Pasos para comprar un piso de segunda mano: plazos legales y qué falla en cada fase

Comprar un piso de segunda mano en España son ocho fases: oferta, arras, solicitud de hipoteca, tasación, comprobación registral y de comunidad, FEIN y acta notarial de transparencia, escritura ante notario, y liquidación de impuestos e inscripción. Con hipoteca el proceso suele durar de dos a cuatro meses desde la oferta aceptada; al contado, bastante menos. Los plazos que no puedes acortar son legales, no comerciales.

Casi ocho de cada diez viviendas que se compran en España son usadas. En marzo de 2026, el 78,7% de las viviendas transmitidas por compraventa eran usadas, según los datos provisionales de la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad del INE. Y aun así casi nadie sabe cuántos días dura cada tramo ni quién lo controla.

¿Cuáles son los pasos exactos para comprar un piso de segunda mano?

Son ocho fases encadenadas, cada una con su fecha de caducidad. Tú controlas la oferta, las comprobaciones y los impuestos. El banco controla la hipoteca y la tasación. El notario y el registrador controlan la firma y la inscripción. Cuando una compra se cae, casi siempre es porque el plazo de las arras iba por detrás del plazo del banco.

Fase	Quién marca el ritmo	Cuánto suele tardar	Qué sale mal aquí
1. Oferta aceptada	Vendedor y agencia	Días	Oferta verbal, sin condicionar a financiación ni a revisión: aparece otro comprador y te quedas fuera
2. Contrato de arras	Las dos partes	De días a un par de semanas	Firmar arras confirmatorias creyendo que son penitenciales. Fijar un plazo de escritura más corto que el que necesita el banco
3. Solicitud formal de hipoteca	Tu banco	De dos a seis semanas hasta la oferta vinculante	Te aprueban menos capital del que dabas por hecho, o piden un avalista a mitad del proceso
4. Tasación	Sociedad de tasación homologada	Una o dos semanas. El informe caduca a los seis meses	La tasación sale por debajo del precio pactado y el agujero lo tapas tú
5. Comprobación registral, catastral y de comunidad	Tú o tu abogado	La nota simple, horas. El certificado de deudas, hasta una semana	Cargas, embargos, derramas aprobadas y no repercutidas, obras sin licencia, superficie registral distinta de la del anuncio
6. FEIN y acta notarial de transparencia	La Ley 5/2019	Plazo legal fijo, no negociable	Nadie te avisa de que ese plazo es irrenunciable y la firma se va dos semanas
7. Escritura y entrega de llaves	Notario	Un día, entre una hora y hora y media de firma	Contadores sin leer, muebles que estaban en el anuncio y ya no están, juegos de llaves incompletos, mando del garaje perdido
8. Impuestos, registro y suministros	Tú o la gestoría	Plazos legales fijos, en la tabla siguiente	Se pasa el plazo del impuesto y saltan los recargos. Calificación negativa del registrador por un defecto de la escritura

Cuidado con esa tercera columna: son órdenes de magnitud de la práctica habitual, no plazos legales, y varían mucho según el banco y la ciudad. Sumando, con hipoteca lo normal es moverse entre dos y cuatro meses hasta las llaves; al contado desaparecen las fases 3, 4 y 6 enteras. La inscripción va después de las llaves y no te impide mudarte.

¿Qué plazos son obligatorios por ley y no puedes acortar?

Diez, y están todos en el BOE: no dependen de la voluntad de las partes ni de la prisa de la agencia. Los tres que más retrasan una compra son la espera obligatoria entre la FEIN y la firma, la emisión del certificado de deudas de la comunidad y la caducidad del informe de tasación. Apúntalos antes de firmar arras.

Plazo	Cuánto	Norma	A quién afecta
Entrega de la FEIN antes de firmar el préstamo	Diez días naturales de antelación mínima	Art. 14.1 Ley 5/2019	Comprador con hipoteca
Acta notarial de transparencia	Como tarde, el día anterior a la escritura. No genera coste arancelario	Art. 15.3 y 15.8 Ley 5/2019	Comprador con hipoteca
Caducidad del informe de tasación	Seis meses desde la fecha de emisión	Art. 62.4 Orden ECO/805/2003	Comprador
Certificado de deudas con la comunidad	Siete días naturales desde que se solicita	Art. 9.1.e Ley 49/1960	Vendedor
Tanteo del inquilino si el piso está alquilado	Treinta días naturales desde la notificación fehaciente	Art. 25.2 LAU	Inquilino
Autoliquidación del ITP	Treinta días hábiles desde el acto o contrato	Art. 102.1 RD 828/1995	Comprador
Declaración de la plusvalía municipal (actos ínter vivos)	Treinta días hábiles desde el devengo	Art. 110.2.a) TRLRHL	Vendedor
Prioridad del asiento de presentación	Sesenta días desde el asiento	Art. 17 Ley Hipotecaria	Registro
Inscripción de la escritura	Quince días desde el asiento de presentación	Art. 18 Ley Hipotecaria	Registrador
Acciones por vicios ocultos	Seis meses desde la entrega de la vivienda	Art. 1490 Código Civil	Comprador

