Cómo revisar las ventanas y el aislamiento de un piso antes de comprar
Cuenta los reflejos de una llama en el cristal: dos son vidrio simple, cuatro son doble. Luego mira el marco y la cámara. Según el catálogo del CTE, un marco metálico sin rotura de puente térmico transmite 5,7 W/m²K y uno de PVC de tres cámaras, 1,8: más del triple de diferencia. Y cierra la ventana sobre un folio: si sale sin rozar, las juntas están muertas.
No es un detalle menor. La Guía Práctica de la Energía del IDAE lo dice así: «Entre el 25% y el 30% de nuestras necesidades de calefacción son debidas a las pérdidas de calor que se originan en las ventanas». Y un marco blanco reluciente no dice nada del vidrio que lleva dentro. Todo lo que viene se comprueba en una visita de veinte minutos y sin herramientas.
¿Qué se mira en una ventana y en qué orden?
Cuatro cosas, en este orden: cuántas hojas de vidrio hay, cuánto mide la cámara entre ellas, de qué material es el marco y si el cierre comprime. Las tres primeras determinan el aislamiento teórico. La cuarta decide si ese aislamiento existe de verdad o solo está en el catálogo del fabricante.
El truco de los reflejos funciona en cualquier ventana, mejor de noche. Acerca al cristal la linterna del móvil y cuenta las imágenes reflejadas: cada superficie de vidrio devuelve una. Dos reflejos, vidrio monolítico. Cuatro, doble acristalamiento. Seis, triple. Si uno de los reflejos tiene un tono violáceo o rosado, apunta a una capa de baja emisividad.
Después mira el canto del vidrio en la esquina inferior de la hoja. Entre los dos cristales verás un perfil separador metálico; si lleva grabada la composición, la leerás ahí: 4-16-4, 6-12-4. El primer número es el grosor del vidrio exterior en milímetros, el segundo la cámara, el tercero el vidrio interior. Ese número del medio es el que más cambia las cuentas.
¿Cuánto aísla cada tipo de carpintería?
Entre el peor marco y el mejor hay un factor de más de tres. El Catálogo de Elementos Constructivos del CTE, redactado por el Instituto Eduardo Torroja, publica la transmitancia térmica de cada tipo de marco en posición vertical: va de 5,7 W/m²K en el metálico sin rotura de puente térmico a 1,8 en el PVC de tres cámaras.
| Marco (posición vertical) | U del marco (W/m²K) | Cómo lo reconoces en la visita |
|---|---|---|
| Metálico normal, sin rotura de puente térmico | 5,7 | Perfil fino y frío al tacto; amanece mojado por dentro en enero |
| Metálico con rotura de puente térmico de 4 a 12 mm | 4 | Perfil más grueso; con la hoja abierta se ve una banda de plástico oscuro embutida en el canto |
| Metálico con rotura de puente térmico mayor de 12 mm | 3,2 | Esa banda de plástico es ancha, más de un centímetro |
| Madera de densidad media baja (500 kg/m³) | 2 | Sección generosa; revisa el barniz exterior, sobre todo en el travesaño inferior |
| Madera de densidad media alta (700 kg/m³) | 2,2 | Más pesada y estable, típica de rehabilitaciones cuidadas |
| PVC de dos cámaras | 2,2 | Perfil blanco ancho; en el canto de la hoja se ven los tabiques internos |
| PVC de tres cámaras | 1,8 | Igual, con un tabique más |
Fuente de las dos primeras columnas: Catálogo de Elementos Constructivos del CTE, apartado 3.16 «Marcos», columna de transmitancia en vertical. La tercera columna es una guía de campo, no un dato del catálogo.
La lectura es incómoda: «ventanas de aluminio» a secas, sin rotura de puente térmico, es un marco de 5,7 W/m²K, lo mismo que un vidrio simple de 4 mm. Da igual lo nuevo que parezca. Si el vendedor no sabe si la tiene, abre la hoja y mira el canto: la pieza aislante se ve.
¿Importa el grosor de la cámara del doble acristalamiento?
