Cómo hacer una oferta por un piso: qué incluir y cómo condicionarla

Una oferta por un piso se hace por escrito y lleva siete cosas: identificación registral del inmueble, precio, forma de pago, condiciones que deben cumplirse para seguir adelante, plazos de cada hito, qué se vende con la casa y hasta cuándo vale la propuesta. Las condiciones —financiación, tasación mínima, informe técnico, cargas— son lo que te deja salir sin perder el dinero.

El precio es la parte fácil. Lo que decide si duermes tranquilo es el articulado: qué condiciones pones, con qué plazo y contra qué documento se comprueban. Una oferta sin eso es una cifra suelta que, si el vendedor la acepta, puede haber perfeccionado ya una compraventa sin que tú te hayas enterado.

¿Qué tiene que llevar una oferta por un piso para que sirva de algo?

Una oferta útil identifica el inmueble por su finca registral, fija precio y forma de pago, enumera las condiciones que deben cumplirse, pone fecha a cada hito y dice qué se vende con la casa. Todo en el mismo documento. Lo que no esté ahí se negociará después, cuando ya hayas enseñado las cartas.

Fíjate en el detalle del ITP. El artículo 8 dice que está obligado al pago «el que los adquiere», y lo dice «cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario». Puedes pactar que lo pague el vendedor y Hacienda seguirá llamando a tu puerta. Negocia precio, no impuestos.

¿Si el vendedor acepta mi oferta ya estoy obligado a comprar?

Puede que sí. El artículo 1450 del Código Civil dice que la venta «se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado». No hacen falta notario ni dinero para quedar atado.

El artículo 1262 remata la faena: el consentimiento se manifiesta «por el concurso de la oferta y de la aceptación», y entre personas que están en lugares distintos hay consentimiento desde que el oferente conoce la aceptación. Traducido: mandas un correo con inmueble y precio, el vendedor contesta «aceptado», y ahí puede haber ya una compraventa. Ir al notario es otra cosa: el artículo 1279 permite a cualquiera de los dos obligar al otro a otorgar la escritura pública que exige el artículo 1280.1.

Por eso, si lo que quieres es tantear sin comprometerte, dilo con todas las letras: que la propuesta no es vinculante, que no perfecciona compraventa alguna y que queda sujeta a la firma posterior de un contrato de arras. Dos frases: toda la diferencia entre una conversación y un contrato.

¿Qué es exactamente una oferta condicionada y por qué te protege?

Es una oferta cuya eficacia depende de que ocurran hechos concretos y comprobables. El Código Civil los llama obligaciones condicionales: según el artículo 1114, la adquisición de los derechos «dependerán del acontecimiento que constituya la condición». Si el acontecimiento no llega, la compra decae y tu dinero vuelve a tu cuenta.

La clave está en cómo se redacta. El artículo 1115 fulmina la condición que dependa «de la exclusiva voluntad del deudor», y el 1256 recuerda que la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse «al arbitrio de uno de los contratantes». Una resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de julio de 2024 lo ilustra al validar unas condiciones de pago: los hechos pactados «están muy lejos de depender del puro arbitrio o capricho de la parte compradora». Ese es el listón. «Si el informe no me convence» no vale. «Si el informe detecta patología estructural» sí.

Dos advertencias. El artículo 1117 extingue la obligación condicional cuando pasa el tiempo fijado sin que el hecho ocurra, así que toda condición necesita fecha límite. Y el 1119 es más traicionero: «Se tendrá por cumplida la condición cuando el obligado impidiese voluntariamente su cumplimiento». Si condicionas la compra a la hipoteca y luego no la pides, la condición se tiene por cumplida y pierdes la señal.

¿Cómo se redacta la condición de financiación para que no se vuelva en tu contra?

Con cuatro datos objetivos: importe mínimo del préstamo, plazo para conseguirlo, número de entidades a las que vas a solicitarlo y qué documento acredita la negativa. Sin esos cuatro, la cláusula es una declaración de intenciones y el vendedor tendrá argumentos para quedarse con tu dinero.

