Señales de alarma en el anuncio de un piso: qué esconde cada hueco

Las señales de alarma de un anuncio son los datos que faltan, no los adjetivos que sobran: la planta, la superficie útil, el año de construcción, la calificación energética, los gastos de comunidad y el estado de ocupación. Buena parte se comprueba gratis en el Catastro, y las cargas, por 9,02 € más IVA en el Registro. Lo que el vendedor siga esquivando después de eso es la señal de verdad.

Un anuncio no es un informe técnico: es un escaparate. Nadie está obligado a contarte lo que le cuesta dinero. Tu trabajo es hacer la lista de los silencios.

¿Qué señales de alarma hay en el anuncio de un piso y qué dato esconde cada una?

Cada hueco del anuncio corresponde a un dato concreto y comprobable. No hace falta interpretar adjetivos: basta con traducir la omisión a la pregunta exacta y, cuando se pueda, ir a la fuente pública antes de escribir al vendedor. Esta tabla hace esa traducción, señal por señal.

Lo que ves (o no ves) en el anuncio	Dato concreto que falta	Dónde se comprueba sin depender del vendedor
«Reformado» sin año ni alcance	Fecha de la reforma, qué se tocó, si hubo licencia	Licencia de obras: ayuntamiento. Antigüedad y superficie: Sede Electrónica del Catastro
No aparece la planta	Planta y puerta del inmueble	Catastro: la consulta libre devuelve planta y puerta de cada unidad
«90 m²» sin decir de qué tipo	Superficie útil y construida, diferenciadas	Catastro da la construida; la útil hay que pedirla (Ley 12/2023, art. 31.1.c.2.º)
Ni una palabra sobre el ascensor	Si hay ascensor y si el portal tiene escalones	Se ve desde el portal; el año del edificio, en Catastro
Sin etiqueta energética o «en trámite»	Calificación registrada y fecha del certificado	Registro de certificados de tu comunidad autónoma; publicarla obliga a quien publica el anuncio (RD 390/2021, art. 17.3)
No dice los gastos de comunidad	Cuota mensual, deudas y derramas aprobadas	Certificación del secretario de la comunidad, emitida en 7 días naturales (LPH, art. 9.1.e)
No dice el año de construcción	Antigüedad; si es anterior a mediados de 2002, pudo instalarse amianto legalmente	Catastro y censo municipal de amianto (Ley 7/2022, disposición adicional 14.ª)
Precio muy por debajo del de la zona	Cargas, embargos, deudas, régimen de protección	Nota simple del Registro de la Propiedad: 9,02 € más IVA
«Ideal inversores», «posesión no garantizada»	Estado de ocupación o disponibilidad	Se pide por escrito (Ley 12/2023, art. 31.1.c.7.º); la nota simple no lo refleja

¿Qué información puedes exigirle al vendedor antes de dar una señal?

Desde 2023 hay una lista cerrada. El artículo 31 de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, permite a quien esté interesado en comprar pedir una serie de documentos antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta. O sea: antes de las arras y antes de la reserva.

La lista incluye: identificación del vendedor y del intermediario; precio total y conceptos incluidos; certificado o cédula de habitabilidad; superficie útil y construida acreditadas, separando la privativa de las comunes; antigüedad del edificio y de sus reformas; certificado energético; condiciones de accesibilidad; estado de ocupación; identificación registral con cargas y afecciones, más la cuota de participación; y mención expresa si es vivienda protegida o el edificio está protegido. El apartado 2 añade otra petición posible: información sobre la detección de amianto u otras sustancias peligrosas o nocivas para la salud.

Y la cédula no es papeleo decorativo en todas partes. En Cataluña, la Ley 18/2007 obliga al notario a exigir la cédula vigente antes de autorizar la escritura (arts. 26.2 y 132). Ojo con el apartado 5 bis: tenerla no supone la legalización de las construcciones en lo que concierne a la adecuación del uso de vivienda a la legalidad urbanística. Que un bajo tenga cédula no lo convierte en vivienda legal.

