temporal. Dos o tres días después de una borrasca seria, una filtración invisible durante meses aparece sola. Si el vendedor pone pegas a enseñarte el piso un día de lluvia, ya tienes información. El recorrido ordenado de toda la casa está en nuestro checklist de visita y en qué revisar antes de comprar un piso de segunda mano.

¿Cómo sé si la mancha está activa o ya está seca?

Una mancha activa está fría y blanda al tacto, suelta polvo blanco, huele y crece. Una mancha vieja de una avería ya reparada está seca, tiene un cerco marrón nítido y el yeso aguanta si lo aprietas con la uña. Distinguirlas cambia por completo lo que tienes que negociar.

• El yeso cede con la uña o se desmigaja.
• Hay eflorescencias: polvo blanco cristalino que se deshace entre los dedos. Son sales del muro arrastradas por el agua. Si hay salitre fresco, hay agua ahora.
• Moho negro o verdoso, sobre todo en juntas de silicona y esquinas.
• Olor a sótano o a tierra mojada que sigue ahí tras media hora de ventana abierta.
• La pared está claramente más fría que la contigua a la misma altura.

Con el moho no conviene hacerse el valiente. Las directrices de la OMS sobre humedad y moho en interiores (2009) concluyen que la humedad y el moho en edificios se asocian a incrementos de «aproximadamente el 30-50%» en distintos problemas respiratorios y relacionados con el asma, y cifran en un 50% el aumento de asma actual asociado a factores de humedad en viviendas. Y según la guía de Sanidad citada arriba, pasamos «en promedio, entre el 85 y el 90%» del tiempo en espacios cerrados.

¿Qué señales indican que han tapado una humedad para vender?

Una sola pared repintada mientras el resto de la casa sigue envejecida. Es la señal número uno: ponte en la puerta de cada habitación y compara el blanco de los cuatro paños. Ninguna de estas pistas prueba nada por separado. Tres juntas en la misma pared, sí.

• Rodapié nuevo en una sola estancia, o de un modelo distinto al del resto.
• Un paño forrado de pladur, corcho o panel decorativo. Mira si los enchufes de esa pared quedan hundidos respecto al plano: eso delata un trasdosado tapando algo.
• Un mueble enorme o un cuadro grande pegado a pared de fachada o patio, en una posición que no tiene sentido para vivir.
• Olor a pintura fresca en pleno agosto, o ambientadores enchufados en todas las habitaciones.
• Todas las ventanas abiertas de par en par en enero cuando llegas.
• Silicona nueva y gruesa donde el alicatado se encuentra con el plato de ducha, o en el perímetro de una ventana.
• El vendedor solo ofrece visitas a mediodía y en días soleados.

¿Cuánto cuesta arreglar cada tipo de humedad?

No hay una cifra única, pero sí una base pública que puedes consultar tú mismo: el Generador de Precios de CYPE, que es lo que maneja un técnico para presupuestar. Da precios por unidad de obra, no por vivienda. El error caro es presupuestar solo la superficie que se ve manchada.

Partida	Unidad	Coste directo de referencia
Tratamiento de capilaridad en muro mediante inyecciones (barrera química)	metro lineal	93,33 €
Sustitución de impermeabilización en cubierta plana no transitable	m²	23,97 €
Reparación puntual de impermeabilización de cubierta	parche (Ud)	25,47 €
Bajante interior de PVC serie B, Ø110 mm	metro lineal	15,72 €
Aislamiento exterior de fachada, sistema ETICS con EPS de 60 mm	m²	67,07 €

Léelos como lo que son: costes directos de la unidad de obra. No llevan gastos generales, beneficio industrial ni IVA, y tampoco desalojar el mueble, montar el andamio o esperar las semanas de secado antes de pintar. Sirven para dimensionar el problema, no para cerrar un trato.

La aritmética es la parte útil. Doce metros lineales de muro con capilaridad salen a unos 1.120 € solo de inyección, y después hay que picar, sanear, esperar a que seque y volver a revestir. Una azotea de 200 m² son unos 4.794 € solo de lámina, a repartir entre todos los vecinos. Para encajar la obra en el presupuesto total, mira cuánto cuesta reformar un piso de segunda mano.

¿Quién paga la reparación, tú o la comunidad?

Depende de dónde esté el origen, no de dónde esté la mancha. Fachada, cubierta, patios, bajantes generales y estructura son elementos comunes, y los paga la comunidad. Las tuberías desde la derivación particular hacia dentro, las ventanas y los revestimientos interiores los pagas tú. La mancha puede estar en tu salón y el origen en la azotea.

Dos preceptos de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal te importan. El artículo 10.1.a) dice que tienen «carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios» los trabajos y obras necesarios para el mantenimiento y el deber de conservación del inmueble. Y el artículo 9.1.e) establece que quien compra responde con el propio inmueble de lo que debieran los anteriores titulares «hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores».

Ese mismo artículo obliga al vendedor a aportar en la escritura una certificación sobre el estado de deudas con la comunidad, «sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente». Traducido: cuando hay una mancha en el techo, no exoneres a nadie de nada.

