Comprar un piso a particular o a una inmobiliaria: qué cambia de verdad

La inmobiliaria casi nunca es la vendedora: intermedia y cobra del propietario. Quien responde de los defectos es quien firma la escritura como vendedor, sea particular o empresa, y el plazo del Código Civil para reclamar vicios ocultos es de seis meses desde la entrega. Lo que sí cambia es el impuesto, el control de las cláusulas del contrato y, en obra nueva, la garantía de la Ley de Ordenación de la Edificación.

En 2025 se compraron en España 714.020 viviendas y 558.236 eran de segunda mano: el 78,2%, según la Estadística de Transmisión de Derechos de la Propiedad del INE. En mayo de 2026, 44.574 de 56.462. Es decir: cuatro de cada cinco compras son de vivienda usada. Ojo, esa estadística mide vivienda nueva frente a usada, no particulares frente a empresas: un banco vendiendo un piso de los ochenta también entra ahí.

¿Qué cambia realmente entre comprar a un particular y comprar a una inmobiliaria?

Cambia quién hace el trabajo, no quién responde. La inmobiliaria intermedia: enseña el piso, ordena papeles y cobra del propietario, pero en la escritura firma el dueño y es él quien responde de los defectos. Lo que sí mueve tus impuestos y tus garantías es que el vendedor sea persona física o empresa.

Comprar «a través de agencia» no añade ninguna garantía sobre el estado del piso: la agencia responde de su intermediación, no de que el forjado aguante. Los escenarios reales son cuatro.

Escenario	Quién firma como vendedor	Impuesto que pagas tú	Garantía principal que tienes
Particular, sin agencia	Persona física	ITP (tipo de tu comunidad autónoma)	Saneamiento por vicios ocultos (arts. 1484-1486 CC)
Particular, con agencia de por medio	Persona física; la agencia solo intermedia	ITP (tipo de tu comunidad autónoma)	La misma. La agencia no añade garantía sobre el inmueble
Empresa en segunda o ulterior entrega (banco, fondo, socimi)	Persona jurídica	ITP: la segunda entrega está exenta de IVA (art. 20.Uno.22.º de la Ley del IVA)	Vicios ocultos + control de cláusulas abusivas (arts. 82 y 86 TRLGDCU)
Promotora, obra nueva (primera entrega)	Persona jurídica	IVA del 10% (art. 91.Uno.1.7.º de la Ley del IVA) + AJD autonómico	Garantía de la Ley de Ordenación de la Edificación: 10, 3 y 1 años

La tercera fila es la que más confunde: si le compras el piso a un banco o a un fondo, pagas ITP, no IVA. El IVA solo aparece en la primera entrega, que la ley define como la que hace el promotor de un edificio cuya construcción o rehabilitación está terminada. Lo demás es segunda entrega, aunque venda una multinacional. Esa exención se puede renunciar, pero solo cuando el comprador es empresario o profesional con derecho a deducción (art. 20.Dos), así que si compras para vivir no te afecta. Los tipos por comunidad, en gastos de comprar un piso de segunda mano.

¿Quién paga los impuestos, la notaría y el registro al comprar un piso?

Los impuestos de la compra los paga el comprador: el ITP en segunda mano, o el IVA más el AJD en obra nueva. La notaría se reparte por el artículo 1455 del Código Civil, «salvo pacto en contrario». Y hay dos partidas que se te pueden caer encima sin aviso si el vendedor no reside en España.

