Suelos de un piso: tarima, parqué, gres y cómo revisarlos antes de comprar

El suelo es lo único que vas a tocar en todas las estancias del piso y lo primero que delata una humedad. El gres sano dura lo que dure el edificio, pero no se restaura: se pica y se tira. La madera maciza se lija varias veces. El laminado hinchado no vuelve a su sitio. Busca abombamientos, baldosas que suenan a tambor y rodapiés hinchados por abajo.

Casi todo lo escrito sobre suelos va dirigido a quien duda entre porcelánico y tarima para su reforma. Tú estás en otra fase: de visita, con veinte minutos y un vendedor detrás. No importa cuál es más bonito, sino qué te cuenta ese suelo del piso que hay debajo.

¿Qué suelo tiene el piso y cuál de ellos se puede recuperar?

En un piso español de segunda mano te vas a encontrar seis o siete pavimentos, y solo unos pocos admiten restauración. La distinción que importa no es cerámica contra madera: es si el material tiene espesor de sobra para lijar o pulir, o si su parte útil es una lámina decorativa de décimas de milímetro.

Tipo de suelo	Cómo lo reconoces en la visita	Qué lo destroza	¿Se puede restaurar?	Señal de que ya no tiene arreglo
Gres y porcelánico	Frío, junta de mortero visible, suena seco y agudo	Movimiento del soporte, golpes	No: se sustituye	Varias piezas huecas seguidas o juntas abiertas en línea recta
Terrazo	Granos de mármol sobre cemento, piezas de 30x30 o 40x40	Abrasión, humedad ascendente, ácidos	Sí: se pule in situ	Granos desprendidos o piezas levantadas por capilaridad
Baldosa hidráulica	Dibujo geométrico mate, sin brillo de esmalte	Lijadoras agresivas, sal, fontanería	Sí, y suma valor	Faltan piezas del dibujo y no hay repuesto
Tarima maciza	Lama gruesa, canto de madera hasta abajo	Agua estancada, lijados repetidos	Sí, varias veces	Lamas ahuecadas, clavos asomando, espesor agotado
Parqué mosaico (taco)	Tacos pequeños en espiga o damero, pegados al suelo	Agua por debajo, que despega la cola	Sí, si aguanta un lijado	Tacos que se mueven al pisar o se levantan con la uña
Tarima multicapa	Madera real arriba, contrachapado en el canto, clic	Agua y lijados: la capa noble es finita	Una o dos veces	El lijado llegó al contrachapado y cambia la veta
Laminado	El dibujo se repite cada pocas lamas, canto de tablero marrón	Cualquier agua que llegue a la junta	No: solo cambiar lamas	Cantos hinchados, blanquecinos o granulados al tacto
Vinílico y losetas de PVC	Blando, cálido, silencioso, sin junta de mortero	Calor, disolventes, despegado	Casi nunca compensa	Losetas curvadas por las esquinas o adhesivo negro asomando
Moqueta	Se ve y se huele	Humedad, ácaros, todo	No	Existe

La cerámica es el caso extremo de esta lógica. Una declaración ambiental de producto verificada por AENOR calcula el ciclo de vida del gres porcelánico sobre «revestimiento de 1 m2 de una superficie (suelos) de una vivienda con Porcelánico BIa, durante 50 años, para un uso residencial», y marca el proceso de reparación como «No aplica». Traducido: dura décadas o se pica, pero no se repara. Ese mismo documento define el grupo BIa como baldosas prensadas en seco «que tienen una absorción de agua inferior a 0,5%», que es justo por lo que aguanta en baños y cocinas.

¿Cómo distingo tarima maciza de multicapa y de laminado sin levantar nada?

Por el canto, siempre por el canto. La superficie de los tres puede ser idéntica; lo que los separa está en el corte lateral, y en cualquier piso hay tres o cuatro sitios donde ese corte queda a la vista sin romper nada. Estos son, por orden de facilidad.

