Cómo revisar la cocina de un piso antes de comprar

La cocina concentra cinco instalaciones —agua, desagüe, gas, electricidad y extracción de humos— en unos pocos metros cuadrados. Revísalas en ese orden, no por los muebles. Abre los grifos, llena y vacía el seno, alumbra con el móvil el fondo del mueble bajo el fregadero, cuenta los automáticos del cuadro y comprueba que la campana descarga a un conducto y no dentro de la propia cocina.

Es fácil dedicar la visita entera a los muebles: abrir el frigorífico, decir «qué espaciosa» y salir. Lo caro está detrás del alicatado y encima del mueble alto. Una cocina fea se cambia con dinero previsible. Una cocina sin salida de humos o con dos circuitos para todo se cambia con dinero imprevisible, y a veces con la comunidad de por medio.

¿Qué instalaciones confluyen en una cocina y qué hay que comprobar en cada una?

Cinco, y ninguna se ve. El agua llega, el desagüe se va, el gas entra (a veces), la electricidad alimenta los aparatos de más consumo de la vivienda y la extracción tiene que sacar vapor y grasa fuera del edificio. Cada una deja una pista distinta en la visita y cada una tiene un papel que puedes pedir.

Instalación	Qué haces en la visita	Señal de alarma	Documento que pedir	A quién
Agua fría y caliente	Abres el grifo del fregadero y, a la vez, la ducha del baño	El chorro se desploma al abrir el segundo grifo	Certificado de la reforma de fontanería, si la hubo	Vendedor
Desagüe	Llenas el seno y lo sueltas de golpe; luego dejas correr el grifo un minuto	Gorgoteo, olor a alcantarilla, agua que se acumula	Actas de junta sobre bajantes o atascos	Administrador
Gas	Buscas la llave de corte y la fecha de la última inspección	Tubería empotrada sin registro; llave detrás de un mueble atornillado	Certificado de instalación individual (modelo IRG-3) y última inspección periódica	Vendedor y distribuidora
Electricidad	Abres el cuadro, cuentas automáticos y buscas la base de 25 A	Dos o tres automáticos para toda la casa; enchufes sin toma de tierra	Certificado de instalación en baja tensión (el «boletín»)	Registro de industria autonómico
Extracción de humos	Enciendes la campana y abres el mueble alto para ver adónde va el tubo	Tubo flexible que muere sobre el falso techo; rejilla tapada con cartón	Actas con la última limpieza de conductos; ITE o IEE	Administrador; ayuntamiento

Esta tabla es una rutina de visita, no una estadística: las tres primeras columnas son qué hacer y qué mirar. El único dato normativo que contiene es el nombre del documento de gas, el modelo IRG-3, que figura así en el anexo de impresos de la ITC-ICG 07 del Real Decreto 919/2006.

Una precisión que ahorra discusiones: el Documento Básico HS del Código Técnico no se aplica hacia atrás. El Real Decreto 314/2006, que aprobó el Código, dejó fuera las obras que ya tenían solicitada la licencia de edificación a su entrada en vigor, y el DB HS solo pasó a ser de obligado cumplimiento doce meses más tarde. En un piso de 1975 sus cifras no son una obligación retroactiva: son la vara de medir para saber cuánto te separa de una cocina normal.

¿Cómo compruebo el agua del fregadero en dos minutos?

Abriendo varias cosas a la vez. Un grifo solo dice poco. La instalación se retrata cuando le pides caudal simultáneo: fregadero, lavabo y ducha abiertos. Si el chorro se desploma al abrir el segundo punto, tienes tubería estrecha, incrustada o presión de entrada justa, y eso condiciona la reforma entera.

El Código Técnico fija el listón. Su tabla de caudales instantáneos mínimos asigna al fregadero doméstico 0,20 dm³/s de agua fría y 0,10 dm³/s de agua caliente. Y en materia de presión, el DB HS 4 exige en los puntos de consumo un mínimo de 100 kPa para grifos comunes y prohíbe superar los 500 kPa en cualquier punto de consumo. Cien kilopascales es un bar, ni más ni menos. En un séptimo de edificio antiguo sin grupo de presión, ese dato deja de ser teoría.