Un matiz sobre el ITP: los treinta días hábiles son la regla del reglamento estatal, pero la gestión del impuesto está cedida a las comunidades autónomas y cada una fija el suyo. La Agència Tributària de Catalunya, por ejemplo, da un mes desde la fecha del acto o contrato. Comprueba el de tu comunidad antes de ponerte a contar días.

El último de la tabla es el que más duele. El artículo 1490 dice, literalmente, que esas acciones se extinguen «a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida». Desde que te dan las llaves, no desde que descubres la humedad. Si las manchas salen el noveno mes, ya no vas por la vía del saneamiento. El sitio donde se detectan los problemas es la visita.

¿Qué tipo de arras debo firmar y en qué se diferencian legalmente?

Hay tres tipos y solo uno te deja marcharte perdiendo la señal: las penitenciales del artículo 1454 del Código Civil. Las confirmatorias no permiten desistir y las penales tampoco por sí solas. El Código Civil solo reconoce ese derecho a irte cuando las arras se pactaron con ese efecto, así que tiene que estar escrito.

Tipo de arras	Si se echa atrás el comprador	Si se echa atrás el vendedor	Base legal	Cuándo te interesa
Confirmatorias	No puede desistir. El vendedor escoge entre exigir el cumplimiento o resolver, con resarcimiento de daños en ambos casos	No puede desistir. El comprador tiene esa misma facultad frente a él	Art. 1124 Código Civil	Cuando ya tienes la hipoteca concedida y quieres poder obligar al vendedor a vender
Penales	No puede liberarse pagando la pena, salvo que el contrato se lo haya reservado expresamente	Misma regla en sentido inverso	Arts. 1152 y 1153 Código Civil	Cuando quieres una penalización tasada de antemano y no discutir después el importe de los daños
Penitenciales	Pierde lo entregado y se acabó	Devuelve el doble y se acabó	Art. 1454 Código Civil	Cuando tienes riesgo abierto: hipoteca sin conceder, informe del edificio sin leer, obra sin comprobar

Ojo con las penales, porque casi todo el mundo las malinterpreta. El artículo 1153 dice que el deudor «no podrá eximirse de cumplir la obligación pagando la pena», salvo que expresamente se le haya reservado ese derecho. Traducido: entregar la señal no te libera del contrato si no lo escribisteis. Con penitenciales, en cambio, tu riesgo máximo es exactamente lo que entregaste. La señal se pacta libremente, así que conviene saber cuál de los tres estás firmando antes de transferir nada.

Las cuatro cláusulas que sí o sí van en tus arras

• Condición suspensiva de financiación. Si el banco te deniega la hipoteca, recuperas la señal íntegra. Fija el importe mínimo y el plazo: «si el comprador no obtiene financiación de al menos X euros antes del día Y, el contrato queda sin efecto y se devuelven las arras». Sin esta cláusula, una denegación del banco es tu problema, no del vendedor.
• Plazo de escritura con margen real. Nunca menos de dos meses si hay hipoteca. Entre la FEIN y la firma hay una espera legal irrenunciable, y el acta notarial va como tarde el día anterior: solo esa parte final se come dos semanas.
• Estado de cargas y de la comunidad. Que el vendedor declare que entrega el piso libre de cargas, al corriente de comunidad e IBI, y que la cancelación de su hipoteca se hace en la propia escritura con cargo al precio.
• Inventario de lo que se queda. Electrodomésticos, armarios, aire acondicionado, toldos, mando de garaje, número de juegos de llaves. Si sale en las fotos del anuncio y quieres que siga ahí, escríbelo.

¿Qué pasa si la tasación sale por debajo del precio?

El banco no presta sobre lo que pagas, sino sobre el menor entre el precio de compraventa y el valor de tasación. Y no suele financiar más del 80% de esa cifra, que no es una norma legal sino la política de riesgos de cada entidad. La diferencia la pones tú, en efectivo, el día de la firma.

