Contrato de arras: qué tipo firmar y qué pierdes con cada uno

Firma arras penitenciales si quieres poder echarte atrás pagando un precio cerrado: el comprador pierde la señal y el vendedor la devuelve duplicada (art. 1454 del Código Civil). Tienen que pactarse de forma expresa y mencionar el desistimiento; si el contrato calla, se interpretan como confirmatorias y la otra parte puede exigir que la compraventa se firme. En Cataluña esa presunción está escrita en el art. 621-8 del Código civil catalán.

Ese papel que la agencia te pasa «para reservar» decide cuánto pierdes si la operación se tuerce y si puedes salir o te pueden llevar a un juzgado a que compres. Cambian tres palabras y cambia el resultado.

¿Qué dice exactamente el Código Civil sobre el contrato de arras?

El Código Civil dedica a las arras un solo artículo, el 1454, dentro de la compraventa. No las define, no fija cuánto se entrega y no impone ninguna formalidad. Solo describe una consecuencia. Todo lo demás —tipos, plazos, penalizaciones— sale de la libertad de pacto del art. 1255 y de cómo lo interpretan los tribunales.

Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Fíjate en el verbo: rescindirse. No habla de indemnizar ni de sancionar, sino de deshacer el contrato. Y fíjate en lo que no dice: no exige notario, ni porcentaje, ni plazo. Un contrato de arras válido cabe en un folio firmado en la cocina del piso.

Hay otra pieza, poco citada, que explica de dónde viene la regla general. El art. 343 del Código de Comercio, para las ventas mercantiles, dice que las cantidades entregadas «por vía de señal» se reputan siempre dadas a cuenta del precio y en prueba de la ratificación del contrato, salvo pacto en contrario. Por defecto, una señal confirma la compra; no da derecho a escaparse de ella.

¿Qué diferencia hay entre arras confirmatorias, penitenciales y penales?

La diferencia no está en el dinero, está en qué puede hacer la parte que sí quiere cumplir. Con arras penitenciales, no puede obligarte a comprar: solo se queda la señal. Con confirmatorias o penales, sí puede llevarte al juzgado a exigir el cumplimiento del contrato, además de reclamar lo que corresponda. Esa es toda la película.

Tipo de arras	Si se echa atrás el comprador	Si se echa atrás el vendedor	¿Puede la otra parte exigir que se firme la compraventa?	Norma en la que se apoya
Confirmatorias	Incumple. Lo entregado era una entrega a cuenta del precio	Incumple. Lo entregado era una entrega a cuenta del precio	Sí. El perjudicado escoge entre exigir el cumplimiento o la resolución, con resarcimiento de daños en ambos casos	Art. 1124 CC. Art. 343 C. de Comercio en ventas mercantiles. Art. 621-8.1 CCCat en Cataluña
Penales	Pierde lo entregado en concepto de pena pactada	Devuelve el doble en concepto de pena pactada	Sí, salvo que el contrato reserve expresamente el derecho a liberarse pagando la pena	Arts. 1152, 1153 y 1154 CC, sobre la autonomía del art. 1255 CC
Penitenciales	Pierde lo entregado y el contrato queda rescindido	Devuelve lo recibido duplicado y el contrato queda rescindido	No. El desistimiento es precisamente la facultad que el pacto concede	Art. 1454 CC. Art. 621-8.2 CCCat en Cataluña

Traducido a tu bolsillo: con penitenciales el peor escenario está cuantificado desde el día que firmas. Con confirmatorias es un pleito abierto en el que puedes acabar comprando un piso que ya no quieres o pagando unos daños que fija un juez. Por eso al comprador le interesan las penitenciales y al vendedor que quiere atarte, las otras dos.

¿Qué pasa si el contrato no dice de qué tipo son las arras?

Pasa lo que no te conviene. Si el documento se limita a hablar de «señal» o «reserva», o si solo suelta un «arras del art. 1454» sin más, el resultado por defecto no es que puedas retirarte perdiendo el dinero. Los tribunales tratan las penitenciales como una figura excepcional y las interpretan de forma restrictiva.

El portal jurídico Legal Today, de Aranzadi LA LEY, analiza esta cuestión a propósito de la sentencia del Tribunal Supremo 3513/2018, de 17 de octubre, y reproduce el criterio del alto tribunal: «las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido». Y sobre el caso concreto que se juzgaba, en el que la cláusula sí mencionaba el artículo: «la mera mención al art. 1454 del C. Civil, no expresa con claridad cuáles son las obligaciones que contraen las partes».

La consecuencia práctica se resuelve con una frase en el papel. No basta con nombrar el artículo: tiene que aparecer la palabra desistimiento y que las dos partes se conceden esa facultad recíproca, con la pérdida de lo entregado o la devolución duplicada como único efecto.