Muchísimo. «Doble acristalamiento» abarca desde un 4-6-4 corriente, con 3,3 W/m²K, hasta un 4-15-4 con capa de baja emisividad, con 1,4: aísla más del doble. El mismo catálogo publica la transmitancia de cada composición en vertical, con y sin capa bajo emisiva, y ahí se ve qué pesa de verdad.
| Composición del vidrio | U vidrio normal (W/m²K) | U con capa bajo emisiva (ε ≤ 0,03) |
|---|---|---|
| Vidrio sencillo 4 mm | 5,7 | — |
| Vidrio sencillo 6 mm | 5,7 | — |
| Vidrio sencillo 10 mm | 5,6 | — |
| Vidrio sencillo 12 mm | 5,5 | — |
| Doble 4-6-(4 a 10) | 3,3 | 2,4 |
| Doble 4-9-(4 a 10) | 3,0 | 1,9 |
| Doble 4-12-(4 a 10) | 2,8 | 1,6 |
| Doble 4-15-(4 a 10) | 2,7 | 1,4 |
| Doble 4-20-(4 a 10) | 2,7 | 1,4 |
Fuente: Catálogo de Elementos Constructivos del CTE, apartado 3.15.2 «Acristalamientos incoloros», columnas de transmitancia en vertical para vidrios normales y para 1 vidrio normal + 1 vidrio de baja emisividad con ε ≤ 0,03.
Fíjate en dos cosas. Primera: con vidrios normales, pasar de una cámara de 6 mm a una de 12 mejora el aislamiento un 15% (de 3,3 a 2,8), pero añadir la capa bajo emisiva a ese 4-12 lo mejora un 43% (de 2,8 a 1,6). El tratamiento invisible pesa más que los milímetros de aire. Segunda: engordar la cámara por encima de 15 mm ya no aporta nada en la tabla, porque a partir de cierto espesor el aire de la cámara convecta y transporta calor. Si alguien te vende una cámara de 20 mm como argumento, sabe menos que tú.
Y otro dato del catálogo: el vidrio simple aísla casi lo mismo con 4 mm que con 12 (5,7 frente a 5,5). Engordar un vidrio simple no sirve para el frío. Sirve, y bastante, para el ruido, pero eso es otra tabla.
¿Qué transmitancia le exigiría hoy la normativa a esa ventana?
El Documento Básico HE del Código Técnico fija un límite de transmitancia para el hueco completo —marco, vidrio y, en su caso, cajón de persiana— según la zona climática de invierno. Va de 3,2 W/m²K en la zona α a 1,80 en la E. No se lo puedes exigir a un piso antiguo, pero te dice a qué distancia está.
| Zona climática de invierno | U máxima del hueco completo (W/m²K) | Permeabilidad al aire máxima Q100 (m³/h·m²) |
|---|---|---|
| α | 3,2 | ≤ 27 (clase 2) |
| A | 2,7 | ≤ 27 (clase 2) |
| B | 2,3 | ≤ 27 (clase 2) |
| C | 2,1 | ≤ 9 (clase 3) |
| D | 1,8 | ≤ 9 (clase 3) |
| E | 1,80 | ≤ 9 (clase 3) |
Fuente: DB-HE del CTE, versión de 14 de junio de 2022, tablas 3.1.1.a-HE1 y 3.1.3.a-HE1. Las clases 2 y 3 son las de la norma UNE-EN 12207:2017, y la permeabilidad se mide con una sobrepresión de 100 Pa.
Tu zona climática sale de la tabla a del Anejo B del propio DB-HE, que la obtiene «en función de su provincia y su altitud respecto al nivel del mar». No es la temperatura media de la ciudad: en esa tabla, la provincia de Alicante recorre las zonas B4, C3 y D3 según la cota, y la de Madrid pasa por C3, D3, D2 y E1.
Ahora haz la cuenta con las tablas de huecos del mismo catálogo, que ya combinan marco y vidrio. Una ventana metálica sin rotura de puente térmico con vidrio simple de 4 mm da un hueco de 5,7 W/m²K: en zona D es más del triple del límite. Una de PVC de tres cámaras con un 4-15-4 bajo emisivo da 1,8 W/m²K, tanto si el marco ocupa el 20% del hueco como si ocupa el 40%. Ese 1,8 cumple con holgura en las zonas α, A, B y C, y se queda justo en el límite de las zonas D y E.