Con números: si el piso cuesta 250.000 euros y la tasación sale 230.000, el 80% ya no son 200.000 sino 184.000. Son 16.000 euros más que tienes que aportar, encima de la entrada y de los gastos e impuestos. Ese desembolso completo lo desglosamos en gastos de comprar un piso de segunda mano.

La tasación la paga el comprador, pero la Ley 5/2019 asignó al banco la gestoría, los aranceles notariales de la escritura de préstamo y la inscripción de la garantía en el Registro. El AJD de la hipoteca también lo paga el banco, aunque eso viene de otra norma anterior, el Real Decreto-ley 17/2018, que cambió el sujeto pasivo del impuesto. Son dos reformas distintas y de fechas distintas: no las mezcles cuando discutas la factura.

Contra una tasación baja tienes tres salidas: renegociar el precio con el informe en la mano, pedir una segunda tasación a otra sociedad homologada, o irte. Si vas a renegociar, llega con datos de cierre y no de anuncio. El Portal Estadístico del Notariado publica precios de compraventas autorizadas ante notario y permite navegar hasta nivel de calle. Cómo usar esos números está en cómo negociar el precio de un piso.

¿Qué documentos tengo que pedir y en qué momento exacto?

Todos los que importan se piden antes de las arras, no antes de la notaría. Cuando ya has entregado la señal, tu capacidad de negociar es cero. Son ocho papeles, y los cuatro primeros (nota simple, certificado de deudas, actas de junta e informe del edificio) son los que revientan operaciones.

Documento	Quién lo emite	Cuándo pedirlo	Qué estás buscando
Nota simple actualizada	Registro de la Propiedad. El Colegio de Registradores da un coste oficial de 9,02 € más IVA en su plataforma y un plazo medio inferior a dos horas	Antes de las arras	Titular real, superficie registral, hipotecas, embargos, servidumbres, afección fiscal
Certificado de deudas con la comunidad	Quien ejerza de secretario, con el visto bueno del presidente	Antes de las arras	Cuotas impagadas y derramas pendientes
Actas de las juntas de los últimos años	Administrador de fincas	Antes de las arras	Derramas aprobadas, informe desfavorable del edificio, obras de fachada, ascensor o cubierta en el horizonte
Informe de evaluación del edificio (IEE) o inspección técnica (ITE)	Ayuntamiento o administrador	Antes de las arras	Un resultado desfavorable, que anticipa obra y derrama
Último recibo del IBI	Vendedor	Antes de la escritura	Referencia catastral y valor catastral, y que coincidan con lo que compras
Certificado de eficiencia energética	Técnico competente	Debe existir ya: la etiqueta es obligatoria en toda oferta y publicidad de venta	Letra, consumo y fecha. Por el RD 390/2021, la G vale cinco años como máximo y el resto, diez
Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación	Comunidad autónoma o ayuntamiento	Antes de la escritura, donde tu comunidad lo exija	Que exista y esté vigente
Certificado de saldo cero de la hipoteca del vendedor	Banco del vendedor	Días antes de la firma	Que la carga se cancele en la propia escritura y no la heredes

El certificado de deudas no es un trámite opcional: la Ley de Propiedad Horizontal dice que sin él «no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público», salvo que tú exoneres expresamente al vendedor. No lo exoneres. Y ten presente que, como comprador, respondes con el propio inmueble de lo que se deba a la comunidad en la anualidad en curso y los tres años naturales anteriores. Una derrama de fachada aprobada en junta y todavía no repercutida puede costarte varios miles de euros el año que entras. Cómo leer cada papel lo explicamos en nota simple, cargas, ITE y derramas.

¿Qué pasa exactamente el día de la firma en la notaría?

Se lee la escritura, se identifican los medios de pago, se entrega el cheque bancario, el banco firma su préstamo y el vendedor te da las llaves. Suele durar entre una hora y hora y media. Si te niegas a detallar cómo pagas, el notario lo hace constar y el Registro no inscribe la compra.