La prueba del algodón antes de firmar

Lee la cláusula económica y hazte una pregunta: si mañana no quiero comprar, ¿este texto dice que puedo no comprar? Si habla de «penalización» o «daños y perjuicios» pero nunca de desistir, no estás firmando lo que crees.

¿Por qué con arras penales no puedes echarte atrás pagando la penalización?

Porque el Código Civil lo prohíbe salvo pacto expreso. Es un error caro: se asume que una cláusula penal es un precio de salida, cuando la ley dice lo contrario. La penalización te sale a mayores del cumplimiento, no en lugar del cumplimiento, a menos que el contrato lo diga.

El deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación pagando la pena, sino en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho. Tampoco el acreedor podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena, sin que esta facultad le haya sido claramente otorgada.

Ese es el art. 1153. Dos artículos vecinos completan el cuadro. El 1152 establece que la pena sustituye a la indemnización de daños y al abono de intereses si no se pactó otra cosa: la cifra del contrato es el techo del daño y quien reclame no tendrá que probar cuánto perdió. El 1154 dice que «el Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor»: esa moderación es para el cumplimiento parcial, no para rebajar una pena que te parezca alta.

¿Cambia algo si el piso está en Cataluña?

Cambia bastante. Cataluña tiene regulación propia desde que entró en vigor el libro sexto de su Código civil. Allí no se aplica el art. 1454 del Código Civil español, sino el art. 621-8, que escribe en la ley lo que en el resto de España es jurisprudencia. Sorprende a quien compra fuera de su comunidad.

El apartado 1 lo deja fijado sin margen: «La entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa». El apartado 2 añade que «las arras penitenciales deben pactarse expresamente». La misma regla, con la ventaja de que aquí no hay que discutirla en un juzgado.

Hay una segunda diferencia que vale dinero. El art. 621-8.3 permite que unas arras penitenciales pactadas por un plazo máximo de seis meses y depositadas ante notario consten en el Registro de la Propiedad; entonces «el inmueble queda afecto a su devolución». La afección se extingue, entre otros supuestos, transcurridos sesenta días después del plazo pactado. Es la vía que lleva unas arras al Registro; fuera de Cataluña habría que acudir a otra figura distinta, como la opción de compra.

¿Puedes recuperar la señal si el banco te deniega la hipoteca?

Depende de dónde compres y de lo que hayas escrito. Fuera de Cataluña, si el contrato no recoge una condición suspensiva de financiación, la denegación de la hipoteca es tu problema: has desistido, y con arras penitenciales eso significa perder la señal. En Cataluña la ley te cubre por defecto, salvo pacto en contrario.

El art. 621-49 del Código civil catalán dice que, si el contrato prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador «puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador». Y el apartado 2 obliga al vendedor a devolver, si procede, las arras penitenciales.

Dos detalles del texto que conviene no pasar por alto. Uno: habla de «la entidad designada», así que conviene nombrar el banco (o los bancos) en el contrato. Dos: dice «justifica documentalmente», o sea que necesitas una denegación por escrito, no una llamada. Pídesela al banco en el momento en que te la comuniquen.

Fuera de Cataluña hay que redactarla, y con fecha, entidad y consecuencia: qué día vence el plazo para acreditar la negativa y en cuántos días te devuelven el dinero. Una condición suspensiva vaga acaba en discusión.

¿Cuánto dinero se entrega y a quién se le da?

No hay porcentaje legal. Ninguna norma fija la cuantía de las arras: la deciden las partes al amparo del art. 1255 del Código Civil, que permite establecer los pactos, cláusulas y condiciones que se tengan por conveniente mientras no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.

La cifra tira en las dos direcciones a la vez. Una señal alta te ata más si eres tú quien duda, pero encarece que el vendedor te deje tirado por una oferta mejor: con penitenciales tendría que devolverte el doble. Esa asimetría es parte de la negociación del precio.

Más importante que el cuánto es el a quién. Hay tres situaciones distintas que se firman con papeles parecidos:

• Dinero al vendedor, con el vendedor firmando. Esto sí es un contrato de arras. Hay compraventa comprometida y hay reglas del art. 1454 o del art. 621-8.
• Dinero a la agencia, con el vendedor firmando también. Sigue habiendo compromiso con quien puede venderte el piso, pero pregunta dónde está el dinero y que el contrato diga qué pasa con él si no se llega a escritura.
• Dinero a la agencia y el vendedor no firma nada. Eso no es un contrato de arras. Es una reserva frente a un intermediario. El propietario no se ha obligado a venderte nada.

En Cataluña hay una cuarta vía: el depósito ante notario, que es la que abre el Registro. Fuera de allí ese depósito sigue siendo pactable, aunque no dé acceso registral.

¿Qué plazo hay que poner para ir al notario?