• El color de los primeros segundos. Agua turbia o amarillenta tras horas cerrada apunta a corrosión interna de la tubería, la avería típica del acero galvanizado. Eso no se arregla por tramos.
• La rosca del grifo bajo la encimera. Costra blanca de cal seca en la tuerca significa que ha goteado, aunque hoy no gotee.
• La llave de corte del fregadero. Intenta girarla. Si está agarrotada, ya sabes cuánto hace que nadie toca eso.

¿Qué me dice el desagüe sobre lo que hay detrás del alicatado?

Bastante. El desagüe de una cocina es corto, tiene poca pendiente y trabaja con grasa, así que reúne las condiciones para atascarse. Hay una prueba oficial que puedes replicar tal cual en la visita, sin herramientas y sin pedir permiso a nadie, y que da un veredicto en sesenta segundos.

«Las pruebas de vaciado se realizarán abriendo los grifos de los aparatos, con los caudales mínimos considerados para cada uno de ellos y con la válvula de desagüe asimismo abierta; no se acumulará agua en el aparato en el tiempo mínimo de 1 minuto.» — CTE DB HS 5, apartado 5.6.1

Traducido: quita el tapón, abre el grifo a chorro moderado y mira el seno un minuto. Si el agua sube, no traga. Si además gorgotea o huele, el problema no está en tu sifón sino en la bajante o en su ventilación: elemento común, no tuyo.

Aparato	Unidades de desagüe (uso privado)	Diámetro mínimo de sifón y derivación individual	Detalle que se pasa por alto
Fregadero de cocina	3 UD	40 mm	La norma le exige sifón individual, no bote sifónico compartido
Lavavajillas	3 UD	40 mm	Mismo mínimo que el fregadero: si cuelga de un sifón de 32 mm, queda por debajo de lo que pide el CTE
Cierre hidráulico (el sifón)	—	Altura mínima 50 mm en usos continuos y 70 mm en usos discontinuos; altura máxima 100 mm	Un sifón seco deja pasar el olor de la bajante: si el piso lleva meses vacío, echa agua y vuelve a oler al rato

Fuente de la tabla: CTE DB HS 5, tabla 4.1 (unidades de desagüe y diámetros mínimos en uso privado) y condiciones de los cierres hidráulicos. Cuidado con esa última fila, porque es fácil citarla a medias: el mínimo no es siempre 50 mm. El texto dice que «la altura mínima de cierre hidráulico debe ser 50 mm, para usos continuos y 70 mm para usos discontinuos», así que un sifón de 50 mm no vale automáticamente; depende de cómo se clasifique el aparato.

La norma es explícita en un punto que conviene mirar bajo el fregadero: «el desagüe de fregaderos, lavaderos y aparatos de bombeo (lavadoras y lavavajillas) debe hacerse con sifón individual». Un bote sifónico dando servicio al fregadero y al lavavajillas no es la solución que pide el Código.

Después vacía el mueble bajo y alumbra el fondo. Buscas cerco oscuro en el aglomerado, tornillos oxidados y el canto del suelo hinchado. Hinchado significa fuga durante meses, no un día. Si además el yeso del fondo está reblandecido, lee cómo detectar humedades en un piso antes de comprarlo: la mancha visible no dice por dónde entra el agua.

¿La campana extrae de verdad o solo hace ruido?

Una campana solo sirve si el aire acaba fuera del edificio. La prueba del papel pegado a la boca demuestra que el motor gira, no que exista conducto. Enciéndela, sí, pero después abre el mueble alto y sigue el tubo con la vista. Ahí se caen cocinas que en las fotos parecían nuevas.