Eso es el cierre registral del artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria. El defecto es subsanable, pero se arregla volviendo al notario y presentando una escritura nueva en la que sí consten todos los medios de pago, con lo que eso implica de tiempo y de dinero. Cinco cosas más que se hacen ese día y que casi nadie hace bien:

• Lleva cheque bancario nominativo, no una transferencia hecha la víspera. Y si el vendedor actúa como empresario o profesional, no se puede pagar en efectivo una operación de 1.000 euros o más, según el artículo 7 de la Ley 7/2012.
• Anota las lecturas de los contadores. Agua, luz y gas, con foto y con el vendedor delante. Es la única prueba de dónde empieza tu consumo.
• Cuenta los juegos de llaves. Portal, puerta, buzón, trastero, garaje, mando.
• Visita el piso la víspera o esa misma mañana. Debe estar vacío y en el estado pactado. Es tu última oportunidad de comprobar el inventario.
• Pide copia simple electrónica en el acto. La necesitas para dar de alta los suministros mientras llega la copia autorizada.

¿Qué tengo que hacer después de firmar?

Quedan cuatro trámites con reloj: liquidar el ITP, inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad, cambiar los suministros a tu nombre y comunicar el cambio de titularidad a la comunidad y al Catastro. El único con sanción automática es el impuesto: el recargo empieza a correr solo, sin que nadie te avise.

El recargo por presentar fuera de plazo sin requerimiento previo es del 1% más otro 1% adicional por cada mes completo de retraso, según el artículo 27 de la Ley General Tributaria. Pasados doce meses sube al 15% y se añaden intereses de demora. Haz la cuenta: cuatro meses completos de retraso son un 5% de recargo, y sobre un impuesto de 20.000 euros eso son 1.000 euros regalados.

La inscripción tiene su propia lógica. El registrador dispone de quince días para inscribir desde el asiento de presentación, pero antes hay que acreditar el pago de los impuestos: el artículo 254.1 de la Ley Hipotecaria impide practicar ninguna inscripción sin ello. Y si la calificación resulta negativa, el asiento se prorroga automáticamente otros sesenta días por el artículo 323. Traducción práctica: no dejes que la gestoría se duerma con el modelo del impuesto, porque bloquea todo lo que viene detrás.

¿Qué significa cada palabra que vas a oír?

En una compraventa aparecen trece términos que nadie te explica y que cambian lo que estás firmando: nota simple, arras, FEIN, acta de transparencia, ITP, AJD, plusvalía, derrama, IEE, cédula de habitabilidad, vicios ocultos, afección fiscal y división horizontal. Van definidos abajo en una línea cada uno, y en el orden aproximado en que te los vas a encontrar.

• Nota simple. Extracto informativo del Registro de la Propiedad con el titular, la descripción de la finca y las cargas. No tiene valor de certificación, pero es la foto real de quién es dueño y qué debe.
• Arras. Cantidad que entrega el comprador al firmar el precontrato. Según el tipo, sirve de prueba del acuerdo, de pena pactada o de precio del desistimiento.
• FEIN. Ficha Europea de Información Normalizada: la oferta vinculante de tu hipoteca. Su entrega dispara la espera legal obligatoria antes de poder firmar el préstamo.
• Acta de transparencia. Comparecencia ante notario en la que te explica las cláusulas del préstamo y respondes un test. No genera coste arancelario, y sin ella el notario no puede autorizar la escritura del préstamo.
• ITP. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Lo paga el comprador en la vivienda usada y su tipo lo fija cada comunidad autónoma.
• AJD. Actos Jurídicos Documentados. En las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria el sujeto pasivo es el prestamista, es decir, el banco.
• Plusvalía municipal. Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Lo paga el vendedor y se declara ante el ayuntamiento.
• Derrama. Pago extraordinario que aprueba la junta para una obra. Si se aprobó antes de tu compra pero se paga después, el acta dice quién la asume.
• IEE e ITE. No son sinónimos. El Informe de Evaluación del Edificio cubre el estado de conservación, la accesibilidad universal y la eficiencia energética. La Inspección Técnica de Edificios, según la normativa de cada sitio, suele quedarse en las dos primeras. Y ojo con un mito muy extendido: no existe un umbral estatal de cincuenta años. La antigüedad a partir de la cual se exige y cada cuánto se repite los fija tu comunidad autónoma o tu ayuntamiento.
• Cédula de habitabilidad. Documento autonómico que acredita que la vivienda reúne las condiciones mínimas para ser habitada. Ni existe en todas las comunidades ni se exige en el mismo momento: comprueba qué pide la tuya antes de firmar.
• Vicios ocultos. Defectos que hacen la vivienda impropia para su uso o que, de haberlos conocido, te habrían hecho pagar menos o no comprar. El vendedor no responde de los defectos manifiestos o que estuvieran a la vista.
• Afección fiscal. Nota al margen en el Registro que avisa de que el inmueble responde de los impuestos no liquidados de la transmisión.
• División horizontal. Escritura que separa un edificio en fincas independientes. Un piso sin división horizontal inscrita no se hipoteca con normalidad.