No es un asunto de minorías. Según la Estadística Registral Inmobiliaria del cuarto trimestre de 2025, el 74,3% de las compraventas de vivienda se cerró con financiación hipotecaria, frente al 70,8% del trimestre anterior; solo el 25,7% se pagó sin hipoteca. En abril de 2026 el INE contabilizó 40.010 hipotecas sobre vivienda inscritas, con un importe medio de 173.331 euros y un tipo medio del 2,90%. Tres de cada cuatro compradores dependen de que un banco diga que sí.

Redáctala así de aburrida: «La presente oferta queda condicionada a la obtención por el comprador, antes del [fecha], de un préstamo hipotecario de al menos [importe] euros. El comprador acreditará haberlo solicitado en al menos dos entidades y aportará la denegación escrita o la falta de emisión de la FEIN en dicho plazo». Guarda copia de cada solicitud: es tu prueba frente al artículo 1119.

Y un apunte de calendario. La Ley 5/2019 obliga al prestamista a entregarte la FEIN «con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato», y esa ficha «tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad». Además tienes que pasar por la notaría para el acta previa —gratuita— «como tarde el día anterior al de la autorización de la escritura pública»; si no comparecéis en plazo, el notario no puede autorizarla. Esos diez días no corren desde que pides la hipoteca, sino desde que el banco te entrega la FEIN. Si en las arras te comprometes a escriturar en cuatro semanas, vas justo.

¿Qué pasa si la tasación sale por debajo del precio que has ofrecido?

Que la diferencia la pones tú en efectivo. El banco dimensiona el préstamo sobre el valor de tasación, no sobre lo que hayas pactado con el vendedor. Por eso una oferta con condición de financiación se queda coja si no lleva además una condición de tasación mínima, con una cifra escrita en el documento.

El artículo quinto de la Ley 2/1981 fija el marco de los préstamos acogidos al mercado hipotecario regulado: no pueden exceder del 60% del valor de tasación y, cuando financian la adquisición de vivienda, «podrá alcanzar el 80 por ciento del valor de tasación». Ese mismo artículo limita a treinta años la amortización de la vivienda habitual. Si el piso se tasa en 190.000 euros y tú has ofrecido 210.000, el porcentaje se calcula sobre 190.000: el agujero es tuyo.

Tres detalles que cambian el orden de las cosas. Uno: la tasación la pagas tú, porque la Ley 5/2019 deja «los gastos de tasación del inmueble» a cargo del prestatario, mientras la gestoría, los aranceles notariales del préstamo y la inscripción de la garantía van a cargo del banco. Dos: esa tasación es portátil. El artículo tercero bis I) de la Ley 2/1981 obliga a las entidades de crédito, «incluso aquellas que dispongan de servicios propios de tasación», a aceptar cualquier tasación aportada por el cliente si está certificada por un tasador homologado y no está caducada. Tres: caduca a los seis meses. Encargarla tú, antes de firmar arras, te da un número real y te deja comparar bancos con el mismo informe.

¿Cuánto se entrega de señal y quién debe custodiar ese dinero?

No hay porcentaje legal. El artículo 1454 del Código Civil regula las arras sin fijar cuantía y sin nombrar tipos: dice que, si mediaron arras o señal, «podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas». Todo lo demás lo tenéis que poner vosotros por escrito.

Y conviene ponerlo muy claro, porque las arras que permiten desistir son la excepción. Una resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 31 de julio de 2024 recoge la doctrina sobre el artículo 1454: la jurisprudencia «destaca su carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva» y, para que una cláusula se considere de ese tipo, «es preciso que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido». Escribir «en concepto de señal» no te compra el derecho a echarte atrás.

La otra mitad de la pregunta es a quién le entregas el dinero. Si la señal se la queda la agencia, ella no es parte de la compraventa, y recuperarla puede acabar siendo un asunto entre tú y ella. Hay una alternativa: el depósito notarial. El artículo 216 del Reglamento Notarial permite a los notarios recibir en depósito cantidades «bien como prenda de contratos, bien para su custodia», y cuando el depósito está sujeto a una condición convenida con un tercero, el notario «no efectuará la devolución mientras no se le acredite suficientemente el cumplimiento de la condición estipulada». Aceptarlo es voluntario, así que pregúntalo antes.