«Las cocinas deben disponer de un sistema adicional específico de ventilación con extracción mecánica para los vapores y los contaminantes de la cocción. Para ello debe disponerse un extractor conectado a un conducto de extracción independiente de los de la ventilación general de la vivienda que no puede utilizarse para la extracción de aire de locales de otro uso.» — CTE DB HS 3, apartado 3.1.1

El mismo documento fija el caudal: en la zona de cocción hay que poder extraer un mínimo de 50 l/s, aparte de la ventilación general de los locales habitables. Con esas dos exigencias en la mano, tres escenarios que verás:

• Descarga en el shunt de ventilación general. Es la rejilla que ventila la cocina de forma permanente, arriba, a menos de 200 mm del techo. Meter ahí los humos de la cocción es justo lo que el DB HS 3 separa: el conducto de la campana tiene que ser independiente del de la ventilación general.
• Es de recirculación. Filtro de carbón y aire de vuelta a la cocina: retiene parte del olor y no saca ni vapor ni calor. En cocinas interiores a veces es lo único posible, pero la humedad de cocinar se queda dentro todos los días.
• El tubo muere sobre el falso techo o en un hueco ciego. Es lo que queda cuando se pone campana sin conducto: ruge y devuelve grasa a un espacio cerrado.

La norma exige además que antes del extractor haya «un filtro de grasas y aceites dotado de un dispositivo que indique cuando debe reemplazarse o limpiarse dicho filtro»: levanta la campana y mira si el filtro sale y si lleva ese indicador. Y precisa algo que evita malentendidos con el vendedor: el conducto de la cocción sí puede ser compartido por varios extractores, siempre que cada uno lleve una válvula automática antirrevoco o un sistema equivalente. Lo que no puede es ser el conducto de la ventilación general.

Ese conducto de ventilación general es otro asunto, y conviene no mezclarlos. Para ventilación híbrida, el DB HS 3 dice que «si los conductos son colectivos no deben servir a más de 6 plantas» y que «los conductos de las dos últimas plantas deben ser individuales». Es una condición del sistema de ventilación general del edificio, no de tu campana. Si el bloque es alto y el shunt sube colectivo de arriba abajo, esa parte no responde al esquema del Código actual: pregunta en las actas qué se ha hecho con él.

Pregunta también por el mantenimiento. La tabla de operaciones del DB HS 3 fija limpieza de conductos cada año y comprobación de la estanquidad aparente cada cinco, y para los filtros, revisión del estado cada seis meses y limpieza o sustitución cada año. Que te digan cuándo fue la última vez, o que nadie sepa contestarte, ya es un diagnóstico del edificio.

¿Puedo abrir una salida de humos si el piso no la tiene?

No por tu cuenta. El conducto de evacuación de humos es elemento común del edificio, y perforar una fachada, un patio o un forjado para crear uno nuevo no es obra dentro de tu piso: es modificación de la cosa común. Eso lo decide la junta de propietarios, no tú ni tu reformista.

El artículo 396 del Código Civil incluye entre los elementos comunes «las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad… las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos». Las fachadas, «incluyendo su imagen o configuración», también.

La Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal cierra el cuadro. Su artículo séptimo.1 te deja modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de tu piso «cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario», y te obliga además a dar cuenta de esas obras previamente a quien represente a la comunidad. Y su artículo diecisiete.4 somete al voto favorable de tres quintas partes de propietarios y de cuotas «la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes».

Consecuencia práctica: si tu plan es «ya abriremos un agujero al patio», depende de una votación que aún no ha ocurrido. Pide las actas de las últimas juntas antes de firmar arras. Un acuerdo previo denegando salidas de humos al patio le pone a tu cocina un techo del que nadie te ha avisado.

¿Cómo sé si la instalación eléctrica de la cocina aguanta un horno y una vitro?

Abriendo el cuadro y contando. Una cocina moderna concentra los consumos más altos de la vivienda, y el reglamento eléctrico vigente, el Real Decreto 842/2002, obliga desde el 18 de septiembre de 2003 a repartir esa carga en circuitos independientes. Con tres automáticos en el cuadro no hay reparto ninguno.

Circuito	A qué alimenta	Potencia prevista por toma	Interruptor automático	Sección mínima	Tomas máx. por circuito
C2	Tomas de uso general y frigorífico	3.450 W	16 A	2,5 mm²	20
C3	Cocina y horno	5.400 W	25 A	6 mm²	2
C4	Lavadora, lavavajillas y termo eléctrico	3.450 W	20 A	4 mm²	3
C5	Baño y bases auxiliares del cuarto de cocina	3.450 W	16 A	2,5 mm²	6

Fuente de la tabla: REBT (Real Decreto 842/2002), instrucción ITC-BT-25, tabla 1, circuitos de electrificación básica. Falta en ella el C1 de iluminación, que a la cocina solo la toca por el punto de luz.