• El paso de puerta. Donde el suelo se interrumpe entre dos estancias suele haber una junta de latón o un perfil. Agáchate y mira el corte: madera uniforme hasta abajo es maciza; tres capas con la de arriba fina es multicapa; un tablero marrón homogéneo con una película impresa encima es laminado.
• El registro de la llave de paso. Esa tapa cuadrada del baño o el pasillo. Levántala: verás el canto, la base aislante y, con suerte, el soporte.
• El hueco del radiador. El instalador corta la lama alrededor del tubo y suele dejar el canto sin tapar.
• El dibujo que se repite. El laminado imprime un número limitado de fotografías de madera. Busca dos lamas con la misma veta exacta. Si las encuentras, no es madera.
• El poro que no está. Pasa el dedo en diagonal a la veta: en madera real notas el poro; en laminado, un relieve que no coincide con el dibujo.

Esto no es coleccionismo: decide si un suelo rayado es un lijado o un cambio completo de pavimento, una de las partidas que más descuadran el presupuesto de cuánto cuesta reformar un piso de segunda mano.

¿Qué significa que el suelo esté abombado?

Casi siempre agua, pero no siempre. Antes de asumir lo peor, mira dónde está el bulto. Un abombamiento en mitad de la habitación con el perímetro plano suele ser dilatación mal resuelta. Uno pegado a la pared, en una esquina o siguiendo una línea recta es agua hasta que se demuestre lo contrario.

La tarima flotante y el laminado necesitan varios milímetros de holgura contra la pared para moverse con la humedad ambiente. Si el instalador clavó el rodapié aplastando esa junta, el suelo se levanta en V por el centro sin que haya caído una gota. Defecto de colocación: molesto, pero barato. El otro caso es peor y tiene una firma reconocible:

• El rodapié hinchado por su base. Si es de MDF y ha comido agua, la parte inferior se ensancha y la lámina decorativa se separa. Se moja antes que la lama y tarda más en secarse: es el testigo más fiable que hay.
• Bulto bajo la ventana del balcón. No es una fuga: entra agua por la carpintería o el vierteaguas cuando llueve de cara.
• Bulto en la vertical del baño del vecino. Mira el techo de esa misma estancia. Cerco arriba y bulto abajo: la conversación es con la comunidad.
• Bulto en el fondo del mueble del fregadero. Abre y mira la esquina trasera: ahí acaba el goteo lento del sifón y ahí no mira nadie.
• Planta baja con bulto perimetral y olor a tierra. Capilaridad, que es problema del edificio.

El Documento Básico HS del Código Técnico gradúa la impermeabilidad exigible a los suelos en contacto con el terreno de 1 a 5, y exige «una barrera impermeable que cubra todo el espesor de la fachada a más de 15 cm por encima del nivel del suelo exterior para evitar el ascenso de agua por capilaridad». En un edificio anterior al Código Técnico, nada de eso te lo garantiza nadie. Antes de negociar, aprende cómo detectar humedades en un piso antes de comprarlo: el origen cuesta más que el pavimento.

¿Por qué suena hueco el gres y cuándo es un problema?

Una baldosa bien pegada suena seca y aguda; una despegada suena a tambor. El cambio es tan evidente que no necesitas oído: lo notas en el nudillo. Recorre la casa golpeando el suelo cada metro, en zigzag, y anota cuántas suenan distinto y dónde están exactamente.

Dos o tres piezas huecas en un piso de treinta años son normales: un golpe, una reparación de fontanería, una zona donde el solador escatimó cemento cola. Cambia la cosa cuando están juntas, cuando forman una banda o cuando hay junta abierta siguiendo una línea recta que cruza varias piezas. Eso ya no es adherencia: el soporte se ha movido. Si esa línea sigue subiendo por la pared, deja el suelo y lee qué grietas en un piso son peligrosas y cuáles no.

Dos detalles que se pasan por alto: un cerco oscuro alrededor de una sola baldosa suele ser humedad por debajo, no suciedad; y una única habitación resolada con material más nuevo es el equivalente a una sola pared recién pintada. Alguien tuvo un problema ahí y lo tapó.

¿Cómo reviso el suelo en una visita de veinte minutos?

Con un orden fijo, porque improvisando se olvida la mitad. Ve con suela blanda, o en calcetines si te dejan: notas el hueco y el desnivel muchísimo mejor que con botas. Y fotografía el canto en el paso de puerta, que luego en casa no te acuerdas de qué material era.