¿Qué documentos hay que pedir antes de firmar?

Seis, y ninguno es opcional cuando hay una mancha de por medio. Los papeles cuentan la historia del edificio: si la fachada se reparó en 2019 y volvió a haber goteras en 2022, eso está escrito en un acta de junta que puedes leer antes de firmar nada.

Documento	A quién se pide	Qué buscas exactamente
Actas de las juntas de los últimos 3 años	Administrador de fincas	Las palabras «goteras», «fachada», «cubierta», «bajantes» y «derrama». Y si algún presupuesto se votó y se rechazó.
Certificación sobre el estado de deudas con la comunidad	Secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente	Derramas ya acordadas pero aún no giradas. La aporta el vendedor en la escritura (art. 9.1.e LPH).
Informe de Evaluación del Edificio o ITE, si tu municipio lo exige	Comunidad o ayuntamiento	El apartado de conservación de fachadas y cubiertas, y si hay deficiencias con plazo de subsanación.
Nota simple registral	Registro de la Propiedad	Cargas, afecciones y anotaciones. No habla de humedades, pero sí de pleitos y deudas del inmueble.
Año de construcción	Sede Electrónica del Catastro, buscador de inmuebles	Si es anterior a 1980 o a 2006. Esas dos fechas lo cambian todo.
Certificado de eficiencia energética	Vendedor	El apartado de envolvente térmica. Si describe la fachada sin aislamiento, la condensación no es mala suerte: es física.

Una aclaración que se repite mal por todas partes: no existe hoy un umbral estatal de 50 años que obligue a tener el informe. El artículo 29.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015 se limita a decir que los propietarios de vivienda colectiva «podrán ser requeridos por la Administración competente» para acreditar el estado de conservación del edificio, el cumplimiento de la normativa de accesibilidad universal y el grado de eficiencia energética. Los apartados 2 a 6 de ese artículo, y la disposición transitoria que fijaba el calendario con los 50 años, figuran como anulados por la Sentencia del Tribunal Constitucional 143/2017. Quien marca antigüedad y plazos es tu comunidad autónoma o tu ayuntamiento, así que pregunta ahí. El recorrido completo de estos papeles está en nota simple, cargas, ITE y derramas antes de comprar un piso.

¿Por qué el año de construcción predice el tipo de humedad?

Porque marca qué norma tuvo que cumplir el edificio cuando se levantó. La obligación de aislar térmicamente llegó con la NBE-CT-79, en vigor desde enero de 1980, y la de cortar la humedad ascendente con el Código Técnico, en 2006. Un edificio de los sesenta no incumple nada: entonces no existía la norma.

• Antes de 1980. El Real Decreto 2429/1979, norma básica NBE-CT-79 sobre condiciones térmicas en los edificios entró en vigor el 22 de enero de 1980, y su disposición transitoria dejó fuera los edificios ya en construcción o con la licencia concedida. Si el piso es anterior, lo normal es que la fachada no tenga aislamiento y que frentes de forjado y pilares sean puentes térmicos. Espera condensación en esquinas y dinteles.
• Entre 1980 y 2006. Aislamiento sí, pero escaso y mal resuelto en los encuentros. Cajones de persiana y cajas de contadores siguen siendo puntos fríos.
• Desde 2006. El Real Decreto 314/2006, que aprueba el Código Técnico de la Edificación, derogó la NBE-CT-79 el 29 de marzo de 2006, aunque permitió seguir aplicándola durante seis meses más. En el Documento Básico HS, el HS1 obliga a disponer «una barrera impermeable que cubra todo el espesor de la fachada a más de 15 cm por encima del nivel del suelo exterior para evitar el ascenso de agua por capilaridad», y el HS3 exige que las viviendas tengan un sistema general de ventilación con caudales mínimos tasados por local. Los pisos anteriores no tienen ni una cosa ni la otra.

Por eso una capilaridad en un bajo de 1968 es casi lo esperable, y la misma capilaridad en un bajo de 2015 significa que algo se ejecutó mal.

¿Qué significa cada palabra que te van a soltar?

En una visita, en un presupuesto o en una junta vas a oír estos términos, y casi siempre de alguien que da por hecho que los entiendes. Merece la pena tenerlos claros antes, porque es mucho más fácil negociar cuando entiendes exactamente qué te están contando y qué te están escondiendo.

