Aluminosis: qué es, cómo detectarla y cuándo llamar a un técnico
La aluminosis es la pérdida de resistencia del hormigón fabricado con cemento de aluminato de calcio, empleado en viguetas prefabricadas de forjado. Con el tiempo ese cemento «se convierte»: gana porosidad, pierde resistencia y protege peor al acero, que se oxida. Solo se confirma con una muestra analizada en laboratorio. Mirar el techo sirve para sospechar, nunca para descartar.
Conviene separar dos cosas que se confunden. Tener cemento aluminoso es un dato del material. Tener aluminosis es una patología, con pérdida de sección en el acero. Confundirlas lleva a descartar pisos sanos y a comprar pisos apuntalados, y ninguna de las dos cosas se decide mirando el año de construcción.
¿Qué le pasa exactamente al hormigón con cemento aluminoso?
El cemento de aluminato de calcio endurece mucho más rápido que el portland, pero sus hidratos iniciales son inestables. Con el tiempo se transforman en otra forma cristalina —la conversión—, el hormigón gana porosidad y pierde resistencia. Además tiene un pH más bajo, así que el acero embebido queda peor protegido frente a la corrosión.
No es folclore de barrio: está en la normativa vigente. El Anejo 5 del Código Estructural (Real Decreto 470/2021) describe el mecanismo sin rodeos: la hidratación a temperatura ambiente «produce aluminatos de calcio hidratados hexagonales que son metaestables y por ello sufren inevitablemente una transformación (conversión) hacia la forma cúbica de aluminato de calcio hidratado, único compuesto termodinámicamente estable». Y remata: «Esta conversión ocasiona al hormigón de cemento de aluminato de calcio un aumento de porosidad y por tanto una disminución de resistencia».
El segundo golpe es químico. El mismo anejo avisa: «Debido al pH más bajo y la menor reserva alcalina, las armaduras embebidas en los hormigones fabricados con cemento de aluminato de calcio pueden estar más expuestas a la corrosión». El hormigón deja de ser el escudo alcalino que mantiene pasivado el acero. El acero se oxida, el óxido ocupa más volumen que el metal original y empuja el hormigón desde dentro. Por eso la vigueta primero mancha, luego se hincha y luego se desconcha.
La velocidad no está escrita en ningún sitio. El anejo lo dice literalmente: «La conversión puede transcurrir en pocos minutos o necesitar años, ya que la velocidad de transformación depende de diversos factores, y principalmente de la temperatura». Y añade el matiz que salva edificios enteros: «Si se siguen las recomendaciones de su correcto empleo y se utiliza una dosificación de cemento elevada y una relación agua/cemento baja, sus hormigones retienen una resistencia suficientemente elevada».
¿Por qué la humedad y el calor lo aceleran tanto?
Porque la conversión es una reacción química y corre más cuanto más calor y más agua hay. El Código Estructural señala la temperatura como el factor principal de la velocidad de transformación. Un baño interior sin ventana, con vapor todos los días, es el peor sitio de la casa para una vigueta de cemento aluminoso.
Hay una tabla clásica que pone números a esto. La publicó la revista Materiales de Construcción, del CSIC, en su número 121 de 1966, recogiendo ensayos de la Building Research Station británica. Está medida sobre pasta pura de cemento con relación agua/cemento 0,26, conservada en condiciones de humedad, y da el tiempo que tarda la reacción en recorrer la mitad del camino.
| Temperatura | Tiempo requerido para la semi-conversión |
|---|---|
| 18 °C | 30 años |
| 23 °C | 10 años |
| 33 °C | 1 año |
| 40 °C | 90 días |
| 45 °C | 28 días |
| 52 °C | 7 días |
| 55 °C | 3 días |
| 60 °C | 1 día |
Tabla 5 de esa publicación del CSIC. Léela con la advertencia que la acompaña en el propio texto: «Debe tenerse en cuenta que el cambio de resistencia no es necesariamente proporcional al grado de conversión química». Semi-conversión no significa media resistencia. De hecho, para un hormigón 1:6 con relación agua/cemento 0,60, la propia publicación dice que aunque la resistencia puede haber empezado a disminuir en ese periodo, «la cantidad es pequeña y, en ningún caso, proporcional al grado de transformación química que ha tenido lugar». Lo que la tabla sí demuestra es el peso de la temperatura: de 18 a 33 grados, el tiempo se divide por treinta. Por eso el protocolo de diagnosis se concentra en las zonas húmedas y calientes de la casa y no en el salón.