1. Recorre el perímetro de cada habitación pisando a diez centímetros del rodapié. Es la franja que primero se hincha y la que más se ignora.
2. Golpea con el nudillo en zigzag toda la superficie dura y anota dónde suena a tambor.
3. Agáchate en los pasos de puerta y fotografía el canto del pavimento.
4. Pasa el móvil con la app de nivel por seis u ocho puntos, incluida cada esquina.
5. Abre el mueble del fregadero y el del lavabo: fondo y esquinas traseras.
6. Mira la junta del suelo con la bañera o el plato, y detrás de la puerta del baño.
7. Mira bajo cada radiador y bajo cada salida a balcón o terraza.
8. Levanta las alfombras. Una alfombra en un piso vacío no está de decoración.
9. Mira el techo de baños y cocina, y la vertical de esos puntos en el suelo.
10. Comprueba si alguna estancia tiene el suelo distinto o más nuevo, y pregunta por qué.

Encaja en el recorrido general de qué revisar antes de comprar un piso de segunda mano: el suelo se mira a la vez que rodapiés, techos y carpinterías, porque cuentan la misma historia.

¿Puede tener amianto el suelo de un piso de los setenta?

Sí, y es de los pocos materiales con amianto que un comprador puede identificar a ojo. El Instituto Nacional de Seguridad y Salud en el Trabajo le dedicó una nota técnica entera, y su dato más útil es este: las losetas españolas con amianto tenían un tamaño muy concreto, y las que no lo llevaban tenían otro.

La NTP 1009 del INSST, «Materiales con amianto: pavimentos de amianto-vinilo», lo describe como «un material diseñado para el recubrimiento de suelos de interior, fabricado mayoritariamente entre los años 1960 y 1980, que puede encontrarse aún instalado en muchos edificios». Las láminas «se recortan posteriormente en losetas cuadradas de 30 cm x 30 cm y 1,6 mm a 2-2,5 mm de espesor». Y avisa de algo que casi nadie sabe: el adhesivo «igualmente puede llevar amianto en su composición».

Qué ves en el suelo	Época	Marca habitual en España	Clasificación según la NTP 1009
Losetas asfálticas cuadradas, colores oscuros: negro, gris, granate, verde, marrón	1920 a 1960	—	Contiene amianto
Losetas cuadradas de 30 x 30 cm, sin soldadura entre sí	1960 a 1980	CEFLEX	Contiene amianto
Losetas de 60x60 cm o 60x120 cm, soldadas con cordón de PVC	Anterior a 1993	SAIPOLAN	No contiene amianto
Láminas estampadas en rollos de 125 cm de ancho por 2 m de largo	Anterior a 1993	SINTASOL	No contiene amianto
Cualquier formato	Posterior a 1993	Varias	No contiene amianto

Antes de que te asustes: la propia NTP insiste en que es «un material no friable que se sitúa entre los materiales con amianto (MCA) menos peligrosos», y que esos suelos, «que permanecen intactas y en buenas condiciones no implican en situaciones normales un riesgo para la salud de las personas». Vivir encima, con las losetas enteras, no es el problema. El problema es la reforma: las fibras se liberan «cuando los materiales se presenten dañados por calor, humedad, mal uso o envejecimiento» y «empleando herramientas eléctricas de alta velocidad». Justo lo que hace el albañil que pica un suelo feo de los setenta.

Un matiz de fechas: la prohibición general del amianto llegó con la Orden de 7 de diciembre de 2001, en vigor el 14 de junio de 2002, y lo ya instalado puede permanecer hasta su eliminación o fin de vida útil. Para estos suelos es anterior: la NTP recuerda que fue «prohibida en España por Orden Ministerial de 30 de diciembre de 1993 (BOE número 4 de 5/1/94)».

Aquí se acaba lo que puedes hacer tú. Si vas a retirar ese suelo, no lo toca ni el vendedor ni tu pintor de confianza. El Real Decreto 396/2006, de 31 de marzo, obliga en su artículo 17 a que las empresas «deberán inscribirse en el Registro de empresas con riesgo por amianto», el RERA. El artículo 11 exige un plan de trabajo previo ante la autoridad laboral, y el 12.2 le da cuarenta y cinco días para resolver. Ese plazo es plazo de obra: métetelo en el calendario.

Y una vía gratuita que casi nadie usa: la Ley 7/2022, de residuos y suelos contaminados obliga en su disposición adicional decimocuarta a que «los ayuntamientos elaborarán un censo de instalaciones y emplazamientos con amianto», censo que «tendrá carácter público». Pregunta por tu edificio.