¿En qué fase se cuelan los errores caros?

En la visita. Todo lo que no detectes antes de las arras lo pagas tú: después solo te queda la vía de los vicios ocultos, con una ventana cortísima y la carga de probar que el defecto ya existía y estaba oculto. Y los pisos se enseñan a mediodía, con las persianas subidas, cuando casi todo parece correcto.

• Vuelve de noche. Y entre semana. La luz natural tapa el ruido del bar de abajo, y el mediodía del martes esconde el botellón del sábado.
• Abre tres grifos a la vez y tira de la cisterna. Si el chorro de la ducha se cae a un hilo, sospecha de una instalación antigua: la reforma de fontanería sería completa, no parcial.
• Mira el techo justo debajo del baño del vecino de arriba. Y la esquina del techo del último piso bajo la cubierta. Ahí es donde aparecen las manchas de filtración.
• Desconfía de una sola pared recién pintada. Nadie pinta una pared. Se pinta el piso entero o se tapa una mancha concreta.
• Abre y cierra todas las ventanas. Una hoja que no cierra puede ser carpintería vieja o puede ser un movimiento de la estructura. No es lo mismo, y desde el salón no se distingue.
• Mira las grietas con criterio. Una fisura fina en el enlucido no dice gran cosa. Una grieta ancha, en diagonal, que cruza el encuentro entre pilar y tabique o que se repite en la misma vertical en varias plantas, es otra conversación. Está desarrollado en qué grietas son peligrosas y cuáles no.
• Baja al cuarto de contadores y al garaje. El estado real del edificio se ve ahí y en el patio de luces, no en el salón amueblado para la visita.

Un aviso honesto: hay cosas que no se resuelven mirando. Si ves óxido saliendo de las viguetas del garaje, si hay grietas que parecen estructurales, si el edificio arrastra un informe desfavorable o si la instalación eléctrica no tiene boletín ni diferencial, necesitas un arquitecto técnico colegiado que visite el inmueble y firme un informe. Eso no lo sustituye ninguna lista de comprobación, ni esta ni ninguna otra.

Lo que sí puedes hacer antes de llamar a nadie es llegar a la visita sabiendo qué mirar y qué preguntar, y salir con las fotos correctas. Pancho te guía estancia por estancia con preguntas concretas, cubre 24 categorías (humedades, estructura, electricidad, fontanería, carpinterías, cocina, baños, climatización, ruido, documentación) y te devuelve un informe. Es el paso previo, no el sustituto del técnico: así funciona la revisión guiada del inmueble. Si prefieres ir en papel, tienes la checklist de visita.

¿Y si el piso está alquilado?

Si hay un inquilino con contrato en vigor, tiene derecho de adquisición preferente. El vendedor debe notificarle de forma fehaciente el precio y las demás condiciones esenciales, y el inquilino tiene treinta días naturales para igualar la oferta. Si no se le notificó, puede ejercer el retracto y quedarse el piso después de que tú hayas firmado.

Es la sorpresa más cara del proceso porque llega cuando ya has pagado. Antes de firmar arras, exige que el vendedor acredite por escrito la notificación fehaciente al arrendatario. Y si lo que te enseñan es un pacto de renuncia, que sí es válido, comprueba otra cosa: el artículo 25.8 de la LAU obliga igualmente al arrendador a comunicar al inquilino su intención de vender con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa. En la nota simple el alquiler no aparece salvo que esté inscrito, así que pregúntalo y pide copia del contrato.

¿Cómo monto mi calendario de compra hacia atrás?

Coge la fecha objetivo de escritura y ve hacia atrás. Del día de la firma, resta un día para el acta notarial. De ahí, diez días naturales para la FEIN. De ahí, entre dos y seis semanas para que el banco apruebe y tase. De ahí, los días que necesites para negociar y firmar las arras.

El resultado es la fecha más temprana en que puedes cerrar, y el plazo mínimo que debe figurar en tu contrato de arras. Si el vendedor te presiona para acortarlo, no es que sea impaciente: es que el plazo legal existe igualmente y alguien va a comerse la penalización. Que no seas tú. Antes de llegar a este calendario, repasa la lista completa de comprobaciones en qué revisar antes de comprar un piso de segunda mano.