Eso se traduce en tres comprobaciones dentro de la cocina:

1. Busca la base de 25 A. Es más grande y distinta de las de 16 A: es la del circuito C3, y la tabla de puntos de utilización del reglamento le asigna una a la cocina. Si el horno está enchufado a una base corriente, con o sin ladrón, tira de un circuito que no es el suyo.
2. Mira dónde están los enchufes de la encimera. El reglamento pide como mínimo tres bases de 16 A encima del plano de trabajo, del circuito C5, y añade la condición que delata las reformas hechas a ojo: «se colocarán fuera de un volumen delimitado por los planos verticales situados a 0,5 m del fregadero y de la encimera de cocción o cocina».
3. Enciende todo a la vez. Horno, placa, microondas y lavavajillas. Si salta el diferencial, ya tienes respuesta y argumento para negociar.

Un dato que cambia la forma de mirar el cuadro: la instalación eléctrica del interior de tu vivienda no tiene inspección periódica obligatoria. La instrucción ITC-BT-05 solo la impone cada cinco años a las instalaciones que necesitaron inspección inicial —locales de pública concurrencia, instalaciones industriales de más de 100 kW, quirófanos, locales con riesgo de incendio o explosión y algún supuesto más— y, cada diez años, a «las comunes de edificios de viviendas de potencia total instalada superior a 100 kW». Tu cocina no está en esa lista: nadie va a venir de oficio a decirte que esos cables no valen. Los defectos que se ven sin desmontar nada, en cómo revisar la instalación eléctrica de un piso antes de comprar.

¿Qué papeles puedo pedir de la instalación de gas?

Con el gas ocurre lo contrario que con la electricidad: hay inspección obligatoria, hay periodicidad y hay papel. El Real Decreto 919/2006 obliga a inspeccionar cada cinco años las instalaciones alimentadas desde redes de distribución. Si el piso tiene gas natural, ese documento existe o debería existir.

La instrucción ITC-ICG 07 lo dice así: «Cada cinco años… las empresas instaladoras de gas habilitadas o los distribuidores de gases combustibles por canalización deberán efectuar una inspección de las instalaciones receptoras de los usuarios». Y precisa el alcance: «En instalaciones de hasta 70 kW de potencia instalada, la inspección comprenderá desde la llave de usuario hasta los aparatos de gas, incluidos estos». Incluye la cocina y el calentador, no solo el tubo.

Esa inspección consiste básicamente en comprobar la estanquidad de la instalación receptora y verificar «el buen estado de conservación de la misma, la combustión higiénica de los aparatos, la comprobación de los requisitos de ventilación y el volumen mínimo del local», más la correcta evacuación de los productos de la combustión: justo lo que un comprador no puede evaluar por su cuenta.

• El justificante de la última inspección periódica. El reglamento obliga al distribuidor a comunicar al usuario, con una antelación de tres meses, que toca inspección. Así que «no me ha llegado nada» no es explicación.
• El certificado de instalación individual de gas, modelo IRG-3 del propio reglamento. Lleva croquis del trazado, materiales, diámetros y los aparatos conectados con su consumo nominal: si la cocina se reformó, ahí se ve si la instalación se rehízo.

Con bombona cambian dos cosas. La revisión sigue siendo quinquenal y con el mismo alcance —de la llave de usuario a los aparatos, incluidos estos, hasta 70 kW—, pero el reglamento la llama «revisión» en vez de inspección y hace responsable de encargarla al titular ante una empresa instaladora de gas habilitada, no al distribuidor. Y hay una regla fácil de incumplir sin darse cuenta, que verificas abriendo un mueble: «En el interior de la vivienda, el envase de reserva, si no está acoplado al de servicio con una tubería flexible, deberá colocarse obligatoriamente en un cuarto independiente de aquel donde se encuentre el envase en servicio y alejado de toda clase de fuentes de calor». Dos bombonas juntas bajo el fregadero, al lado del lavavajillas, no cumplen.

¿Qué cambia según la década en que se construyó el edificio?