El mismo artículo cuantifica la pérdida y la ata al amasado: si la temperatura del hormigón no se conserva lo suficientemente baja durante los dos o tres primeros días, «La consiguiente pérdida en la resistencia final puede variar desde 5 a 70 % o más, según la relación agua/cemento empleada durante el amasado». Un 5% y un 70% son mundos distintos, y cuál te toca depende de cómo se ejecutó aquella obra concreta. Por eso no existe la regla de «los del 63 están mal».
¿Está prohibido usar cemento aluminoso hoy?
Para hormigón pretensado sí, sin matices. Para hormigón armado estructural el Código Estructural dice que «no resulta indicado», que no es lo mismo que prohibido. Y en cualquier caso su empleo «deberá ser objeto, en cada caso, de estudio especial», con condiciones de dosificación y recubrimiento muy estrictas.
| Prescripción | Qué dice el Anejo 5 del Código Estructural (RD 470/2021) |
|---|---|
| Hormigón pretensado | «El cemento de aluminato de calcio está prohibido para: Hormigón pretensado en todos los casos, según el Artículo 28 del Código Estructural» |
| Hormigón armado estructural | «El cemento de aluminato de calcio no resulta indicado para: Hormigón armado estructural» |
| Autorización de uso | «el empleo de cemento de aluminato de calcio en hormigones deberá ser objeto, en cada caso, de estudio especial, exponiendo las razones que aconsejan su uso» |
| Relación agua/cemento | «No se utilizarán relaciones agua/cemento superiores a 0,4» |
| Contenido de cemento | «El contenido mínimo de cemento será de 400 kg/m3» |
| Resistencia de proyecto | «la resistencia de proyecto no superará nunca los 40 N/mm2» |
| Recubrimiento mínimo del acero | 20 mm en exposición no agresiva (XO); 30 o 40 mm en exposición normal (XC) según diámetro y tensiones; 40 mm en marina (XS), cloruros no marinos (XD) y química agresiva (XA) |
La fila que más se nota en una vivienda real es la última. Cuarenta milímetros de hormigón entre el aire húmedo y el hierro. Cuánto recubrimiento llevaba de verdad una vigueta concreta no se sabe hasta que se pica: es una de las cosas que mide el técnico cuando abre la cala.
¿Hay un censo de edificios con cemento aluminoso?
No hay ningún registro público al que puedas asomarte con una dirección para saber si ese edificio lleva cemento aluminoso. Ninguna de las fuentes oficiales de este artículo publica una cifra nacional. Lo que sí puedes consultar es el tamaño del parque construido en las décadas centrales del siglo XX, y eso lo publica el INE.
| Año de construcción del edificio | Viviendas familiares en 2021 |
|---|---|
| De 1941 a 1950 | 713.643 |
| De 1951 a 1960 | 1.433.735 |
| De 1961 a 1970 | 3.450.525 |
| De 1971 a 1980 | 4.488.319 |
| Total del parque | 26.623.708 |
Datos del Censo de Población y Viviendas de 2021, tabla 59516 del INE. De las construidas entre 1951 y 1970 seguían en pie en 2021 4.884.260 viviendas, un 18% del parque. No son viviendas con aluminosis: son viviendas con la edad a la que tiene sentido preguntar por el forjado. Cuántas de ellas llevan cemento aluminoso no lo dice ninguna fuente pública de este artículo, y tampoco existe una fecha oficial de corte que puedas consultar como quien mira un BOE.
Trata el año como lo que es: una razón para preguntar, no un veredicto. Lo único que confirma o descarta es el ensayo de laboratorio, y lo único que evalúa el estado del forjado es un técnico colegiado en el sitio.
¿Dónde hay que mirar dentro del edificio?