Concepto	Quién lo paga por defecto	El matiz que te puede pillar
ITP, o IVA + AJD	El comprador	El art. 8.a) del texto refundido del ITP y AJD lo impone al que adquiere «cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario»
Escritura ante notario	El vendedor paga el otorgamiento; tú, la primera copia y lo posterior (art. 1455 CC)	«Salvo pacto en contrario», y el pacto habitual es que lo pagues todo tú
Inscripción en el Registro de la Propiedad	El comprador, como gasto posterior a la venta (art. 1455 CC)	Sin inscribir, tu título «no perjudica a tercero» (art. 32 de la Ley Hipotecaria)
Plusvalía municipal (IIVTNU)	El vendedor (art. 106.1.b del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales)	Si el vendedor es persona física no residente, tú eres sustituto del contribuyente (art. 106.2). Pagas tú
Retención del 3% del precio	La practica el comprador si el vendedor no es residente (art. 25.2 de la Ley del IRNR)	Si no se ingresa, «los bienes transmitidos quedarán afectos al pago» y el registrador lo hace constar por nota al margen de tu finca
Tasación del inmueble	El comprador, si hay hipoteca	Art. 14.1.e) de la Ley 5/2019: «los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario»
Gestoría de la hipoteca	El banco	La misma norma continúa: «y los de gestoría al prestamista». Si te la cobran a ti, discútelo
Notaría e inscripción de la escritura de préstamo	El banco	Art. 14.1.e) de la Ley 5/2019, y el art. 29 del texto refundido del ITP y AJD, que desde 2018 hace sujeto pasivo al prestamista
Nota simple del Registro	Quien la pida	Pídela tú antes de firmar nada: es donde aparecen hipotecas, embargos, servidumbres y afecciones fiscales

Las dos filas del vendedor no residente son la trampa real, y se resuelven preguntando a tiempo. Pide por escrito, antes de las arras, si el vendedor reside fiscalmente en España. El Reglamento del IRNR te libera de retener solo si el transmitente «acredite su sujeción al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o al Impuesto sobre Sociedades mediante certificación expedida por el órgano competente de la Administración tributaria» (art. 14.2). Pide ese certificado y guárdalo. Si no lo hay, retén el 3% e ingrésalo «en el plazo de un mes a partir de la fecha de la transmisión» (art. 14.3).

¿Qué garantías tienes si le compras el piso a un particular?

Tienes la acción de saneamiento por vicios ocultos. El vendedor responde de los defectos ocultos que hagan el piso impropio para el uso al que se destina, o que de haberlos conocido te habrían hecho pagar menos, y responde aunque él tampoco los conociera. El plazo, en cambio, es muy corto.

El Código Civil lo monta en cuatro piezas:

• Art. 1484: responde de los defectos ocultos «si la hacen impropia para el uso a que se la destina». Pero no será responsable «de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista».
• Art. 1485: responde «aunque los ignorase». Solo se libra si pactasteis lo contrario y además él los ignoraba de verdad.
• Art. 1486: eliges entre desistir del contrato, abonándosete los gastos que pagaste, o «rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos». Si el vendedor conocía los defectos y no te los manifestó, además se te indemnizan los daños y perjuicios si optas por la rescisión.
• Art. 1490: las acciones «se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida».

Seis meses desde la entrega. No desde que descubres la humedad: desde que te dieron las llaves. Si la mancha aparece con las lluvias de noviembre y firmaste en marzo, llegas tarde. De ahí que la visita importe tanto.

El propio art. 1484 añade una excepción incómoda: el vendedor tampoco responde de los defectos no visibles «si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos». Si eres aparejador, albañil o instalador, tu profesión juega en tu contra.

¿Y si el vendedor es una empresa o una promotora?

Si el vendedor es una empresa y tú compras como consumidor, entra la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y las cláusulas del contrato dejan de ser intocables. Si además es obra nueva, aparece la garantía de la Ley de Ordenación de la Edificación: diez, tres y un año.

La primera consecuencia práctica es esa cláusula de «el comprador acepta el inmueble en el estado en que se encuentra, renunciando al saneamiento» que meten muchos contratos de bancos y fondos. Frente a un particular puede ser válida (art. 1485 CC). Frente a un consumidor es candidata a abusiva: el art. 86 del TRLGDCU declara abusivas las cláusulas «que limiten o priven al consumidor y usuario de los derechos reconocidos por normas dispositivas o imperativas» y, en particular, «la imposición de cualquier otra renuncia o limitación de los derechos del consumidor y usuario».

La segunda es la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación. Su artículo 17 fija tres plazos contados desde la fecha de recepción de la obra: diez años para daños por vicios que afecten a «la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales» y comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio; tres años para los que incumplan los requisitos de habitabilidad; y un año para elementos de terminación o acabado, respondiendo el constructor. El artículo 18 añade que las acciones prescriben a los dos años desde que se produzcan los daños.

Ese artículo 17 responde «frente a los propietarios y los terceros adquirentes». Si compras de segunda mano en un edificio entregado hace seis años y aparece una fisura estructural, puedes ir contra promotor y constructor, no solo contra quien te lo vendió. La garantía viaja con el edificio: busca la fecha de recepción de obra, no la de tu escritura.