Cambia todo lo que no se ve. La fecha relevante no es la de la escritura sino la de la licencia de obra, porque cada reglamento se aplica a lo que se proyectó bajo su vigencia. Sabiendo cuándo se licenció el edificio ya sabes qué norma tenía que cumplir esa cocina y, por tanto, qué comprobar.

Licencia de edificación	Reglamento eléctrico aplicable	Qué exigía la norma entonces	Qué mirar por eso
Antes del 8 de enero de 1974	Anterior al REBT de 1973	Ni el reparto en cinco circuitos ni la base de 25 A para cocina y horno: son exigencias posteriores	Cuadro, presencia de toma de tierra y estado interior de la tubería de agua; cuenta con reforma integral al hacer números
8 de enero de 1974 – 17 de septiembre de 2003	Decreto 2413/1973, derogado por el reglamento actual	Tampoco exigía los circuitos C1 a C5 ni el conducto de humos independiente que llegó con el CTE	Número de automáticos, base propia de cocina y horno, y adónde descarga la campana
18 de septiembre de 2003 – 28 de marzo de 2007	RD 842/2002, obligatorio desde el 18 de septiembre de 2003	Cinco circuitos y base de 25 A para cocina y horno; el DB HS todavía no era de obligado cumplimiento	La parte eléctrica ya responde a la norma actual; la de humos, no necesariamente
Desde el 29 de marzo de 2007	RD 842/2002 y DB HS del Código Técnico	Conducto de extracción independiente, 50 l/s en la zona de cocción, filtro de grasas con indicador y los cinco circuitos	Que una reforma posterior no haya destrozado lo que venía bien de origen

Fuente de las fechas: BOE. El Decreto 2413/1973, de 20 de septiembre, se publicó el 9 de octubre de 1973 y entró en vigor «a los noventa días naturales, contados a partir desde el siguiente a su publicación»; el RD 842/2002 se publicó el 18 de septiembre de 2002 y es obligatorio «al año de su publicación»; el RD 314/2006 entró en vigor el 29 de marzo de 2006 y su DB HS pasó a ser obligatorio doce meses después. La última columna es qué comprobar por eso, no una estadística de lo que hay dentro de los pisos de cada época.

Un material merece párrafo aparte. El amianto puede aparecer en cocinas antiguas en forma de shunts de fibrocemento, bajantes y baldosas vinílicas. Su utilización, producción y comercialización quedaron prohibidas por la Orden de 7 de diciembre de 2001, que entró en vigor a los seis meses de publicarse, el 14 de junio de 2002. Pero esa misma Orden dejó dicho que «el uso de productos que contengan las fibras de amianto mencionadas en los puntos 4.1 y 4.2, que ya estaban instalados o en servicio antes de la fecha de entrada en vigor de la presente Orden, seguirá estando permitido hasta su eliminación o el fin de su vida útil». Traducido: lo que se instaló en su día sigue ahí. Íntegro y sin manipular no es un problema inmediato; lo es cuando alguien corta, taladra o rompe una pieza durante la reforma. Si sospechas, no lo toques: la retirada la hace una empresa inscrita en el registro correspondiente.

¿Qué miro en muebles, encimera y electrodomésticos?

Aquí ya estamos en la parte barata, pero conviene medirla porque es la que se usa para negociar. Los muebles trabajan con agua y vapor a diario, y lo que se estropea no es la puerta que se ve, sino el aglomerado del interior. Abre, tira de los cajones y mira los cantos.

• Juntas de la encimera. Pasa la uña por la junta con el alicatado y por el perímetro del seno y de la placa. Silicona negra o despegada mete agua al mueble por goteo constante.
• Una sola pared recién pintada. Una pared con pintura nueva y tres con la de siempre invita a preguntar. Antes de darlo por decoración, pregunta qué se reparó ahí.
• El techo, bajo el baño del vecino de arriba. Mancha circular con cerco más oscuro en el borde: apunta a filtración desde arriba, presente o pasada.

De los electrodomésticos: si se quedan, se prueban. Enciende el horno y espera a que caliente de verdad, no a que se ilumine el piloto. Comprueba que todas las zonas de la placa suben, y toca la junta de la puerta del horno: dura o cuarteada significa aparato de salida.

¿Cuándo tengo que llamar a un técnico y a cuál?