Donde hay agua y calor. El protocolo de diagnosis que publica L'Informatiu, la revista del colegio de la arquitectura técnica de Barcelona, ordena las zonas por riesgo, y el criterio es siempre el mismo: humedad y cambios térmicos. El salón, la habitación seca y el pasillo son la última parada, no la primera.
| Nivel de riesgo | Qué techos, según el protocolo | Traducción a una visita |
|---|---|---|
| Riesgo máximo | «sostres sanitaris sense ventilació i sostres sobre els quals es localitzin galeries, safareigs i banys» | Forjado sanitario sin ventilar, y techos situados bajo galerías, lavaderos y baños |
| Riesgo | «sostres sobre els quals es localitzin cuines, terrats i cobertes en general, i laterals de baixants» | Techos bajo cocinas, terrados y cubiertas, y los laterales de las bajantes |
| Riesgo bajo | «peces seques on no hi ha presència d'aigua» | Estancias secas, sin presencia de agua |
Clasificación literal del protocolo de diagnosis de L'Informatiu. Y en esa misma página hay un dato que desmonta cualquier tabla de probabilidad por décadas: «S'ha de tenir en compte que moltes vegades, s'utilitzaven diferents tipus de sostre en una mateixa obra, ja que el cost de biguetes amb formigó de ciment aluminós era més elevat que les de pòrtland i només s'empraven quan era necessària una ràpida construcció».
Traducido: la vigueta de cemento aluminoso era más cara que la de portland y se reservaba para lo que había que levantar deprisa, a veces dentro de la misma obra. Un mismo edificio puede llevarla en unos forjados y no en otros. De ahí sale la consecuencia práctica más importante de todo el artículo: un ensayo habla de la muestra que se analizó, no del edificio entero.
Para una visita de cuarenta minutos, el orden que sale de ese protocolo es: baño, lavadero o galería, cocina, techo de planta baja o forjado sanitario, trastero, portal, rellano y, si te dejan subir, cubierta.
¿Qué síntomas se ven a simple vista y cuáles son graves?
La corrosión de una armadura sigue el eje de la vigueta, así que deja líneas rectas y paralelas, no manchas redondas. Esa es la diferencia práctica frente a una filtración corriente. La tabla siguiente ordena por urgencia lo que puedes ver con tus ojos; no es una clasificación normativa, y ninguna de sus filas confirma aluminosis por sí sola.
| Lo que ves | Qué puede estar pasando | Qué hacer |
|---|---|---|
| Mancha difusa y blanda, con eflorescencias blancas | Filtración de agua | Buscar el origen; el agua acelera lo que haya debajo |
| Reguero ocre o anaranjado que dibuja una línea recta en el techo | Armadura oxidada tiñendo el hormigón desde dentro | Sospecha fundada: técnico |
| Varias líneas ocres rectas y paralelas, a la misma distancia entre sí | Marcan el eje de las viguetas, una por una | Técnico ya, no esperes a la segunda visita |
| Fisura longitudinal en la cara inferior de la vigueta, en el sentido de su eje | El óxido expande y parte el hormigón | Técnico: no es una grieta de tabique |
| Zona abombada o hinchada en el canto de la vigueta | El óxido ocupa más volumen que el acero original | Técnico y aviso a la comunidad |
| Hormigón desprendido con la armadura a la vista | Pérdida de recubrimiento y de sección de acero | No permanezcas debajo. Técnico y ayuntamiento |
| Techo pandeado, puertas que rozan solo en una zona, rodapié separado | Flecha excesiva del forjado | Técnico. Y mide, no opines |
Sobre lo de medir, un aviso que hay que dar con precisión. El Documento Básico SE del Código Técnico fija en su apartado 4.3.3.1 la flecha relativa admisible en «1/500 en pisos con tabiques frágiles», «1/400 en pisos con tabiques ordinarios o pavimentos rígidos con juntas» y «1/300 en el resto de los casos». Son criterios de proyecto para obra nueva, y el propio apartado precisa que se considera «sólo las deformaciones que se producen después de la puesta en obra del elemento». No son un límite de aceptación de un edificio ya construido. Sirven como orden de magnitud: con 1/300 y una habitación de cuatro metros de luz salen 13 milímetros. Si el centro del techo baja más de un centímetro largo respecto a los apoyos, eso no lo arregla la pintura, y quien lo evalúa es un arquitecto técnico o un arquitecto colegiado.