Hay una segunda norma que se olvida siempre: el Real Decreto 515/1989. Solo se aplica a la venta hecha en el marco de una actividad empresarial o profesional —promotoras, inmobiliarias—, no al vecino que vende por su cuenta. Esa diferencia cambia mucho y la desarrollamos en comprar a particular o a una inmobiliaria.

Cuando se aplica, obliga a tener a disposición del público la descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil (art. 4.3) y, si la comunidad ya funciona, un extracto de cuentas y obligaciones de la vivienda objeto de la venta (art. 5.1.2). Su disposición transitoria esconde un detalle jugoso: la venta precedida de la reforma completa o rehabilitación de la vivienda se considerará primera transmisión. Si una empresa te vende un piso rehabilitado, el artículo 5.1.6 te da derecho a saber el nombre y el domicilio del arquitecto y del constructor.

¿Qué se sabe de la planta y del ascensor cuando el anuncio no los dice?

La planta no es un secreto: el Catastro la publica gratis, unidad por unidad. Que haya ascensor no se sabe desde el anuncio, pero la proporción de viviendas cuyo edificio lo tiene, según el tamaño del edificio y su año de construcción, sí está medida.

El INE la publica en su Encuesta de Características Esenciales de la Población y las Viviendas de 2021, cruzada por tamaño del edificio y año de construcción:

Tipo de edificio	Anterior a 1971	De 1971 a 1990	Posterior a 1990
Edificio de 3 a 9 viviendas	17 %	27 %	57 %
Edificio con 10 o más viviendas	70 %	82 %	93 %
Total, todos los tipos de edificio	34 %	53 %	56 %

El ascensor tampoco lo es todo. El INE mide además la accesibilidad del edificio: que los accesos al hueco de escalera o al ascensor por la entrada principal no tengan peldaños de 15 cm o más —o que exista rampa— y que el portal deje libre un círculo de metro y medio de diámetro. Con ese criterio, 6.447.427 de las 18.810.046 viviendas principales del estudio estaban en un edificio no accesible; en los edificios de 2 a 9 viviendas, los no accesibles superan a los accesibles: 1.541.711 frente a 1.289.131.

¿Qué significa exactamente «reformado» en un anuncio?

Nada, por sí solo. No es una categoría legal ni tiene definición técnica: cabe desde renovar la instalación eléctrica hasta pintar y poner laminado sobre el terrazo. Por eso la Ley 12/2023 habla de la antigüedad del edificio y, en su caso, de las principales reformas o actuaciones realizadas sobre el mismo. Conviértelo en tres preguntas verificables:

• ¿Qué año? Si la reforma es anterior a mediados de 2002, entra en juego el amianto. La Orden de 7 de diciembre de 2001 (BOE núm. 299, de 14 de diciembre) prohibió comercializar y utilizar el crisotilo y los productos que lo contengan, y entró en vigor el 14 de junio de 2002. Lo anterior puede seguir donde está: la norma permite el uso de lo ya instalado hasta su eliminación o el fin de su vida útil. Bajantes de fibrocemento, depósitos, placas de cubierta.
• ¿Hubo licencia? Tocar tabiques, cerrar una terraza o mover el baño exige licencia o comunicación previa, según el municipio. Sin ella, el problema lo hereda quien compra. Se pregunta en el ayuntamiento.
• ¿Cuadra con el Catastro? Si el anuncio dice 95 m² y el Catastro dice 78, o hay cuentas creativas o hay obra no declarada.

Hay una vía de consulta poco usada: la disposición adicional decimocuarta de la Ley 7/2022, de residuos y suelos contaminados, obliga a los ayuntamientos a elaborar un censo de instalaciones y emplazamientos con amianto y un calendario de retirada, y ambos tendrán carácter público. Lo que ninguna consulta resuelve es si la reforma está bien hecha por dentro: eso se mira en la visita, y qué revisar antes de comprar un piso de segunda mano lo detalla estancia por estancia.