Cuando lo que has visto afecta a gas, a estructura o a la instalación eléctrica más allá de un enchufe suelto. Un comprador detecta síntomas; no puede ni debe certificar nada de eso. La visita sirve para decidir si merece la pena pagar a un profesional antes de firmar arras, y a cuál.

Lo que ves	Qué puede significar	A quién llamas	Cuándo
Olor a gas, aunque sea leve e intermitente	Fuga o conexión defectuosa	Urgencias de la distribuidora; después, empresa instaladora de gas habilitada	Inmediato: cierra la llave, ventila y sal
Calentador de tiro natural con la rejilla de ventilación tapada	Riesgo de combustión incompleta y monóxido	Empresa instaladora de gas habilitada	Antes de habitar la vivienda
Cuadro sin diferencial o enchufes sin toma de tierra	Instalación anterior al reglamento actual	Empresa instaladora en baja tensión	Antes de firmar: condiciona el presupuesto
Grieta que continúa en el suelo o en el piso contiguo	Puede ser movimiento estructural, no un tabique	Arquitecto o arquitecto técnico	Antes de las arras
Campana sin conducto o descargando al shunt de ventilación	Obra que puede requerir acuerdo de junta	Empresa instaladora y administrador de fincas	Antes de encargar el proyecto de cocina

Una revisión de comprador —la tuya, la nuestra o la de tu cuñado apañado— no sustituye a un técnico competente cuando hay estructura, gas o electricidad de por medio. Sirve para saber si hay que llamarlo y para llegar con las preguntas hechas.

¿De qué depende el coste de reformar la cocina y cómo lo uso para negociar?

Depende de una variable: si tocas las instalaciones o no. Cambiar frentes, encimera y electrodomésticos dejando fregadero, desagüe, tomas de agua y circuitos donde están es una obra corta y previsible. Mover el fregadero de pared, abrir una salida de humos o rehacer los circuitos es otra obra distinta, con más oficios y más sorpresas.

Aquí no vas a encontrar un precio medio por metro cuadrado, porque no hay ninguno publicado que aguante una comprobación seria. Lo que sí puedes hacer es cerrar tú la horquilla: pide dos presupuestos, uno sin tocar instalaciones y otro tocándolas, y compáralos. La diferencia entre ambos es el número con el que se negocia.

Hay además una palanca fiscal que conviene plantear antes de firmar el presupuesto, escrita en la Ley 37/1992 del IVA. Su artículo 91.Uno.2.10º aplica el tipo del 10 % a las ejecuciones de obra de renovación y reparación en viviendas con tres condiciones: que el destinatario sea persona física, no actúe como empresario o profesional y use la vivienda para su uso particular; que la construcción o rehabilitación «haya concluido al menos dos años antes del inicio» de las obras; y que quien las realiza no aporte materiales o, si los aporta, «su coste no exceda del 40 por ciento de la base imponible de la operación». Por encima de ese 40 %, tipo general. El mismo artículo extiende el supuesto a las obras contratadas por una comunidad de propietarios.

En una cocina eso pesa, porque muebles, encimera y electrodomésticos son material y el material entra en ese cómputo: un contrato de «cocina completa llave en mano» puede rebasar el umbral con facilidad. Pregúntalo antes de firmar y pide el desglose entre material y mano de obra. Las partidas de una reforma, en cuánto cuesta reformar un piso de segunda mano.

Para negociar no funciona «la cocina está vieja». Funciona llevar fotos con fecha, presupuesto de instalador para lo que hay que rehacer sí o sí, y una frase que ate ambas cosas: «el cuadro no tiene circuito propio para cocina y horno, hay que pasar línea nueva y el presupuesto es este». La mecánica, en negociar el precio de un piso de segunda mano.

Esto es solo la cocina; el resto de estancias, en qué revisar antes de comprar un piso de segunda mano. Pancho no cocina y no piensa hacerlo: te acompaña estancia por estancia en la revisión guiada del inmueble, te pide la foto del cuadro, la del mueble bajo el fregadero y la del tubo de la campana, y arma un informe con lo que has encontrado y lo que hay que preguntarle al vendedor. Ir con las preguntas hechas convierte la segunda visita en una lista, no en un paseo.