Ese matiz importa, y es donde se cuela el error fácil. La tentación es hacer la media entre el marco y el vidrio y salir con un número más bonito, pero el catálogo tabula 1,8 precisamente porque el borde del vidrio introduce un puente térmico lineal que esa media ignora. Traducido: si compras en Burgos, León o Soria, una ventana de gama alta te deja en el mínimo exigible, no por encima de él.
¿Qué ventanas puedo esperar según el año del edificio?
El año del edificio te dice qué norma tuvo que cumplir el proyecto, y eso acota mucho qué ventana esperar. Las dos fechas bisagra en España son el 11 de octubre de 1975, cuando entró en vigor el Decreto 1490/1975, y el 22 de enero de 1980, con la NBE-CT-79.
| Época (por la fecha de la licencia) | Qué exigía la norma estatal | Qué revisar con más atención |
|---|---|---|
| Hasta el 10 de octubre de 1975 | Ninguna exigencia térmica estatal para el edificio | Todo. Si son las ventanas originales, serán de perfil metálico o de madera con vidrio simple. Mira el cajón de persiana: comprueba si lleva aislamiento |
| 11 de octubre de 1975 – 21 de enero de 1980 | Decreto 1490/1975: permeabilidad máxima de la carpintería (50 m³/h·m² en las zonas climáticas W y X, 20 en las Y y Z, art. 4) y coeficiente global de transmisión KG del edificio (art. 5). Ambos artículos fueron derogados por el RD 2429/1979 con efecto de 22 de enero de 1980 | La exigencia era de estanqueidad y de conjunto, no de transmitancia por ventana. Prueba el folio en las cuatro esquinas de cada hoja |
| 22 de enero de 1980 – finales de septiembre de 2006 | NBE-CT-79 (RD 2429/1979), hoy derogada por el RD 314/2006. Regulaba el coeficiente Kg del edificio (art. 4) y la permeabilidad al aire de la carpintería de los huecos exteriores (art. 20) | Hay aislamiento en muros y cubierta, pero la carpintería no tenía un límite de transmitancia propio. Comprueba si la ventana es la de obra o una sustitución posterior |
| Finales de septiembre de 2006 – septiembre de 2013 | CTE, DB-HE original (RD 314/2006, BOE de 28 de marzo de 2006) | Ya hay límite de transmitancia del hueco. Pide el certificado energético y compáralo con lo que ves |
| Septiembre de 2013 – diciembre de 2019 | DB-HE actualizado por la Orden FOM/1635/2013 (BOE de 12 de septiembre de 2013) | Exigencias más estrictas. Mira si la ficha del certificado cuadra con la ventana que tienes delante |
| Desde diciembre de 2019 | DB-HE vigente (RD 732/2019, BOE de 27 de diciembre de 2019), modificado por el RD 450/2022 (BOE de 15 de junio de 2022), con corrección de errores en el BOE de 2 de febrero de 2023 | Son los límites de la tabla anterior. Aquí sí puedes exigir que el hueco los cumpla |
Fuente: textos de las disposiciones citadas en el BOE, y portada del DB-HE del CTE (versión de 14 de junio de 2022), que lista las normas que lo han modificado.
Dos precisiones sobre esa tabla, porque son las que fallan. La primera: lo que manda es la fecha de la licencia, no la de terminación. La NBE-CT-79 excluyó «los edificios en construcción o con las licencias de construcción concedidas» a su entrada en vigor, y el CTE de 2006, la actualización de 2013 y la de 2019 repiten esa misma regla para las obras con licencia ya solicitada. Un edificio terminado en 1982 con licencia de 1979 no tuvo que cumplir la NBE-CT-79. La fecha del Catastro es una pista, no una prueba.
La segunda: el CTE entró en vigor el 29 de marzo de 2006, pero su disposición transitoria segunda permitió seguir aplicando la NBE-CT-79 durante seis meses más. Por eso la frontera real de esa fila no es marzo, sino finales de septiembre de 2006.
Y esto no afecta a un puñado de pisos raros. Según el Censo de Población y Viviendas 2021 del INE, de las 26.623.708 viviendas familiares convencionales contabilizadas en España, 13.043.477 están en edificios construidos hasta 1980, sumando todos los tramos anteriores. Son el 49% del parque, levantado con exigencias térmicas mínimas o con ninguna.