El artículo 9 considera promotor a «cualquier persona, física o jurídica», así que quien se autoconstruyó el chalet y te lo vende dentro de plazo responde como tal.

¿Cuánto tiempo tienes para reclamar y desde cuándo cuenta el plazo?

Depende de qué reclames. Los vicios ocultos se extinguen a los seis meses desde la entrega; una carga no aparente da un año desde la escritura; los daños de obra nueva tienen diez, tres o un año según su gravedad, más dos años para demandar. Cada plazo arranca en un momento distinto.

Qué reclamas	Plazo	Desde cuándo cuenta	Norma
Vicios ocultos (saneamiento)	6 meses	Desde la entrega de la vivienda	Art. 1490 CC
Cargas o servidumbres no aparentes que no menciona la escritura	1 año para rescindir o pedir indemnización; después, otro año solo para indemnización	Desde el otorgamiento de la escritura; el segundo año, desde que descubres la carga	Art. 1483 CC
Daños en acabados de obra nueva	1 año de responsabilidad + 2 años para ejercer la acción	Recepción de la obra; la acción, desde que se producen los daños	Arts. 17 y 18 LOE
Defectos de habitabilidad en obra nueva	3 años de responsabilidad + 2 años para ejercer la acción	Recepción de la obra; la acción, desde que se producen los daños	Arts. 17 y 18 LOE
Daños estructurales (cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga)	10 años de responsabilidad + 2 años para ejercer la acción	Recepción de la obra; la acción, desde que se producen los daños	Arts. 17 y 18 LOE
Incumplimiento de lo pactado en el contrato	5 años	Desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación	Art. 1964.2 CC
Anular el contrato por dolo o error (te ocultaron algo grave)	4 años	Desde la consumación del contrato	Art. 1301 CC

La vía del dolo se usa cuando el vendedor sabía y calló. El art. 1270 exige que el dolo sea «grave y no haber sido empleado por las dos partes contratantes» para anular el contrato; el dolo incidental «sólo obliga al que lo empleó a indemnizar daños y perjuicios». El problema es probatorio. Un correo suyo diciendo «eso ya lo arreglamos el año pasado» vale más que cualquier declaración posterior.

¿Qué cuenta como vicio oculto y qué no?

Vicio oculto es un defecto grave, anterior a la venta, que no se apreciaba en una visita normal y que, de haberlo sabido, te habría hecho no comprar o pagar menos. Los tres requisitos van juntos. Si falla uno no hay vicio oculto: hay un piso viejo que compraste con los ojos abiertos.

Suelen entrar: corrosión o degradación en forjados, humedad por capilaridad estructural, una derrama millonaria aprobada en acta y no comunicada, una servidumbre de paso no inscrita, o una instalación eléctrica sin toma de tierra donde sí debía haberla.

Casi nunca entran: la caldera de veinte años que se ve que tiene veinte años, las ventanas de aluminio sin rotura de puente térmico, la mancha visible en el techo del baño, el ruido del bar de abajo. Eso es «manifiesto o a la vista» en los términos del art. 1484. Por eso la visita decide qué podrás reclamar: qué revisar antes de comprar un piso de segunda mano.

¿Qué información puedes exigir por ley antes de entregar una señal?

Puedes exigir una lista concreta de documentos antes de formalizar la operación y antes de entregar cualquier cantidad a cuenta. Lo dice el artículo 31 de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, y no distingue entre particular y agencia: el deber de información alcanza por igual a propietarios y agentes inmobiliarios.