Dos trucos gratis. Uno: apoya la linterna del móvil contra el techo, casi paralela a él, y mira a contraluz; con luz rasante, cualquier ondulación, panza o fisura se dibuja en sombra. Dos: desconfía del falso techo de pladur recién puesto solo en el baño y la cocina de un piso que por lo demás está sin tocar. Un falso techo nuevo tapa algo; pregunta qué. El mismo instinto sirve para detectar humedades antes de comprar y para distinguir qué grietas son peligrosas y cuáles no.
¿Cómo se confirma de verdad? ¿Se puede saber sin romper nada?
No. No hay forma de confirmar cemento aluminoso mirando: ni por el año, ni por la dirección, ni por una foto. Se confirma con una muestra de hormigón endurecido extraída del forjado y analizada en laboratorio. El laboratorio de la EPSEB-UPC y el del Cateb aplican el método de la oxina.
Cómo funciona, según el Laboratorio de Materiales de la EPSEB-UPC: la muestra «se somete a un buril mecánico para separar la parte correspondiente a la masa aglutinante endurecida»; esa masa se ataca con una disolución de sosa cáustica y se filtra; el líquido se hace reaccionar con la oxina, se cambia el pH del medio con ácido clorhídrico y se valora lo turbio que queda. Si hay dudas se repite el ensayo y, si persisten, se pasa a difracción de rayos X. Ese laboratorio afirma: «Este procedimiento hace más de 25 años que lo aplicamos y calculamos que hemos realizado más de 70.000 análisis con una fiabilidad superior al 99,7 %».
El servicio de test de cemento aluminoso del Cateb publica sus condiciones sin pedir presupuesto: hace falta un «Volum aproximat de la mostra de 3x4x2cm» y «El termini habitual de l'assaig és d'entre 5 a 7 dies des de què s'ha rebut la mostra». Las tarifas que figuran en esa página a fecha de julio de 2026 son 69,79 € de precio público y 58,63 € para miembros del Cateb. Aparte va el honorario del técnico que extrae la muestra y firma la diagnosis.
Aviso que no es retórico: la muestra no la sacas tú. Estás rompiendo el elemento que sostiene el piso de arriba. El Cateb lo dice así: «Cal evitar, per no debilitar la biga, extreure la mostra tant de l'extrem (on es recolza amb el mur) com del centre, lloc on l'esforç resistent de la bigueta és màxim». Y el protocolo de L'Informatiu concreta el punto exacto: «S'aconsella trencar una aleta inferior de la bigueta a una distància de 50cm del suport, fins a descobrir l'armadura». Aleta inferior, a cincuenta centímetros del apoyo, sabiendo dónde va el hierro y sin cortarlo. Eso lo hace un arquitecto técnico o un arquitecto colegiado, con seguro y con firma. Un comprador con un cincel hace un agujero, no un diagnóstico.
¿Qué diferencia hay entre «tiene cemento aluminoso» y «tiene aluminosis»?
El test de oxina responde a una sola pregunta: si esa muestra concreta contiene cemento aluminoso. No dice si el forjado aguanta. La patología se mide por otra vía, viendo cuánta sección ha perdido el acero de la armadura, y de ahí salen la gravedad y la reparación. Son dos trabajos distintos, con precios distintos.
| Pérdida de sección | Gravedad | Actuación | Observaciones del protocolo |
|---|---|---|---|
| >40% | Molt greu (muy grave) | Sustitución total o funcional | «La bigueta ha perdut les seves propietats principals i ha de ser substituïda per un altre sistema estructural» |
| 10%-40% | Greu (grave) | Sustitución funcional o refuerzo puntual | «Han disminuït les propietats de la bigueta, tenint que reforçar-les en les zones malmeses» |
| La fuente no publica umbral para este grado | Lleu (leve) | Actuaciones preventivas | «És necessària el sanejament de la bigueta i actuacions en el recobriment» |
Tabla del protocolo de diagnosis publicado en L'Informatiu. Fíjate en la última fila: la fuente nombra el grado leve y su actuación, pero no publica umbral numérico para él. Si alguien te enseña un «menos del 10%» atribuido a esa clasificación, es una deducción de las otras dos bandas, no una cita.