¿Qué hay detrás de un precio muy por debajo del de la zona?

Un precio bajo no es una anomalía: es un número que alguien ha calculado. Conviene separar dos cosas. Una, qué parte del descuento explica el estado del inmueble, que verás en la visita. Y dos, qué parte explica algo que no está en el anuncio y heredas tú al firmar.

Empieza por lo barato. La nota simple cuesta 9,02 € más IVA y te da el titular, la descripción registral y las cargas: hipotecas vivas, embargos, afecciones fiscales, servidumbres. La Ley 12/2023 te deja pedírsela al vendedor (art. 31.1.d), pero por nueve euros no dependes de nadie. Qué mirar en ella lo tienes en nota simple, cargas, ITE y derramas.

Sigue con lo que la nota simple no dice, que es mucho:

• Deudas con la comunidad. No constan en el Registro y viajan con el piso. Van en su propio apartado.
• Estado de ocupación. Un inmueble ocupado sin título no aparece en la nota simple. Por eso la Ley 12/2023 lo exige por separado.
• Vivienda protegida. Si lo es, hay que decirlo y señalar el régimen aplicable (art. 31.1.e): precio máximo, plazos, tanteo y retracto, que fija cada comunidad autónoma.
• Derramas aprobadas y no ejecutadas. Una obra votada en junta el año pasado no consta en ningún registro público.

Hay además una consecuencia fiscal. El artículo 10.2 del texto refundido de la Ley del ITP y AJD establece que, en inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto, y que solo si el precio pactado o el valor declarado son superiores se toma la mayor de esas magnitudes. Traducción: si compras muy por debajo del valor de referencia, tributas por el valor de referencia igual. Parte de la ganga se la queda Hacienda.

Ese valor está en la Sede Electrónica del Catastro desde el 1 de enero de 2022, aunque aquí sí hay que acreditar identidad con Cl@ve, certificado electrónico o DNI/NIE con número de soporte. Y el filtro previo sigue siendo comparar con el €/m² real de la zona, que no se calcula a ojo: cómo analizar la zona antes de comprar.

¿Por qué el anuncio dice metros pero no dice cuáles?

Porque hay tres cifras distintas y todas se llaman «metros». La útil es lo que pisas dentro de casa. La construida incluye tabiques y muros. La construida con elementos comunes reparte además portal, escalera y rellano. Entre la primera y la tercera hay diferencia, y el anuncio elige la que le conviene.

La Ley 12/2023 zanjó la ambigüedad: exige acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda, diferenciando en caso de división horizontal la superficie privativa de las comunes, y añade un matiz para áticos abuhardillados: no puede computarse la superficie con altura inferior a la exigida en la normativa reguladora. Ese salón «de 40 metros» con el techo a metro y medio en media planta no son 40 metros.

Para contrastar tienes el Catastro. La consulta de datos catastrales no protegidos es de acceso libre —sin certificado ni registro— y devuelve, para cada unidad del edificio, planta, puerta, uso, superficie construida, año de antigüedad y coeficiente de participación. Lo protegido, y por tanto lo que exige identificarse, es el titular y el valor catastral; los metros y el año, no.

Ese coeficiente merece atención: es el porcentaje con el que pagas todo lo de la comunidad, derramas incluidas. Dos pisos parecidos pueden tenerlo distinto, y en una derrama de seis cifras eso se nota. La Ley 12/2023 obliga a informar de la cuota de participación fijada en el título de propiedad; el Catastro te la enseña antes de preguntar.

¿Qué te está diciendo la etiqueta energética que no aparece en el anuncio?

Que falte no es un descuido estético: es un incumplimiento. El artículo 15.2 del Real Decreto 390/2021 dice que la etiqueta de eficiencia energética se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o de parte del mismo. Sin excepciones para portales ni escaparates.