Qué puedes exigir	Qué te dice de verdad	Dónde se consigue
Identificación del vendedor y del intermediario	Si quien te enseña el piso actúa como profesional y por cuenta de quién	Se lo pides directamente; contrástalo con la nota simple
Superficie útil y construida, diferenciando privativa y común	Los metros reales. No puede computarse superficie «con altura inferior a la exigida en la normativa reguladora»	Escritura, Catastro y nota simple
Antigüedad del edificio y principales reformas	Si sigue viva la garantía de la LOE y qué normativa eléctrica le tocaba	Catastro y actas de la comunidad
Certificado o cédula de habitabilidad y certificado de eficiencia energética	Que la vivienda es legalmente habitable y cuánto vas a gastar en climatizarla	Puedes requerirlos antes de entregar cualquier cantidad a cuenta (art. 31.1.c)
Identificación registral, cargas, gravámenes y cuota de participación	Si hay hipoteca, embargo, servidumbre o afección fiscal, y cuánto pagas de comunidad	Nota simple del Registro de la Propiedad
Condiciones de accesibilidad y estado de ocupación	Si el ascensor es viable y si el piso está libre de ocupantes o inquilinos	Actas de la comunidad y visita
Grado de protección arquitectónica, si la tiene	Qué reformas te van a denegar antes de empezar	Ayuntamiento y catálogo urbanístico
Detección de amianto u otras sustancias peligrosas (art. 31.2)	Fibrocemento en bajantes, cubiertas o depósitos de edificios antiguos	Se pide por escrito; guarda la respuesta

El artículo 30.2 extiende ese deber de información «completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible» a promotores, personas propietarias, agentes inmobiliarios y administradores de fincas. Pídelo todo por escrito. Si te contestan que «eso ya se verá en la notaría», tienes dos datos: la respuesta y la actitud. Más, en nota simple, cargas, ITE y derramas.

¿Quién paga la comisión de la inmobiliaria y cuánto es?

La paga quien firma el encargo de venta, y ese casi siempre es el propietario. El importe se pacta libremente entre ellos. No he encontrado ninguna fuente pública que registre esas comisiones, así que cualquier horquilla concreta que leas —también la que te dé la agencia— es una referencia de mercado, no un dato oficial.

Lo que sí puedes hacer es aritmética. Pregunta el porcentaje pactado y multiplícalo: sobre un piso de 220.000 euros, cada punto de comisión son 2.200 euros más IVA. Ese dinero está dentro del precio que pagas tú, así que es información para negociar. Cómo usarla, en negociar el precio de un piso de segunda mano.

• La hoja de visita. Ese papel que te dan a firmar antes de entrar «para control interno» puede incluir una cláusula que te obligue a pagar honorarios si compras ese piso por tu cuenta más adelante. Léelo entero y quédate una copia. Si no te la dan, ya sabes qué clase de agencia es.
• No hace falta título ni colegio para ejercer. El artículo 3 de la Ley 10/2003 permite la intermediación inmobiliaria «por personas físicas o jurídicas sin necesidad de estar en posesión de título alguno, ni de pertenencia a ningún colegio oficial», sin perjuicio de los requisitos que establezca la normativa de protección al consumidor. Pregunta si están inscritos en el registro de su comunidad autónoma y pide el número de su seguro de responsabilidad civil.

¿Qué significan arras, saneamiento, nota de encargo y primera entrega?

Las arras son la señal que entregas a cuenta del precio; el saneamiento es la obligación del vendedor de responder por los defectos ocultos; la nota de encargo es el contrato entre propietario y agencia; y la primera entrega es la que hace el promotor de un edificio recién terminado, la única que lleva IVA.

• Arras. El art. 1454 CC dice que, si median arras o señal, «podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas». Comprueba que tu contrato diga expresamente de qué tipo de arras se trata: si no lo dice, no des por hecho que puedes echarte atrás perdiendo solo la señal.
• Saneamiento por vicios ocultos. Obligación del vendedor de responder por defectos ocultos y graves. Arts. 1484 a 1490 CC. Seis meses desde la entrega.
• Nota de encargo. Contrato entre propietario y agencia. Define quién debe la comisión y si hay exclusiva. No eres parte, pero puedes preguntar.
• Primera entrega. La que hace el promotor de un edificio cuya construcción o rehabilitación está terminada. Es la única que lleva IVA; el resto va por ITP.
• Sustituto del contribuyente. Quien la ley obliga a pagar un impuesto en lugar del obligado principal. En la plusvalía municipal, eres tú si el vendedor es persona física no residente.
• Cargas no aparentes. Gravámenes que no se ven ni menciona la escritura, como una servidumbre de paso. Art. 1483 CC: un año para rescindir desde el otorgamiento.
• Recepción de la obra. Acto por el que el promotor recibe el edificio del constructor. Desde ahí corren los 10, 3 y 1 años de la LOE. No es la fecha de tu escritura.