De aquí salen dos consecuencias prácticas. Una: cemento aluminoso no es sinónimo de derribo. La escala empieza en «actuaciones preventivas», y el propio Código Estructural admite que con dosificación de cemento elevada y relación agua/cemento baja «sus hormigones retienen una resistencia suficientemente elevada». Dos: un test negativo no te blinda, porque el resultado se refiere a la muestra analizada y en una misma obra convivían forjados distintos. Si el vendedor te enseña un papel de 1994 con un test que salió bien, pregunta de qué vivienda y de qué estancia salió esa muestra.
¿Qué papeles hay que pedir antes de firmar nada?
Antes de pagar un ensayo, pide gratis lo que ya existe. Un edificio con décadas encima lleva generando documentación: informe de inspección técnica, certificado de aptitud, actas de junta, libro del edificio. Si la comunidad tiene o ha tenido un problema de aluminosis, está escrito en alguna de esas hojas, y con detalle.
Si la inspección técnica es obligatoria, y con qué plazo, lo fija cada comunidad autónoma o cada ayuntamiento. Conviene tenerlo claro, porque el «umbral estatal de 50 años» ya no existe. Ese calendario vivía en la disposición transitoria segunda del texto refundido de la Ley de Suelo (Real Decreto Legislativo 7/2015), titulada precisamente «Calendario para la realización del Informe de Evaluación de los Edificios». La sentencia del Tribunal Constitucional 143/2017, de 14 de diciembre, la anuló, y anuló también los apartados 2 a 6 del artículo 29. En el texto consolidado del BOE la disposición figura hoy como «(Anulada)» y el artículo 29 como «2 a 6 (Anulados)». Solo sobrevive el apartado 1 del artículo 29, que permite a la Administración competente requerir a los propietarios para que acrediten el estado de conservación del edificio. El plazo, por tanto, es autonómico y municipal: una respuesta por comunidad autónoma y, dentro de cada una, por ordenanza.
| Territorio | Cuándo toca la inspección | Norma |
|---|---|---|
| Cataluña | Antes de los 45 años de antigüedad. Plurifamiliares de 1951-1960: el plazo venció el 31 de diciembre de 2015. De 1961-1971: venció el 31 de diciembre de 2016 | Decret 67/2015, annex 1 |
| Ciudad de Madrid | «en el año siguiente a aquél en el que cumplan 30 años desde la fecha de la terminación de las obras»; las sucesivas, cada diez años | Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones, de 30 de noviembre de 2011 |
| Comunitat Valenciana | «Cuando el edificio con uso vivienda tenga una antigüedad superior a 50 años». El informe tiene «una validez de 10 años, desde la fecha de presentación telemática» | Decreto 53/2018 del Consell (IEEV.CV) |
| Resto | Varía por comunidad autónoma y, dentro de ella, por ordenanza municipal | Pregunta en el ayuntamiento antes de firmar arras |
Fuentes de la tabla: el propio Decret 67/2015 publicado en el DOGC, la página de plazos de la ITE del Ayuntamiento de Madrid y la ficha del IEEV.CV de la Generalitat Valenciana.
Lo importante de la primera fila: si el piso está en Barcelona y el edificio es de 1965, su informe de inspección técnica debía estar presentado desde 2016. Si la comunidad no te lo enseña, ya has aprendido algo sin gastar un euro.
Y hay un detalle que vale un dineral. El artículo 15 del Decret 67/2015 obliga al vendedor: «les persones transmitents han de lliurar a les adquirents, en el cas que l'edifici estigui obligat a passar la inspecció tècnica, una còpia de l'informe de la inspecció tècnica realitzada i del certificat d'aptitud». Pero su apartado 3 abre una puerta: si el vendedor no puede disponer de esos documentos por causas que queden justificadas ante el fedatario público, «la persona adquirent podrà exonerar la persona transmitent de manera expressa de l'obligació de lliurar aquests documents en l'acte de transmissió». Si en el borrador de escritura aparece esa exoneración, alguien ha decidido por ti que no vas a leer el informe. No la firmes sin haberlo leído.
El artículo 14 del mismo decreto ata la vigencia del certificado a la gravedad de lo encontrado: diez años en edificios sin deficiencias o con deficiencias leves, seis años con deficiencias importantes y tres años con deficiencias graves o muy graves y medidas cautelares ejecutadas. Un certificado con vigencia de tres años es, en sí mismo, un semáforo en ámbar. Cómo leer el resto del expediente lo tienes en nota simple, cargas, ITE y derramas antes de comprar un piso.