¿Qué significa el vaho entre los dos cristales?
Que el doble acristalamiento está muerto. Si ves niebla, gotas o un cerco blanquecino dentro de la cámara, entre los dos vidrios, el sellado perimetral ha fallado y la unidad ha perdido la estanqueidad. No se limpia, no se seca y no se repara: se sustituye el vidrio entero, no la ventana.
Se ve mejor a contraluz. Revisa todas las hojas de la casa, no solo la que te ha llamado la atención: si se instalaron a la vez, comparten partida y edad.
Distinto es el vaho en la cara interior del cristal, la que tocas: ahí la superficie está por debajo del punto de rocío. El documento de apoyo DA DB-HE/2 del CTE toma como condiciones interiores de referencia 20 °C para el mes de enero y, en los espacios de edificios de uso residencial, una humedad relativa del 55%. Con esos dos valores el punto de rocío sale en torno a 10,7 °C: cualquier superficie más fría condensa. Un vidrio simple en una noche de enero está muy por debajo. Un marco metálico sin rotura de puente térmico, también, y por eso gotea.
Si además hay manchas oscuras en el yeso alrededor del marco o en la esquina superior del hueco, ya no estás mirando una ventana sino un puente térmico con moho. Ese es otro problema, y se aborda en cómo detectar humedades en un piso antes de comprarlo.
¿Cómo detecto las corrientes de aire sin aparatos?
Con una vela. No es una ocurrencia casera: el IDAE lo recomienda en su Guía Práctica de la Energía, con esas palabras, sujetándola junto a ventanas y puertas en un día de mucho viento. Si la llama oscila, ahí está la infiltración. Y hay tres alternativas para no sacar una vela delante del vendedor.
La recomendación literal de la guía es esta: «Detecte las corrientes de aire con algo tan sencillo como una vela encendida». Estas tres valen igual y no requieren fuego:
- El folio. Cierra la ventana atrapando una hoja de papel y tira. Si sale sin resistencia, la goma no comprime. Repítelo en cuatro puntos de cada hoja: arriba, abajo y los dos laterales. Si una esquina agarra y la contraria no, la hoja está descuadrada.
- El dorso de la mano. Pásalo despacio, a un par de centímetros, por todo el perímetro de la ventana cerrada: la piel del dorso nota diferencias de temperatura que la palma se pierde. Insiste en el encuentro inferior y en el cajón de persiana.
- La goma. Abre la hoja y pasa el dedo por la junta. Si está dura, cuarteada, aplastada de forma permanente o falta un tramo, no sella. Cambiar la goma es barato. Cambiar la ventana, no.
El CTE mide esa estanqueidad con la norma UNE-EN 12207:2017 y exige, según la zona climática, clase 2 (permeabilidad ≤ 27 m³/h·m²) o clase 3 (≤ 9 m³/h·m²), medidas con 100 Pa de sobrepresión. La clase de permeabilidad figura en la ficha técnica del fabricante. Pídesela al vendedor si dice que las cambió hace poco: que la conserve ya es buena señal.
¿Por qué una ventana de doble cristal puede no quitar el ruido?
Porque el ruido depende de dos cosas que no son el número de cristales: que los dos vidrios tengan grosores distintos y que la apertura sea batiente y no corredera. Según el Catálogo de Elementos Constructivos, un doble simétrico en corredera da 25 dBA y un vidrio simple de 6 mm en oscilobatiente, 28.
No es una opinión. El catálogo publica el índice RA,tr de cada composición, que es el que mide el aislamiento frente al ruido de tráfico. Estos son los valores, en dBA:
| Composición del vidrio | Ventana deslizante o corredera (RA,tr) | Ventana batiente u oscilobatiente (RA,tr) |
|---|---|---|
| Vidrio sencillo 4 mm | 26 | 26 |
| Vidrio sencillo 6 mm | 27 | 28 |
| Doble simétrico 4-(6…20)-4 | 25 | 27 |
| Doble asimétrico 4-(6…20)-6 | 27 | 30 |
| Doble asimétrico 4-(6…20)-10 | 27 | 31 |
| Doble asimétrico 6-(6…20)-10 | 28 | 32 |
| Laminar 10+10 | 27 | 31 |
Fuente: Catálogo de Elementos Constructivos del CTE, apartado 4.3.2.1 «Ventanas sencillas», columna RA,tr, ventana sin capialzado o con capialzado por el exterior. Los valores de la columna de correderas son válidos para clase de permeabilidad 2 o superior; los de batientes, para clase 3 o superior.