¿Qué tienes que revisar tú, compres a quien compres?

Ni el particular ni la agencia van a inspeccionar el piso a tu favor: el particular no sabe y la agencia cobra cuando la operación se cierra. Y como el artículo 1484 deja fuera todo lo que estaba «a la vista», tu visita es literalmente la que define qué podrás reclamar después.

• Ve dos veces: una con luz natural y otra de noche. De día ves las manchas y el estado de las juntas. De noche, el ruido de la calle y si el bar de abajo trabaja.
• Abre tres grifos a la vez y tira de la cisterna. Si la ducha se queda en un hilo, la fontanería tiene un problema de presión o de sección. Caro, y no sale en ninguna foto.
• Mira el techo justo debajo del baño del vecino de arriba. Ahí aparecen primero las filtraciones entre viviendas.
• Desconfía de una sola pared recién pintada. La casa entera pintada es puesta a punto. Un solo paño, sobre todo bajo una ventana, casi siempre tapa una mancha que volverá.
• Abre y cierra todas las ventanas y puertas. Una hoja que roza puede ser un ajuste o un asiento del edificio. Cruza el dato con las grietas.
• Mide las grietas. Las finas y verticales en tabiques suelen ser de tabiquería. Las de más de un par de milímetros, en diagonal desde las esquinas de puertas y ventanas, o en un pilar o una viga, son otra liga: qué grietas son peligrosas y cuáles no.
• Abre la puerta del cuadro eléctrico y cuenta, sin tocar nada. Dos automáticos y ningún diferencial, en un piso antiguo, apunta a instalación sin actualizar. Mirar y fotografiar, sí; manipular el cuadro, no: cómo revisar la instalación eléctrica.
• Fotografía todo con fecha. Si acabas reclamando, las fotos de la visita son lo que separa un defecto oculto de uno «que estaba a la vista».

Eso es lo que hace la revisión guiada de AskPancho: te lleva estancia por estancia, te pide fotos de los puntos críticos y te devuelve un informe ordenado por gravedad, para negociar con papeles en vez de con sensaciones. Y sirve para decidir si hace falta un técnico presencial y con qué pregunta concreta llamarlo.

¿Cuándo hay que llamar a un arquitecto técnico o a un instalador autorizado?

Cuando lo que sospechas afecta a la estructura o a la seguridad. Ninguna revisión que hagas tú sustituye a un arquitecto técnico colegiado, con acceso a catas y a la documentación del edificio y con responsabilidad civil profesional. Y en lo eléctrico, quien certifica no es un técnico de obra: es una empresa instaladora.

• Grietas en pilares, vigas o forjados, o cualquier fisura que atraviese un elemento portante.
• Forjados con viguetas de aspecto pulverulento o tono anaranjado y techos con flecha visible: puede ser degradación del hormigón, y solo un técnico lo confirma con catas y ensayos.
• Un informe de evaluación del edificio o una ITE con resultado desfavorable, o que falte en un edificio al que su ayuntamiento o su comunidad autónoma ya se lo exigían. No hay una regla estatal de antigüedad: cada administración fija la suya, y el informe de evaluación es más amplio que la ITE porque añade accesibilidad y eficiencia energética.
• Humedades persistentes en plantas bajas o sótanos, que suelen ser capilaridad estructural y no una gotera: cómo detectar humedades antes de comprar.
• Cualquier reforma que haya tocado un muro de carga, sobre todo si se hizo sin licencia.
• Un cuadro sin diferencial, sin toma de tierra o con conductores de aluminio. Eso no lo certifica un arquitecto: el Reglamento electrotécnico para baja tensión exige que las instalaciones eléctricas «deberán ser realizadas únicamente por empresas instaladoras» y que sea la empresa instaladora quien emita el certificado de instalación (art. 18). Pide ese certificado al vendedor; si no existe, presupuesta la actualización antes de cerrar el precio.

Encargar ese informe antes de firmar tiene una ventaja que después no se recupera: si el problema asoma en el mes siete, los seis meses del art. 1490 ya han pasado y te quedas discutiendo por la vía del dolo, que exige probar que el vendedor lo sabía. Ese reloj corre igual compres a quien compres, desde el día que te dan las llaves.