Y si la operación va para largo, hay una fórmula más robusta: la opción de compra inscrita. El artículo 14 del Reglamento Hipotecario la admite en el Registro si hay convenio expreso, precio de adquisición, precio de la opción y un plazo de ejercicio «que no podrá exceder de cuatro años». Inscrita, tu derecho es oponible frente a terceros.

¿Poner condiciones me deja fuera si hay más compradores?

Depende de la prisa real de ese piso, y esa prisa es medible. Según los datos de idealista del primer trimestre de 2026, el 13% de las viviendas se vendió en menos de una semana, el 23% entre una semana y un mes, el 22% entre uno y tres meses y el 31% entre tres meses y un año.

El 11% restante tardó más de un año. Suma: el 64% de las viviendas estuvo más de un mes a la venta, o sea, tiempo de sobra para negociar condiciones. Las ventas exprés además se enfrían en las grandes ciudades: en Madrid pasaron del 22% de hace un año al 16%, y en Barcelona del 18% al 14%. Y el vendedor no lo tiene tan fácil como cree: el 14% de los anuncios rebajó su precio ese mismo trimestre, frente al 11% un año antes. El contrapeso es que la oferta a la venta cayó un 7% anual en el segundo trimestre de 2026.

Así que antes de decidir cuántas condiciones metes, mira el piso concreto: cuánto lleva anunciado y si ha bajado de precio. Ahí el análisis de la zona deja de ser curiosidad y se convierte en munición, igual que los argumentos que reúnes para negociar el precio.

¿Qué documentos hay que exigir en la oferta y cuánto tarda cada uno?

Los que tienen plazo legal, porque son los que pueden retrasar la firma sin que nadie tenga la culpa. Pídelos en el propio documento de oferta, con fecha de entrega, y no cuando ya estés sentado en la notaría.

• Nota simple actualizada. El arancel es de 3,005061 euros por finca. Pídela tú y no te fíes de la que te enseñan: ahí están titular, superficie, cargas y anotaciones de embargo.
• Certificación de deudas con la comunidad y actas de las últimas juntas. Sin la certificación no puede autorizarse la escritura, salvo que tú exoneres al vendedor. No le exoneres: según el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, el adquirente responde con el propio inmueble de lo que se deba de la anualidad en curso y de los tres años naturales anteriores. En las actas aparecen las derramas aprobadas, como explicamos en nota simple, cargas, ITE y derramas.
• Recibos del IBI y certificado de eficiencia energética. El artículo 17.2 del RD 390/2021 exige anexar al contrato una copia del certificado registrado y la etiqueta. Del IBI, pide los últimos recibos: el notario está obligado a advertir en la escritura de las deudas pendientes por ese impuesto.
• Informe de evaluación del edificio o ITE, si procede. No hay regla estatal: el umbral de los cincuenta años estaba en la disposición transitoria segunda del RDL 7/2015 y la STC 143/2017 lo anuló, así que hoy lo fija cada comunidad autónoma o cada ayuntamiento.
• Situación arrendaticia. Si hay inquilino, el artículo 14 de la LAU te subroga como arrendador durante los cinco primeros años del contrato, siete si el arrendador anterior era persona jurídica. Y el artículo 25.5 obliga al vendedor a declarar en la escritura que la vivienda no está arrendada «bajo la pena de falsedad en documento público».

Y un dato que se olvida hasta que duele: si el vendedor no reside en España, el artículo 25.2 del texto refundido del Impuesto sobre la Renta de no Residentes te obliga a ti, como adquirente, a «retener e ingresar el 3 por ciento» de la contraprestación acordada. Y en la plusvalía municipal, que en una venta paga el transmitente, pasas a ser sujeto pasivo sustituto si ese contribuyente es persona física no residente. La residencia fiscal del vendedor no es papeleo: es dinero.

¿Cómo encajo los plazos de la oferta con los del banco, el notario y Hacienda?