Léelo despacio. Un 4-(6…20)-4 en corredera da 25 dBA. Un vidrio simple de 6 mm en oscilobatiente da 28. El doble acristalamiento del que presume el anuncio aísla tres decibelios menos que un cristal de toda la vida: los dos vidrios iguales resuenan a la misma frecuencia, y la corredera solapa las hojas en vez de comprimirlas contra una junta, que es por lo que el propio catálogo le pide una clase de permeabilidad menos exigente.
Hay una letra pequeña que empeora la cuenta en los salones. Esos valores, advierte el catálogo, son válidos para ventanas de hasta 1,5 × 1,25 m; por encima hay que aplicar una corrección por tamaño: −1 dB entre 2,7 y 3,6 m², −2 dB entre 3,6 y 4,6 m² y −3 dB por encima de 4,6 m². Un ventanal de corredera de más de 4,6 m² con doble acristalamiento simétrico se queda, con esa corrección, en 22 dBA.
¿Y cuánto hace falta? El DB-HR de protección frente al ruido exige que la fachada de un dormitorio o de una sala de estar alcance como mínimo 30 dBA de aislamiento (D2m,nT,Atr) cuando el índice de ruido día (Ld) es de 60 dBA o menos —el valor que se aplica por defecto en suelo de uso residencial cuando no hay dato oficial— y sube hasta 47 dBA en dormitorios con Ld superior a 75. Su tabla 3.4 lo traduce a la ventana: con una parte ciega de 40 dBA, un hueco que ocupe entre el 31% y el 60% de la fachada de la habitación necesita una ventana de al menos 30 dBA de RA,tr solo para llegar al mínimo.
Junta las dos tablas y sale una conclusión seca: ninguna composición en corredera de esa tabla llega a esos 30 dBA. La mejor se queda en 28, y eso antes de aplicar la corrección por tamaño. Si el piso da a una calle con tráfico, eso no se arregla con burletes. Cruza el dato con cómo analizar la zona antes de comprar un piso y vuelve a la misma hora a la que piensas dormir allí.
¿Y el cajón de la persiana?
Es el punto débil del hueco, y el CTE lo cuenta como parte de él. La transmitancia límite se aplica al «conjunto de marco, vidrio y, en su caso, cajón de persiana», y la permeabilidad del hueco también se obtiene teniéndolo en cuenta. Un capialzado sin aislar arruina una ventana buena.
Abre la tapa registrable y mira tres cosas: si hay material aislante pegado a las caras, si la cinta entra por una ranura sin cepillo y si se ve luz de la calle. Si ves luz, tienes un agujero permanente en la envolvente.
El Catálogo de Elementos Constructivos define dos capialzados por su comportamiento acústico: el CP1 alcanza un RA,tr de 25 dBA o más y el CP2 llega a 30 dBA o más. Los requisitos que maneja son perfiles de PVC o de madera de al menos 10 mm de espesor (o metálicos de al menos 10 kg/m² de masa por unidad de superficie), material absorbente acústico de al menos 25 mm de espesor y holgura de paso de la cinta menor de 20 mm. El valor del CP2, además, solo es válido si el perfil de tapa lleva junta de estanqueidad.
¿Puede una ventana nueva provocar moho?
Sí, y el propio CTE explica por qué. El DB-HS3 admite que, con carpinterías de clase 1 de permeabilidad, las juntas de apertura cuentan como aberturas de admisión de aire. Al sustituirlas por unas estancas de clase 2 o 3, esa entrada desaparece; si no repones ventilación, el vapor se queda dentro.
El texto es este: «cuando las carpinterías exteriores sean de clase 1 de permeabilidad al aire según UNE EN 12207:2017 pueden considerarse como aberturas de admisión las juntas de apertura». Dicho de otro modo: en un piso antiguo, las rendijas de las ventanas pueden estar haciendo de sistema de ventilación de la casa. Cuando las cambias, hay que reponer esa entrada con aireadores, que deben colocarse a más de 1,80 m del suelo, o con dispositivos de microventilación.
