Los pasos para comprar un piso de segunda mano: de la oferta a las llaves

Comprar un piso de segunda mano sigue un recorrido bastante fijo: oferta, arras, hipoteca, tasación, notaría y escritura, registro y, por fin, llaves. Cada paso tiene sus plazos y su responsable, y el conjunto suele llevar de uno a tres meses desde que aceptan tu oferta. Saber qué viene después evita sustos y sorpresas de última hora.

El proceso parece un laberinto la primera vez, pero es ordenado. Si entiendes cada fase, quién la ejecuta y cuánto tarda, dejas de ir a remolque y empiezas a controlar tus tiempos. Este es el mapa de la oferta a las llaves.

Paso 1: la oferta aceptada

Todo arranca cuando el vendedor acepta tu propuesta de precio y condiciones. Una oferta bien hecha (por escrito, con condiciones de financiación e inspección) marca la diferencia entre un proceso ordenado y un caos. Cómo construirla está en cómo hacer una oferta por un piso. Antes de llegar aquí, conviene haber revisado el piso y la zona; repasa qué revisar antes de comprar un piso.

Paso 2: el contrato de arras

Aceptada la oferta, se firma el contrato de arras, que formaliza el compromiso. Entregas una señal (habitualmente entre el 5% y el 10% del precio) y se fijan precio, plazo para la escritura y qué pasa si alguien se echa atrás. Es un momento delicado: el tipo de arras define penalizaciones. Léelo bien en el contrato de arras: tipos y cuál firmar.

• Quién lo hace. Comprador y vendedor, idealmente con asesoramiento de un abogado o gestor.
• Plazo típico. A los pocos días o semanas de aceptar la oferta.

Paso 3: la hipoteca

Si compras con financiación, este es el paso que marca el ritmo. Solicitas la hipoteca, el banco estudia tu solvencia y, si todo va bien, te hace una oferta vinculante. Conviene tener la pre-aprobación antes de firmar arras, para no comprometerte a un plazo que el banco no pueda cumplir. Qué tipo elegir lo desarrollamos en hipoteca fija, variable o mixta.

• Quién lo hace. Tú con tu banco o un bróker hipotecario.
• Plazo típico. De dos a seis semanas, según el banco y tu documentación.

Paso 4: la tasación

El banco no presta sobre el precio que pagas, sino sobre el valor de tasación. Una tasadora homologada visita el piso y emite un informe. Si la tasación sale por debajo del precio acordado, el banco presta menos y tienes que poner más dinero de tu bolsillo o renegociar. Por eso importa tanto haber comprado a precio de mercado; ver cómo negociar el precio.

• Quién lo hace. Una sociedad de tasación homologada, normalmente la paga el comprador.
• Plazo típico. Una o dos semanas desde que se solicita.

Paso 5: comprobaciones previas a la firma

Antes de la notaría conviene atar los cabos legales: que la nota simple esté limpia de cargas, que la ITE esté en regla, que no haya derramas ocultas y que el vendedor esté al corriente de comunidad e IBI. Todo esto en nota simple, cargas, ITE y derramas. Lo que no detectes aquí lo heredas tú.

Paso 6: la notaría y la escritura

Es el día grande. En la notaría se firma la escritura pública de compraventa (y la de hipoteca, si la hay), se paga el precio restante y se entregan las llaves. El notario da fe del acto y comprueba la identidad y la capacidad de las partes. Lleva todo revisado: lo que firmas ahí es definitivo.

• Quién lo hace. Comprador, vendedor, el notario y, si hay hipoteca, el banco.
• Qué se paga. El resto del precio, los impuestos (ITP según la comunidad autónoma), la notaría y la gestoría.

Paso 7: impuestos, registro y posventa

Tras la firma quedan los trámites finales. Se liquidan los impuestos (el ITP en segunda mano varía según la comunidad autónoma), se inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad y se cambian los suministros a tu nombre. La inscripción registral protege tu propiedad frente a terceros. El detalle de gastos está en gastos de comprar un piso de segunda mano, y qué hacer después en qué hacer después de comprar un piso.

• Quién lo hace. Normalmente la gestoría se encarga de impuestos y registro; tú, de los suministros.
• Plazo típico. El registro puede tardar varias semanas en completar la inscripción.

¿Cuánto tarda todo de principio a fin?

Desde que aceptan tu oferta hasta que tienes las llaves, lo habitual son entre uno y tres meses. La hipoteca y la tasación son los pasos que más alargan el proceso; si pagas al contado, puede reducirse a unas pocas semanas. Cuadra los plazos de las arras con los del banco para no quedarte sin margen.

Quién hace qué, en una frase

• Tú. Ofertas, negocias, pides hipoteca, revisas el piso y firmas.
• El banco. Estudia tu solvencia, encarga tasación y presta.
• El notario. Da fe de la escritura y comprueba la legalidad del acto.
• La gestoría. Liquida impuestos e inscribe en el registro.
• El abogado o asesor (opcional pero recomendable). Revisa arras, cargas y contrato.

Pancho te acompaña en las fases donde más te juegas el dinero: analiza el anuncio para que no piques con señales de alarma, evalúa la zona para que ofertes a precio justo e inspecciona el piso para que llegues a las arras sabiendo qué arreglar y cuánto cuesta. No es tu notario ni tu abogado, pero llegas a cada paso con los deberes hechos. Empieza por el anuncio antes de dar el primer paso.