Uno que aguante los trámites que no dependen de ti. El riesgo es firmar un plazo cómodo para el vendedor y demasiado corto para la maquinaria bancaria y notarial, que tiene tiempos marcados por ley. Estos son los que puedes comprobar tú mismo antes de aceptar una fecha.

Trámite	Plazo o importe	Quién lo hace	Fuente
Nota simple del Registro de la Propiedad	9,02 € más IVA por finca; plazo medio inferior a dos horas	Comprador	Colegio de Registradores
Certificación del estado de deudas con la comunidad	Máximo 7 días naturales desde la solicitud	Quien ejerza de secretario, a petición del vendedor	Art. 9.1.e) Ley 49/1960
Entrega de la FEIN y demás documentación del préstamo	Antelación mínima de 10 días naturales respecto a la firma	Banco	Art. 14.1 Ley 5/2019
Acta notarial previa obligatoria	Como tarde, el día anterior al de la escritura de préstamo	Comprador ante el notario que elija	Art. 15.3 Ley 5/2019
Coste de esa acta notarial previa	No genera coste arancelario alguno	—	Art. 15.8 Ley 5/2019
Autoliquidación del impuesto de transmisiones	30 días hábiles desde el acto o contrato, salvo plazo propio de la comunidad autónoma	Comprador	Art. 102.1 RD 828/1995
Retención del 3% si el vendedor no reside en España	Ingreso en el plazo de un mes desde la transmisión, con el modelo 211	Comprador	Art. 25.2 RDLeg 5/2004 e instrucciones de la AEAT
Arras penitenciales inscritas en el Registro (solo Cataluña)	Plazo pactado máximo de 6 meses; la afección se extingue 60 días después del plazo	Ambas partes, con depósito ante notario	Art. 621-8.3 CCCat
Opción de compra inscribible	Plazo de ejercicio no superior a 4 años	Ambas partes	Art. 14 Reglamento Hipotecario

Léelo en orden inverso. El día de la firma va precedido, obligatoriamente, de una visita al notario el día anterior como muy tarde, y esa visita solo cabe si el banco te entregó la FEIN diez días naturales antes. Diez días que no negocia nadie, y se cuentan desde que el banco te entrega la documentación, no desde que tú se la entregas a él.

Antes están la tasación, el estudio de riesgos y la aprobación, que no tienen plazo legal: ahí se acumula el retraso. Si el plazo va justo, negocia en la misma cláusula una prórroga automática y por escrito, con fecha tope, para cuando el retraso venga del banco. Es más fácil pactarla ahora que pedirla tarde.

¿Qué cláusulas no pueden faltar en el contrato de arras?

Las que fijan quién carga con lo que aparezca después. El contrato de arras es tu último momento con margen de negociación: una vez entregado el dinero, cualquier sorpresa la descubres con la señal ya puesta. Estas son las cláusulas con anclaje legal comprobable, no una lista de buenos deseos.

• Tipo de arras, con la palabra desistimiento. Ya lo hemos visto: sin ella, la interpretación por defecto juega en tu contra.
• Cargas registrales al día de la firma. Pide tú la nota simple: cuesta 9,02 € más IVA por finca, con un plazo medio inferior a dos horas. Que el contrato obligue al vendedor a entregar la finca libre de cargas y, si hay hipoteca viva, que detalle quién gestiona y paga la cancelación. Lo desglosamos en nota simple, cargas, ITE y derramas antes de comprar un piso.
• Deudas con la comunidad. La Ley de Propiedad Horizontal obliga al vendedor a aportar en la escritura una certificación del estado de deudas, que el secretario debe emitir en un máximo de siete días naturales. No renuncies a ella: el comprador «responde con el propio inmueble adquirido» de lo que deban los titulares anteriores «hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores».
• Derramas aprobadas y no ejecutadas. Que el contrato diga quién paga las obras ya votadas en junta aunque no se hayan girado. Pide las actas.
• IBI pendiente. El inmueble queda afecto al pago de la totalidad de la cuota en régimen de responsabilidad subsidiaria cuando cambia la titularidad (art. 64.1 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales). El notario está obligado a solicitar información y advertirlo, pero el reparto del año en curso se pacta.
• Certificado de eficiencia energética. Su copia registrada y la etiqueta «se anexará al contrato de compraventa» (art. 17.2 del RD 390/2021). Comprueba la fecha: la validez máxima es de diez años, «excepto cuando la calificación energética sea G, cuya validez máxima será de cinco años».
• Estado del edificio. Una inspección técnica desfavorable con obras pendientes es dinero. La STC 143/2017 anuló los apartados 2 a 6 del art. 29 y la disposición transitoria segunda del RDL 7/2015, así que hoy no hay umbral estatal de antigüedad: lo fija cada comunidad o ayuntamiento.
• Vendedor no residente. Si el propietario no reside en España, el comprador «debe retener e ingresar el 3% de la contraprestación acordada» mediante el modelo 211, en el plazo de un mes desde la transmisión. Y en la plusvalía municipal pasas a ser sujeto pasivo sustituto del contribuyente cuando el vendedor es persona física no residente (art. 106.2 de la Ley de Haciendas Locales). Que el contrato lo prevea y ajuste el pago del precio.
• Ocupación y entrega de llaves. Fecha exacta, estado de entrega y qué pasa si hay inquilinos u okupas.
• Reparto de gastos. Notaría, registro e impuestos; la foto completa, en los gastos de comprar un piso de segunda mano.