Los caudales mínimos que hay que garantizar, según la tabla 2.1 del DB-HS3, son estos:
| Tipo de vivienda | Dormitorio principal | Resto de dormitorios | Salas de estar y comedores | Mínimo total en locales húmedos |
|---|---|---|---|---|
| 0 o 1 dormitorio | 8 l/s | — | 6 l/s | 12 l/s |
| 2 dormitorios | 8 l/s | 4 l/s | 8 l/s | 24 l/s |
| 3 o más dormitorios | 8 l/s | 4 l/s | 10 l/s | 33 l/s |
Fuente: DB-HS Salubridad del CTE, HS 3 Calidad del aire interior, tabla 2.1 «Caudales mínimos para ventilación de caudal constante en locales habitables».
Traducción para la visita: si el piso tiene ventanas nuevas y estancas, busca los aireadores en la parte alta del marco o en el cajón de persiana. Si no los hay y ves manchas negras en las esquinas de los dormitorios o detrás de los armarios, ya sabes qué pasó. Mete la ventilación en el presupuesto desde el principio, junto al resto de partidas de cuánto cuesta reformar un piso de segunda mano.
¿Qué me dice la letra energética que aparece en el anuncio?
Menos de lo que crees, pero lo suficiente para hacer preguntas incómodas. El Real Decreto 390/2021 obliga a incluir la etiqueta energética en toda oferta, promoción y publicidad de venta o alquiler. Si el anuncio no la lleva, el vendedor incumple antes de que tú entres por la puerta.
Su artículo 15.2 lo dice así: «La etiqueta de eficiencia energética se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o de parte del mismo». Tres cosas que sacar de ese documento:
- La fecha. El artículo 13.1 establece que el certificado «tendrá una validez máxima de diez años, excepto cuando la calificación energética sea G, cuya validez máxima será de cinco años». Uno caducado no vale.
- La ficha de la envolvente. Trae la transmitancia de los huecos que el técnico introdujo. Compárala con lo que has visto. Si no cuadra, alguien estimó por defecto sin subir a mirar.
- Las recomendaciones de mejora. Si el técnico recomienda sustituir carpinterías, tienes por escrito y firmado por un profesional que las ventanas son un problema. Eso es munición en la negociación.
Además, el artículo 17.2 exige que, en la compraventa de un edificio existente, «una copia del certificado de eficiencia energética debidamente registrado y la etiqueta de eficiencia energética se anexará al contrato de compraventa». Que te lo den en la firma es tarde: pídelo en la primera visita.
¿Cuánto me puedo desgravar si cambio las ventanas?
La disposición adicional quincuagésima de la Ley 35/2006 del IRPF mantiene tres deducciones por obras de mejora energética, del 20%, el 40% y el 60%, con requisitos y plazos distintos. Cambiar las ventanas puede encajar en la primera con relativa facilidad, y en la segunda si va acompañada de otras medidas.
| Deducción | Qué hay que demostrar | Base máxima | Plazo |
|---|---|---|---|
| 20% | Reducir al menos un 7% la suma de los indicadores de demanda de calefacción y refrigeración | 5.000 € anuales | Obras hasta el 31-12-2026; el certificado posterior, expedido antes del 1-1-2027 |
| 40% | Reducir al menos un 30% el indicador de consumo de energía primaria no renovable, o alcanzar clase energética A o B | 7.500 € anuales | Obras hasta el 31-12-2026; el certificado posterior, expedido antes del 1-1-2027 |
| 60% | Rehabilitación energética del edificio completo, con esa misma reducción del 30% o clase A o B | 5.000 € anuales, con base acumulada máxima de 15.000 € | Obras hasta el 31-12-2027; el certificado, expedido antes del 1-1-2028 |
Fuente: Ley 35/2006 del IRPF, texto consolidado en el BOE, disposición adicional quincuagésima, apartados 1, 2, 3 y 4.
Tres condiciones que arruinan la deducción si te enteras tarde. La primera: necesitas un certificado energético anterior al inicio de las obras y otro posterior, porque la ley compara los dos. Si cambias las ventanas y luego pides el certificado, no hay con qué comparar y no hay deducción.