La edad del edificio la compruebas tú y gratis. El texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario enumera en su artículo 51 los datos protegidos —«el nombre, apellidos, razón social, código de identificación y domicilio de quienes figuren inscritos en el Catastro Inmobiliario como titulares, así como el valor catastral»— y su artículo 52.1 establece que «Todos podrán acceder a la información de los inmuebles de su titularidad y a la información de datos no protegidos contenidos en el Catastro Inmobiliario». El año de construcción no aparece en la lista de datos protegidos. Y no es un dato menor, porque el propio Decret 67/2015 toma como antigüedad «la que consta en el cadastre».
¿Y si el edificio ya tiene aluminosis diagnosticada? ¿Cuánto duele?
Duele en dinero, en tiempo y en calidad de vida, los tres a la vez. Y no hace falta estimarlo: hay un caso español documentado por el propio ayuntamiento, con presupuesto público y calendario, que sirve para calibrar la escala de una aluminosis generalizada en una promoción entera.
La urbanización de Las Chumberas, en San Cristóbal de La Laguna, «fue construida entre los años 1965 y 1969» y «Estaba integrada por 668 viviendas y 79 locales, distribuidos en 42 bloques». Según la información publicada por el Ayuntamiento de La Laguna: «En 2009, se detecta aluminosis en el bloque 15, que se desaloja y se reubica a los residentes». Un informe por encargo municipal sobre el estado de 41 bloques «detecta aluminosis en el 70% de edificios analizados».
Después, el calendario. Por el empeoramiento de las patologías «se produce el desalojo de 83 de las 160 viviendas de los 10 bloques incluidos en la Fase 1». Esos diez bloques se desalojaron por completo a mediados de 2019 y se tapiaron a finales de ese año. «A principios de 2020, se desalojan totalmente por seguridad y tapian 18 bloques más».
Y la factura: la Fase 1 «supone una inversión global de 25.246.320 euros», con el 50% del Ministerio, el 35% de la comunidad autónoma, el 10% del Cabildo de Tenerife y el 5% del ayuntamiento. Cuidado con leer esa cifra como «lo que cuesta arreglar un forjado»: según el propio ayuntamiento, la Fase 1 incluye la demolición de locales y 160 viviendas de diez bloques, la construcción de 197 viviendas en dos bloques nuevos, las obras de urbanización y reurbanización, las medidas de seguridad de toda la urbanización y el coste de los realojos temporales de las familias. Repartida entre las 197 viviendas repuestas, salen unos 128.000 euros por vivienda.
Ahí lo asumió el dinero público, repartido entre cuatro administraciones. En una comunidad de propietarios corriente, la palabra que aparece en el acta es «derrama». Y el tiempo también cuenta: de la detección de 2009 a la demolición pasaron años, con familias en realojo temporal.
Entre no hacer nada y demoler hay mucho recorrido, y es el que gradúa la tabla de la sección anterior: control de humedades, saneamiento de la vigueta y actuación sobre el recubrimiento, refuerzo puntual, sustitución funcional o sustitución del sistema estructural. El coste depende de la superficie afectada, del acceso y de si hay que realojar; cualquier cifra que te den sin haber visto el forjado es marketing. Para calibrar una obra normal tienes cuánto cuesta reformar un piso de segunda mano, pero esto es otra categoría.
Y sí, afecta a la hipoteca. La Orden ECO/805/2003, que regula la tasación, incluye entre las comprobaciones mínimas de su artículo 7.2.a) «La identificación física del inmueble, mediante su localización e inspección ocular por parte de un técnico competente», comprobando entre otras cosas «su estado de construcción o conservación aparente». El tasador del banco entra y mira. Si hay apuntalamientos, deficiencias graves en la inspección técnica o expediente municipal abierto, eso viaja a la tasación y la financiación se resiente. Ese margen es munición legítima al negociar el precio de un piso de segunda mano.
¿Puedo reclamar si lo descubro después de comprar?