El artículo 17.3 es aún más explícito sobre quién responde: obliga a toda persona física o jurídica que publique o permita la publicación de información sobre la venta o alquiler de un edificio o de parte del mismo —agencias, vallas, webs, portales, catálogos, prensa— a incluir su calificación energética. Y el certificado caduca: el artículo 13.1 fija una validez máxima de diez años, excepto cuando la calificación energética sea G, cuya validez máxima será de cinco años. Uno emitido en 2013 no vale.

Dicho esto, no te dejes impresionar por una letra mala: en España la letra mala es la norma. El Ministerio para la Transición Ecológica publicó el 11.º informe sobre el estado de la certificación energética, con los datos de los registros autonómicos a 31 de diciembre de 2022. De los 5.833.597 certificados de edificios existentes registrados y calificados en emisiones (sin datos de Melilla, según advierte el propio informe):

Calificación energética	Certificados de edificios existentes	Porcentaje del total
A	26.049	0,4 %
B	61.564	1,1 %
C	280.577	4,8 %
D	821.232	14,1 %
E	3.193.177	54,7 %
F	635.068	10,9 %
G	815.930	14,0 %
Total	5.833.597	100 %

El propio informe lo resume así: F y G suponen en su conjunto en torno al 24,8 % de los certificados registrados, y A, B y C algo más del 6,3 %. Sumando E, F y G se supera el 79 %. Una E no te dice que el piso sea un desastre; te dice que es un piso español corriente. La información útil está en las recomendaciones de mejora del certificado.

¿Y si el anuncio no dice los gastos de comunidad ni las derramas?

Este es el hueco más caro de todos, porque las deudas de la comunidad viajan con el piso y no con el vendedor. Lo dice la Ley de Propiedad Horizontal: quien compra responde con el propio inmueble de lo que debieran los dueños anteriores, con un límite temporal concreto.

El artículo 9.1.e establece que el adquirente responde de las cantidades adeudadas por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores, y añade que el piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación. Tres años más la parte vencida del año en curso, con tu piso como garantía.

La misma norma te da la herramienta y el plazo. En la escritura, el transmitente debe declarar que se halla al corriente o expresar lo que adeude y aportar una certificación sobre el estado de deudas; sin ella no puede autorizarse el documento público, salvo que el comprador le exonere expresamente. La emite el secretario con el visto bueno del presidente en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud. Nunca exoneres: tarda una semana y te cubre tres años de recibos ajenos.

Pide además las actas de las últimas juntas, donde están las derramas aprobadas, y el estado del fondo de reserva, que por ley no puede ser inferior al 10 % del último presupuesto ordinario. Un fondo en mínimos con un edificio de sesenta años es una derrama esperando fecha.

Y una precisión sobre la ITE, porque circula mal explicada por ahí. El umbral de los cincuenta años del informe de evaluación del edificio estaba en la disposición transitoria segunda del Real Decreto Legislativo 7/2015, no en su artículo 29.2 a 29.6. La STC 143/2017 anuló ambas cosas: hoy no hay umbral estatal, lo fija cada comunidad autónoma o cada ayuntamiento, y del artículo 29 solo sigue vigente el apartado 1. Pregunta por la ITE de tu municipio, no por «la ley».

¿La prisa del vendedor es una señal de alarma?

La urgencia es una técnica comercial legítima, y por sí sola no prueba nada. Lo que sí es señal es la prisa con opacidad: cuando la respuesta a «¿me pasas la referencia catastral y la certificación de deudas?» es «tengo otra visita esta tarde», no estás negociando, te están gestionando.

De ahí la regla sin excepciones: no se entrega dinero antes de ver el inmueble y de tener la nota simple. Ni reserva, ni señal, ni «para que lo retiremos del portal». La Ley 12/2023 sitúa el derecho a esa información antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta. Quien te pide dinero para darte los papeles invierte el orden legal.