La segunda: la base son las cantidades pagadas «mediante tarjeta de crédito o débito, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en cuentas en entidades de crédito», descontando lo que esté subvencionado. En efectivo no se deduce nada.
La tercera, la que se le escapa a quien acaba de comprar: las deducciones del 20% y del 40% son para la vivienda habitual, o para otra de tu titularidad que tengas arrendada o en expectativa de alquiler. Un piso vacío que no vas a habitar ni a alquilar no entra.
Si la obra la hace la comunidad en toda la fachada, ese 60% entra en juego, y también entran las derramas: revisa las actas antes de firmar, como se explica en nota simple, cargas, ITE y derramas antes de comprar un piso. Y ojo, hoy no existe un plazo estatal único para el informe de evaluación del edificio: la sentencia del Tribunal Constitucional 143/2017 anuló los apartados 2 a 6 del artículo 29 del Real Decreto Legislativo 7/2015 y también su disposición transitoria segunda, que era la que fijaba el calendario. Solo sigue vigente el artículo 29.1, así que la antigüedad y la periodicidad las decide tu comunidad autónoma o tu ayuntamiento.
¿Cuándo hay que llamar a un técnico?
Todo lo anterior lo haces tú en una visita. Hay cuatro situaciones en las que conviene parar y pedir que suba un técnico competente —arquitecto o arquitecto técnico— antes de firmar, porque dejan de ser cuestión de confort y pasan a ser de seguridad o de dinero grande.
- Grietas alrededor del hueco. Si el marco está descuadrado y hay fisuras en diagonal desde las esquinas, el problema puede no ser la ventana sino el edificio. Eso lo valora un arquitecto o un aparejador; el diagnóstico no es tuyo.
- Antepechos y barandillas bajos. El DB-SUA del CTE exige barrera de protección en huecos y ventanas con más de 55 cm de desnivel, y esa barrera debe medir como mínimo 0,90 m de altura cuando la diferencia de cota no supera los 6 m, y 1,10 m en el resto de los casos. Los ventanales a ras de suelo de edificios antiguos pueden quedar por debajo. Con niños en casa, no es negociable.
- Sustitución en fachada protegida o en elemento común. En edificios catalogados, o donde la fachada sea elemento común, cambiar carpinterías puede requerir licencia y acuerdo de la comunidad. Consúltalo antes de presupuestar.
- Sospecha de amianto en el entorno del hueco. Pueden aparecer placas de fibrocemento en antepechos y capialzados de edificios antiguos. La prohibición del amianto en España llegó con la Orden de 7 de diciembre de 2001 (BOE de 14 de diciembre), que entró en vigor a los seis meses de publicarse —el 14 de junio de 2002— y que además dejó comercializar seis meses más el material ya fabricado. Si sospechas, no se manipula: lo retira una empresa inscrita en el registro correspondiente.
¿Qué le pregunto al vendedor antes de irme?
Tres preguntas que cuestan treinta segundos y ahorran meses: si las ventanas son las originales, si la comunidad tiene prevista alguna actuación en fachada y si te pasa el certificado energético completo. Hazlas antes de salir por la puerta, mientras el vendedor sigue en modo amable y no en modo negociación.
- ¿Son las ventanas originales o se cambiaron? Si se cambiaron, en qué año y si conserva factura y ficha técnica: ahí salen material, composición del vidrio y clase de permeabilidad. Y si se cambiaron todas o solo algunas: comprueba la cocina y el baño.
- ¿La comunidad tiene prevista alguna actuación en fachada o carpinterías? Es la diferencia entre una derrama que pagas tú y una ya aprobada.
- ¿Me pasas el certificado energético completo? El PDF entero, no la letra suelta.
Las ventanas son una capa de una visita bien hecha. Para el recorrido completo, empieza por qué revisar antes de comprar un piso de segunda mano.
Pancho no sube a mirar tus ventanas, pero en su revisión guiada del inmueble te pregunta estancia por estancia, te pide la foto del canto del vidrio y del cajón de persiana, y convierte lo que ves en un informe ordenado por prioridad. Es el paso previo al técnico, no su sustituto.