Puedes intentarlo, con un plazo muy corto y un matiz que juega en tu contra. El régimen de vicios ocultos del Código Civil da acción al comprador, pero se extingue rápido y no cubre lo que estaba a la vista. Esto no es asesoramiento legal: si llegas a este punto necesitas un abogado, no un artículo de blog.
El artículo 1484 del Código Civil obliga al vendedor al saneamiento «por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella», pero añade que «no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos». El artículo 1486 te deja optar «entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos», y añade indemnización de daños y perjuicios si el vendedor conocía el vicio, lo calló y tú optas por la rescisión. Y el 1490 corta por lo sano: «Las acciones que emanan de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida».
Seis meses desde la entrega. Es un plazo corto para una patología que puede tardar en manifestarse en tu vivienda concreta, sobre todo si la propiedad anterior acaba de pintar. Por eso el dinero se gasta antes de firmar, no después.
¿Y si además hay amianto?
Si el edificio es anterior a finales de 2002, el cemento aluminoso no es el único material de época que conviene mirar. El fibrocemento con amianto se usó en bajantes, depósitos de agua, placas de cubierta y conductos de ventilación. No tiene nada que ver con la aluminosis, pero comparte edificios y comparte visita.
La prohibición llegó tarde y tiene fecha exacta. La Orden de 7 de diciembre de 2001, publicada en el BOE del 14 de diciembre, sustituyó el punto 4 del anexo I del Real Decreto 1406/1989 y estableció que «queda prohibida la utilización, producción y comercialización» de esas fibras y de los productos que las contengan. Su disposición final única precisa que «La presente Orden entrará en vigor a los seis meses de su publicación», es decir, en junio de 2002, aunque su disposición transitoria única dejó que lo ya fabricado siguiera «comercializándose durante un período adicional de seis meses», hasta diciembre. Lo instalado antes sigue ahí hasta que alguien lo retire. Si ves una bajante de fibrocemento gris agrietada en el trastero, no la toques ni la lijes: anótala y pregunta por ella.
¿Qué hago exactamente en la visita?
Diez minutos bien invertidos valen más que una hora mirando la cocina. La regla es simple: ve donde hay agua y donde no llegan las reformas. La visita cómoda transcurre en el salón y la terraza; la visita útil acaba en el lavadero, en el trastero y en el rellano, que no entran en las reformas del piso.
- Mira el año de construcción en el Catastro antes de ir. Es gratis y te dice si al edificio ya le tocaba la inspección técnica. No confirma ni descarta nada sobre el forjado.
- Techo del baño, con la linterna en rasante. Busca líneas rectas, no manchas redondas.
- Techo de la galería, lavadero o tendedero cerrado: riesgo máximo según el protocolo.
- Forjado sanitario sin ventilación o techo de planta baja, si puedes acceder.
- Trastero y garaje: hormigón visto, sin falsos techos ni pintura reciente.
- Rellano y portal: zona común, fuera del alcance de las reformas del piso.
- Laterales de las bajantes, y techos bajo terrado o cubierta.
- Puertas que rozan, rodapiés separados, suelo que suena hueco junto a la pared.
- Falso techo nuevo únicamente en baño y cocina de un piso sin reformar: pregunta por qué.
- Pide a la comunidad las actas de los últimos años y busca «cala», «apuntalamiento», «test», «vigueta» y «derrama».
- Pide el informe de inspección técnica y el certificado de aptitud, con su fecha de vigencia.
Si sale algo, para. No negocies, no firmes arras «con condición», no aceptes el «eso lo miramos luego». Contrata a un arquitecto técnico o a un arquitecto colegiado para la diagnosis y, si procede, el ensayo. Es la única persona que puede decirte si ese forjado aguanta y la única que responde de lo que firma. En estructura, igual que en gas o en electricidad, esta parte no la sustituye ninguna aplicación, ni la nuestra.
Lo que sí puedes hacer es llegar a la visita sabiendo qué mirar y salir con las fotos correctas. En Ask Pancho, la revisión guiada del inmueble te pregunta estancia por estancia, te pide foto de los puntos donde esta patología aparece primero y te devuelve un informe. Sirve para decidir si merece la pena pagar a un técnico y para llegar a esa conversación con datos en vez de con corazonadas. El recorrido completo, del anuncio a la firma, está en qué revisar antes de comprar un piso de segunda mano.