• Capilaridad. Ascenso del agua del terreno por los poros de un muro, en contra de la gravedad. Se corta con una barrera en la base del muro, no pintando.
• Condensación. El vapor del aire interior se convierte en agua líquida al tocar una superficie por debajo del punto de rocío. Se combate con aislamiento, calefacción y ventilación, en ese orden.
• Punto de rocío. Temperatura a la que el aire se satura y suelta el agua. Con el aire a 20 °C y 60% de humedad relativa, el cálculo da unos 12 °C: cualquier superficie más fría empieza a mojarse.
• Puente térmico. Zona por donde el calor se escapa más rápido: frentes de forjado, pilares de fachada, cajones de persiana, dinteles. Es donde condensa primero.
• Eflorescencia o salitre. Costra blanca de sales que el agua arrastra desde el interior del muro y deposita al evaporarse. Es la firma de la capilaridad.
• Barrera química. Inyección de resinas o silanos en una línea de taladros en la base del muro para crear una franja impermeable. Tratamiento estándar de la capilaridad.
• Derrama. Cuota extraordinaria que la comunidad aprueba en junta para pagar una obra. Las de fachada y cubierta son las dos más caras.
• IEE e ITE. No son lo mismo. La inspección técnica mira sobre todo el estado de conservación; el Informe de Evaluación del Edificio añade accesibilidad universal y eficiencia energética. Qué se exige, y a partir de qué antigüedad, lo decide cada comunidad autónoma o ayuntamiento.
• Vicio oculto. Defecto grave, anterior a la venta y no apreciable en una inspección normal, que hace la vivienda impropia para su uso o habría cambiado el precio.
• Aluminosis. Degradación del hormigón fabricado con cemento aluminoso, empleado en forjados españoles de mediados del siglo XX. La humedad la acelera. Si la sospechas, esto ya no es una humedad: es un asunto de estructura.

¿Qué dice la ley si las humedades aparecen después de firmar?

Tienes seis meses. El artículo 1490 del Código Civil dice que esas acciones «se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida». El plazo corre desde la entrega, no desde el día en que descubres la mancha. Pasados esos seis meses, esa vía se cierra.

• Vicios ocultos (arts. 1484 a 1490 del Código Civil). El 1484 excluye expresamente al vendedor de responder «de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista». Ojo con eso: si la mancha se veía, se entiende que compraste sabiendo.
• Dolo del vendedor. Si pruebas que lo sabía y lo ocultó activamente (repintar, tapar con un mueble, mentir por escrito), se abren vías más largas: el artículo 1301 da cuatro años para la acción de nulidad, que en caso de dolo cuentan desde la consumación del contrato, y el artículo 1964.2 fija cinco años para las acciones personales sin plazo especial. La carga de la prueba es tuya.
• Obra nueva o gran rehabilitación. El artículo 17.1 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación da diez años para los daños que afecten a elementos estructurales, tres años para los vicios de elementos constructivos o instalaciones que incumplan los requisitos de habitabilidad (aquí entran las humedades) y uno para los defectos de acabado.

Y la parte honesta: un pleito por vicios ocultos es lento, caro y con la prueba en tu contra. Sale mucho más barato dedicar veinte minutos a mirar los rodapiés antes de firmar.

¿Cuándo hay que llamar a un arquitecto técnico?

Cuando la humedad toca estructura, cuando reaparece después de dos reparaciones o cuando el origen está fuera de tu piso. En esos tres casos no hay guía, chat ni checklist que sustituya a un técnico colegiado con acceso al edificio y a la cubierta. Un informe de patologías suele costar varios cientos de euros.

• Humedad en un muro de carga o en el arranque de un pilar.
• Humedad y grieta en el mismo punto, sobre todo si la grieta pasa de uno o dos milímetros o sigue una diagonal.
• Óxido o armadura vista en el techo del garaje, del trastero o de una terraza. El hierro oxidado hincha y revienta el hormigón desde dentro.
• Edificio de mediados del siglo XX con manchas en forjados y sospecha de cemento aluminoso.
• Sótano o planta baja con el muro empapado por varias caras o con presión de agua desde el terreno.
• Una humedad ya reparada dos veces que ha vuelto: nadie ha encontrado la causa.
• Cualquier humedad que alcance un cuadro eléctrico, una caja de derivación o un mecanismo. Ahí se para la visita y entra un profesional.

¿Es una humedad motivo para no comprar el piso?

No, salvo que el origen esté en un elemento común y la comunidad no quiera arreglarlo. Esa es la línea. Una humedad dentro de tu piso es un número que se descuenta del precio. Una de fachada o de cubierta depende de una votación en la que tendrás un voto entre veinte.

Si decides seguir, haz tres cosas antes de firmar arras:

1. Dos presupuestos por escrito de empresas distintas, con sistema, metros tratados, plazo de secado y garantía detallados. Un presupuesto sin metros ni sistema no sirve para negociar.
2. Léete las actas de junta. Si el problema es del edificio, aparece ahí antes que en la pared.
3. Que quede por escrito en el contrato de arras, con el defecto detectado y el reparto del coste. Vale más que cualquier promesa verbal en la visita.

A partir de ahí es aritmética. Suma la inyección, el picado, el secado y el revestido de los metros que hay que tratar: esa cifra es tu rebaja o tu motivo para irte. Cómo plantear la conversación sin quemar la operación está en cómo negociar el precio de un piso de segunda mano.

Detectar una mancha es fácil. Clasificarla bien en los cuarenta minutos que dura una visita, con el vendedor detrás y la agente mirando el reloj, es lo difícil. La revisión guiada de AskPancho te lleva estancia por estancia, te dice qué foto hacer de cada mancha y qué preguntar sobre ella, y te devuelve un informe con lo encontrado y su gravedad. No sustituye al arquitecto técnico cuando hace falta uno: sirve para saber si hace falta, y para no firmar sin saberlo.