Y una que no es jurídica pero decide el resto: haber visto el piso con criterio. Los defectos que aparecen después de las arras ya no se descuentan del precio, se pagan de tu bolsillo. Repasa qué revisar antes de comprar un piso de segunda mano antes de sacar el talonario.

¿Y si quien vende es una promotora o una empresa?

Entonces entra en juego la normativa de consumidores, y algunas cláusulas que pasan como normales dejan de serlo. El texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios declara abusivas determinadas estipulaciones cuando el vendedor es empresario y el comprador es consumidor. Dos de ellas afectan de lleno a las arras.

El art. 87.2 considera abusiva por falta de reciprocidad «la retención de cantidades abonadas por el consumidor y usuario por renuncia, sin contemplar la indemnización por una cantidad equivalente si renuncia el empresario». Traducido: si el papel dice que tú pierdes la señal pero calla lo que pasa si la promotora se echa atrás, esa asimetría tiene un problema. Y el art. 85.6 declara abusivas las cláusulas «que supongan la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta, al consumidor y usuario que no cumpla sus obligaciones».

No significa que puedas ignorar el contrato: significa que hay argumentos, y que merecen pasar por un abogado antes de firmar. La diferencia entre comprar a un particular y a una empresa va más allá del papel; la contamos en comprar un piso a particular o a una inmobiliaria.

¿Hay alguna forma de que la reserva conste en el Registro de la Propiedad?

Sí, pero fuera de Cataluña hay que cambiar de figura. Unas arras corrientes son un contrato privado: no se inscriben, y si el vendedor firma la venta con otro comprador, tú tendrás una reclamación de dinero, no el piso. Si quieres oponibilidad frente a terceros, la herramienta clásica es la opción de compra inscrita.

El art. 14 del Reglamento Hipotecario admite la inscripción del contrato de opción de compra siempre que conste el convenio expreso de las partes para que se inscriba, el precio estipulado para la adquisición y, en su caso, el convenido para conceder la opción, y un «plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años».

Tiene un coste fiscal que conviene mirar antes de entusiasmarse: el art. 14.2 del texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales establece que «las promesas y opciones de contratos sujetos al impuesto serán equiparadas a éstos, tomándose como base el precio especial convenido, y a falta de éste, o si fuere menor, el 5 por 100 de la base aplicable a dichos contratos». Es una decisión de abogado y asesor fiscal, no de plantilla descargada.

¿En qué momento del proceso se firman las arras?

Después de negociar el precio, después de leer la nota simple y después de tener la financiación encarrilada. Nunca antes. Las arras convierten una conversación en una obligación con dinero encima de la mesa, y todo lo que no compruebes antes lo acabas pagando después.

El mapa completo de la operación está en los pasos para comprar un piso de segunda mano. Si en la visita te queda una duda que cuesta dinero, resuélvela antes de la señal.

¿Cuándo necesitas abogado y qué puedes resolver antes de llegar ahí?

Necesitas abogado para redactar o revisar el contrato concreto, y notario para la escritura. Esto no es opcional cuando hay hipoteca, herencia, proindiviso, vendedor no residente, inmueble arrendado o cualquier carga registral. Un artículo te dice qué preguntar; el encaje de tu caso lo firma un profesional que responde de ello.

Dos apoyos que quizá no estás usando. Uno: la Ley 5/2019 te da derecho a asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elijas sobre la documentación del préstamo, y el acta previa donde consta «no generará coste arancelario alguno». Dos: la nota simple cuesta 9,02 € más IVA y te dice quién es el dueño y qué cargas tiene el piso.

Lo que sí puedes cerrar tú antes de que aparezca la factura del abogado es la parte física y la parte de entorno. Con Ask Pancho pasas el anuncio, recibes el informe de la zona y haces la revisión guiada del inmueble por chat, estancia por estancia y con fotos, hasta tener un informe con lo que hay que arreglar y lo que hay que preguntar. Es el paso previo al contrato de arras, no un sustituto del abogado: sirve para que, cuando pongas la señal, sepas exactamente por qué la pones.