Contando hacia atrás desde la escritura. Cada actor tiene su reloj y ninguno lo va a mover por ti: el banco tiene sus diez días naturales de FEIN, la comunidad siete para el certificado, la tasación caduca a los seis meses y Hacienda aprieta después. Esta es la lista de relojes que hay que cuadrar.

Sobre el ITP, ojo: los treinta días hábiles son la regla del reglamento estatal. Comprueba en la agencia tributaria de tu comunidad el plazo que se te aplica. El recorrido completo, de la oferta a las llaves, está en los pasos para comprar un piso de segunda mano, y el dinero que hay que tener disponible en cada momento, en los gastos de comprar un piso de segunda mano.

¿Qué errores hacen que una oferta condicionada no sirva de nada?

Escribir la condición como un deseo en vez de como un hecho comprobable. El resto son variaciones sobre ese tema, más un par de descuidos caros que aparecen cuando ya has firmado y no hay marcha atrás sin pagar peaje.

• Condicionar a tu propio criterio. «Si la revisión no me satisface» depende de tu voluntad, justo lo que anula el artículo 1115 y prohíbe el 1256. Escribe el hecho: patología estructural, humedad por capilaridad, instalación eléctrica sin cuadro conforme.
• No pedir la hipoteca que dijiste que ibas a pedir. El artículo 1119 tiene por cumplida la condición cuando el obligado impide voluntariamente su cumplimiento. Solicita, guarda, documenta.
• Condiciones sin fecha. El artículo 1117 extingue la obligación cuando pasa el tiempo determinado. Si no lo determinas, no hay reloj que corra a tu favor.
• Dar por hecho que las arras te dejan salir. Solo si consta con voluntad indubitada. Si no, tu señal es un anticipo del precio y el vendedor puede exigirte que cumplas.
• Fiarte de lo que se ve. El artículo 1484 excluye la responsabilidad del vendedor por «los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista», y el 1490 te da seis meses desde la entrega para reclamar los ocultos. Lo que no miraste, lo compraste: antes de ofertar, repasa qué revisar en un piso de segunda mano.
• Pagar la señal a quien no vende. Comprueba en el justificante quién recibe el dinero, en qué concepto y con qué condiciones de devolución.
• Ignorar al inquilino. Si el piso está alquilado te subrogas como arrendador y el inquilino tiene tanteo; si el vendedor «olvidó» notificárselo, el retracto aparece después de la escritura.

Hay un error más, silencioso: ofertar sin convertir los defectos en números. Una grieta o una instalación antigua no valen como argumento si no sabes lo que cuesta arreglarlas, y ahí entra cuánto cuesta reformar un piso de segunda mano. Un defecto con presupuesto es una rebaja; un defecto sin presupuesto es una queja.

¿Cuándo necesitas un abogado, un técnico colegiado o un asesor de hipotecas?

Antes de firmar nada que lleve dinero adjunto. La oferta la puedes preparar tú con esta lista, pero hay tres momentos en los que pagar a un profesional sale más barato que no hacerlo: cuando se redactan las arras, cuando el edificio tiene lesiones y cuando el préstamo es grande o tu situación laboral no es de manual.

Un abogado revisando el borrador de arras cuesta una fracción de lo que se juega en esa firma, y el notario tiene obligación de asesorarte de forma imparcial. Un arquitecto o arquitecto técnico colegiado es quien puede afirmar si una grieta compromete la estructura; ninguna aplicación sustituye ese dictamen ni la responsabilidad civil que lo respalda. Y si el préstamo condiciona tu vida treinta años, un asesor hipotecario independiente —que cobre de ti y no del banco— te dirá si las condiciones son razonables. Esto es información general, no asesoramiento jurídico ni financiero.

Pancho cubre el paso previo: leer el anuncio y detectar lo que no cuadra, darte el contexto de la zona y su precio de referencia, y acompañarte en la visita con una revisión guiada del inmueble que va estancia por estancia y termina en un informe con los hallazgos ordenados. Con ese informe delante, la oferta deja de ser un número improvisado.