¿Qué te exige, y qué no, la normativa sobre el suelo de una vivienda?

Menos de lo que la gente cree, y esa es la sorpresa. Las dos normas que todo el mundo cita al hablar de suelos, la de resbaladicidad y la de ruido de impacto, tienen ámbitos de aplicación que dejan fuera precisamente el caso de un piso de segunda mano reformado.

El Documento Básico SUA del Código Técnico clasifica los suelos por su resistencia al deslizamiento Rd: clase 0 para Rd ≤ 15, clase 1 para 15 < Rd ≤ 35, clase 2 para 35 < Rd ≤ 45 y clase 3 para Rd > 45. Y exige clase 2 en «zonas interiores húmedas, tales como las entradas a los edificios desde el espacio exterior, terrazas cubiertas, vestuarios, baños, aseos, cocinas». Ahora lee la primera línea de esa sección: se aplica a «los suelos de los edificios o zonas de uso Residencial Público, Sanitario, Docente, Comercial, Administrativo y Pública Concurrencia». Residencial Vivienda no aparece. Dentro de tu casa nadie exige nada: ese baño resbaladizo es legal y es tu problema.

Norma	Publicación	Qué dice del suelo	Qué significa para el piso que estás viendo
Orden Ministerial de 30 de diciembre de 1993	BOE nº 4 de 5/1/94	Prohíbe los recubrimientos plásticos para suelos y paredes con amianto	Un vinílico anterior puede llevarlo
Orden de 7 de diciembre de 2001	En vigor el 14/6/2002	Prohibición general del amianto	Lo instalado sigue permitido hasta su retirada o fin de vida útil
Real Decreto 396/2006, de 31 de marzo	—	Trabajos con amianto: RERA, plan de trabajo, 45 días	Se activa al levantar ese suelo
Real Decreto 314/2006 (DB-SUA)	BOE 28/03/2006	Clases de resbaladicidad Rd de 0 a 3	No aplica al uso Residencial Vivienda
Real Decreto 1371/2007 (DB-HR)	BOE 23/10/2007	Ruido de impactos L'nT,w no mayor de 65 dB	Excluye reformas salvo rehabilitación integral
Ley 7/2022, de 8 de abril	Disp. adicional 14ª	Censo municipal público de amianto	Consultable en el ayuntamiento
Reglamento (UE) 2023/1464	Desde el 6/8/2026	Formaldehído: 0,062 mg/m3 en artículos de madera	Afecta al suelo nuevo, no al ya puesto

¿El suelo tiene la culpa de que oigas al vecino de arriba?

En parte sí, pero el suelo culpable no es el tuyo: es el suyo. El ruido de pasos y sillas arrastradas se genera arriba y viaja por el forjado, así que cambiar tu pavimento no arregla nada. Visita el piso a distintas horas antes de creerte el silencio de un martes por la mañana.

El Documento Básico HR lo cuantifica: «el nivel global de presión de ruido de impactos, L'nT,w, en un recinto protegido colindante vertical, horizontalmente o que tenga una arista horizontal común con cualquier otro recinto habitable o protegido del edificio, no perteneciente a la misma unidad de uso [...] no será mayor que 65 dB». Suena a garantía. No lo es para ti.

Porque el mismo documento excluye de su ámbito «las obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación en los edificios existentes, salvo cuando se trate de rehabilitación integral». Si el vecino levantó su moqueta y puso porcelánico pegado al forjado, no incumplió nada: solo te quitó los únicos milímetros de amortiguación que había. Y ninguna norma lo obliga a devolvértelos.

¿Cuánto cuesta cambiar el suelo y qué partidas se te olvidan?

No te voy a dar un precio por metro cuadrado: ninguna cifra suelta distingue entre poner laminado encima de lo que hay y picar cincuenta metros de gres con mortero. Lo que sí puedo darte es la lista de partidas que faltan en el presupuesto inicial y descuadran la obra.