Y lo que firmas en las arras manda sobre lo que te dijeron por WhatsApp: que lo lea un abogado o tu notario antes de firmar. Si te vas a hipotecar, el plazo, el tipo y las vinculaciones no se deciden con el simulador del banco que te la vende: para eso existe el asesor financiero independiente, que cobra de ti y no del producto.

¿Qué preguntas hay que hacer, y en qué orden?

El orden importa porque cada paso filtra el siguiente y porque algunos documentos tardan días. Primero lo gratuito y silencioso, después lo barato, y solo al final lo que exige molestar a alguien. Así llegas a la visita sabiendo cosas que el piso no enseña.

1. Catastro, cinco minutos y gratis. Planta, puerta, superficie construida, uso, año y coeficiente de participación. Si algo no cuadra, ya tienes tu primera pregunta.
2. La letra energética. Si no aparece, pídela citando el artículo 15.2 del RD 390/2021. Más de diez años de antigüedad, o más de cinco si es G, y está caducada.
3. Nota simple, 9,02 € más IVA. Titular, cargas y afecciones. Antes de la visita, no después.
4. Cuatro preguntas por escrito. Cuota mensual de comunidad; derramas aprobadas o en estudio; estado de ocupación; si es vivienda protegida.
5. Actas de las dos últimas juntas y fondo de reserva. Se piden al vendedor, que se las pide al administrador.
6. Certificación de deudas con la comunidad. Siete días naturales desde la solicitud. No se exonera jamás.
7. La visita, con la lista hecha. El recorrido completo del proceso de compra ordena el resto de plazos.

¿Qué pasa si el defecto aparece después de firmar?

Que entras en el terreno de los vicios ocultos, mucho más estrecho de lo que la gente cree. El Código Civil obliga al vendedor a responder de los defectos ocultos que hagan la cosa impropia para su uso, o que lo disminuyan tanto que, de haberlos conocido, habrías pagado menos.

Ahí está la trampa. El mismo artículo 1484 añade que el vendedor no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista. La grieta que se veía, la mancha de humedad, el cuadro eléctrico prehistórico: eso no es un vicio oculto, es algo que no miraste. Si sí lo es, el artículo 1486 te deja desistir del contrato o rebajar una cantidad proporcional del precio a juicio de peritos.

El plazo es el problema. El artículo 1490 es de una brevedad brutal: las acciones que emanan de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida. Seis meses desde la entrega, no desde que descubres la humedad al llegar el primer invierno de verdad.

El sistema premia a quien mira antes y castiga a quien confía. Por eso los huecos del anuncio importan tanto y, cuando la duda es estructural —grietas con patrón, humedades persistentes, sospecha de aluminosis—, el paso siguiente no es otro artículo de blog: es un arquitecto técnico colegiado que visite el piso y firme un informe.

¿Cómo se filtra todo esto sin dedicarle la vida?

Haciendo el trabajo aburrido una sola vez y en el orden correcto. Un anuncio se cae o no en el primer filtro, y para ese filtro no hace falta escribir al vendedor: basta con cruzar lo que dice el anuncio con el Catastro y con lo que la ley obliga a incluir.

Ahí entra Pancho. Le pegas el enlace o el texto del anuncio y te señala qué falta de la lista del artículo 31, qué frases no dicen nada, qué números no cuadran y qué preguntar antes de coger el coche. Esa es la primera capa: analizar el anuncio. Después vienen el informe de zona y la revisión guiada del piso, estancia por estancia y con fotos.

Lo que Pancho no es: un tasador, un abogado ni un técnico colegiado. Es el paso previo, el que evita que pagues un informe pericial de un piso que ya traía una afección registral y una derrama aprobada. Para lo demás hace falta gente con número de colegiado y seguro de responsabilidad civil; para la financiación, alguien que no cobre del banco.

Y si te llevas una sola frase: el anuncio rara vez miente, simplemente se calla. No se trata de cazar mentiras, sino de ponerle precio a cada silencio.