• Levantar el suelo viejo. Mano de obra pura. Si el gres va sobre capa gruesa de mortero, sube.
• Nivelar. Tras picar aparece un soporte que nunca está plano. La autonivelante es partida propia.
• Los rodapiés. No sobreviven al cambio: colocación más repaso de pintura.
• Las puertas. Si el suelo nuevo sube de cota, hay que rebajar las hojas o no cierran.
• La cocina y los armarios empotrados. O se desmontan, o el suelo nuevo los rodea y se nota para siempre.
• Los escombros. El Real Decreto 105/2008 obliga a entregarlos a un gestor autorizado, y esa entrega «habrá de constar en documento fehaciente». La separación por fracciones se activa a partir de 40 toneladas de «ladrillos, tejas, cerámicos» y un piso entero no llega ni de lejos, pero la obligación de entregar a gestor no depende del tonelaje.
• Los días. Picar, retirar, nivelar, esperar el fraguado y solar no cabe en un fin de semana. Cuenta en semanas sin poder vivir allí.

Un apunte con fecha, por si compras suelo nuevo: el Reglamento (UE) 2023/1464 fija un límite de formaldehído de 0,062 mg/m3 «para los muebles y los artículos de madera», que no se comercializarán «después del 6 de agosto de 2026». Afecta a lo que se pone a la venta desde esa fecha, no al laminado ya instalado ni a lo de segunda mano.

¿Qué papeles conviene pedir antes de firmar?

El suelo genera menos papeleo que la estructura, pero hay cinco documentos que cambian la conversación. Sobre todo si el vendedor presume de que el suelo se cambió hace nada: una reforma reciente tiene garantía legal, y esa garantía puede seguir viva el día que firmas.

Qué pedir	A quién	Para qué sirve
Facturas y contrato de la última reforma del suelo	Al vendedor	Activa la garantía legal del constructor sobre acabados
Actas de las últimas juntas y derramas aprobadas	Al administrador de fincas	Revela obras de impermeabilización que explican humedades en el pavimento
ITE o IEE del edificio	Al ayuntamiento o al administrador	Estado de conservación del inmueble
Censo municipal de amianto	Al ayuntamiento	Es público por ley y puede citar tu edificio
Entrega de residuos a gestor autorizado	Al vendedor, si hubo obra	Prueba de que la reforma se gestionó bien

Sobre la garantía: la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación fija en su artículo 17 un plazo de un año en el que el constructor responde de los «daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras». Un suelo es acabado. Si lo puso hace ocho meses y ya está abombado, no discutas con el vendedor: pídele el nombre del constructor.

Y ojo con un mito extendido: no existe un umbral estatal de cincuenta años que obligue a pasar la ITE. La sentencia del Tribunal Constitucional 143/2017 anuló esa parte de la Ley de Suelo, así que el plazo lo fija cada comunidad o cada ayuntamiento. El detalle, en nota simple, cargas, ITE y derramas antes de comprar un piso.

¿Cuándo hay que dejar de mirar el suelo y llamar a un técnico?

Cuando lo que ves deja de ser un pavimento y empieza a ser el edificio. Hay tres situaciones en las que ninguna app, ninguna foto y ningún artículo sustituyen a un arquitecto técnico con un higrómetro. Reconocerlas es la parte más rentable de la visita.

• Junta abierta en línea recta que cruza varias baldosas y sigue por la pared. Apunta a movimiento del soporte: técnico colegiado, no solador.
• Desnivel apreciable a simple vista, del tipo que hace que una puerta roce siempre por el mismo lado. Recrecido mal hecho o flecha del forjado: la diferencia importa.
• Sospecha de amianto. No lo lijes, no lo perfores, no lo levantes para ver qué hay debajo. La NTP 1009 avisa de que un «no detectado» por microscopía óptica no equivale a ausencia de amianto en estos materiales: hay alta probabilidad de falso negativo y hace falta microscopía electrónica.

El resto es tuyo. Distinguir lo estético de lo sintomático decide si negocias por un capricho o por un problema, y ahí se gana o se pierde dinero al negociar el precio. Un suelo pasado de moda pero sano es un argumento débil; tres baldosas huecas junto a la bajante, un rodapié hinchado y una habitación resolada, bastante mejor.

Si prefieres hacerlo con método, la revisión guiada del inmueble de Ask Pancho te lleva estancia por estancia y convierte lo visto en un informe con el que ir a hablar de precio. No sustituye al técnico: sirve para saber cuándo hace falta.