Cómo revisar la fontanería de un piso antes de comprarlo: tuberías, presión y desagües

Abre a la vez el grifo de la cocina, la ducha y el lavabo: si el caudal se desploma, la instalación está estrangulada por cal u óxido. Mira el tubo bajo el fregadero y acércale un imán. Y comprueba el año del edificio: la norma española de 1975 todavía daba diámetros de tubería de plomo, y el 49% de las viviendas familiares convencionales es anterior a 1981.

La fontanería no sale en las fotos del anuncio ni en la nota simple, pero es de lo poco que puedes probar tú mismo con las manos, una botella y la linterna del móvil.

¿Qué material de tubería tiene un piso según su año de construcción?

El año del edificio es la primera pista, no la respuesta. Las «Normas Básicas para las instalaciones interiores de suministro de agua» de 1975 admitían como tuberías de paredes lisas «las construidas de plomo, cobre, aluminio o materias plásticas», y como rugosas «las construidas de hierro galvanizado».

Según el Censo de Población y Viviendas 2021 del INE, de las 26.623.708 viviendas familiares convencionales de España, 13.043.477 se construyeron antes de 1981 —suma de los tramos que publica el INE—: el 49%. Solo entre 1961 y 1980 se levantaron 7.938.844, tres de cada diez del parque actual.

Aquella norma de 1975 no se limitaba a admitir el plomo: le daba tabla propia. «En caso de utilizarse plomo, los diámetros exteriores mínimos, en función de los correspondientes diámetros interiores, serán los siguientes», dice antes de listarlos. Esa Orden está derogada desde 2006 por el Código Técnico de la Edificación, pero es la norma bajo la que se construyeron los edificios levantados entre 1976 y 2006.

El cobre, en cambio, no fecha nada. Ya estaba admitido en 1975, en esa misma lista de paredes lisas. Lo que llegó en 1980 fue su dimensionado: el BOE del 7 de marzo publicó una Resolución de la Dirección General de la Energía que completaba la norma «en relación con el dimensionamiento de las instalaciones interiores para tubos de cobre», porque el texto de 1975 clasificaba las tuberías «según la rugosidad de sus paredes», no por material. Ver cobre no data la instalación. Lo que data es el edificio, y eso se consulta gratis en la Sede Electrónica del Catastro, con «Buscador de inmuebles y visor cartográfico».

Material	Qué dice la norma española	Cómo lo reconoces	Síntomas	Qué implica cambiarlo
Plomo	Admitido y con tabla propia de diámetros en la Orden de 1975. Su instalación queda prohibida con el RD 3/2023	Gris mate, se raya con una moneda, uniones abultadas con soldadura en forma de cebolla. El imán no se pega	Ninguno: el agua sale bien	Sustitución del tramo. Prohibido instalarlo; obligatorio retirarlo en obra de reparación
Hierro galvanizado	Admitido por la Orden de 1975: «Tuberías de paredes rugosas son las construidas de hierro galvanizado»	Gris acerado, roscas cónicas, óxido naranja en los codos. El imán se pega	Agua marrón tras días cerrado, caudal que cae al abrir dos grifos	Rozas en baño y cocina, alicatado nuevo y días sin agua
Cobre	Admitido ya en 1975 entre las tuberías de paredes lisas; tablas de dimensionado propias desde 1980	Cobrizo o verdoso oscuro, soldaduras lisas. El imán no se pega	Picaduras con aguas ácidas, verdín en las soldaduras	Reparación puntual; entero solo si las picaduras se repiten
Multicapa (PE-X / aluminio / PE-X)	No figura en la Orden de 1975; material de reforma y obra nueva posteriores	Tubo blanco o gris rígido, accesorios de latón prensados	Fugas en el accesorio si se prensó mal	Reparación puntual en el accesorio
PEX / polietileno reticulado	Tampoco figura en la Orden de 1975; se monta con distribución por colector	Tubo flexible de color, que puede ir dentro de una vaina corrugada	Fugas en el racor del colector si se montó mal	Cambio de tubo tirando de la vaina, sin obra

Fuente de la columna normativa: Orden de 9 de diciembre de 1975 (BOE de 13 de enero de 1976), derogada por el Real Decreto 314/2006; Resolución de 14 de febrero de 1980; Real Decreto 3/2023. Las columnas de reconocimiento, síntomas y sustitución son descripción práctica, no dato estadístico.

La tabla es orientativa: dice qué admitía la norma, no qué hay dentro de tu pared. En un piso reformado por partes puedes encontrar tres materiales a la vez, y ese es el peor escenario.

¿Qué dice la normativa española sobre el plomo en el agua del grifo?

Que instalarlo está prohibido y que el límite en el grifo va a bajar. El Real Decreto 3/2023, artículo 45, es tajante: «queda prohibida su instalación». Y la prohibición «incluye a las tuberías que contengan plomo y al resto de productos con componentes o aleaciones de plomo en contacto con agua».

Ese matiz importa: no solo cae el tubo, también las soldaduras de estaño-plomo y los latones de grifos y llaves viejas. Una instalación de cobre antigua puede seguir aportando plomo por sus uniones.

El valor paramétrico del anexo I es de 5,0 µg/L, pero con calendario. Su nota 10 dice, literalmente: «En grifo de las instalaciones interiores, hasta el 2 de enero de 2035, el valor paramétrico será 10 µg/L».

La disposición adicional duodécima añade dos cosas. En edificios públicos, comerciales o pisos en alquiler, sus titulares «deberán sustituir las tuberías instaladas que contengan plomo […] siempre antes del 2 de enero de 2030 cuando sea económica y técnicamente factible». Y para cualquier vivienda: «se realizará la sustitución de dichos elementos en cualquier instalación existente en caso de obras de reparación o reconstrucción». Si compras un piso con plomo y lo reformas, el plomo sale sí o sí: métetelo en el presupuesto de la reforma desde el primer día.

Norma	Situación hoy	Qué establece sobre el plomo
Orden de 9 de diciembre de 1975, Normas Básicas (BOE de 13/01/1976)	Derogada por el Real Decreto 314/2006 (Código Técnico), disposición derogatoria única, apdo. 1.h)	El plomo figura entre los materiales admitidos: «Tuberías de paredes lisas son las construidas de plomo, cobre, aluminio o materias plásticas», con tabla propia de diámetros
Real Decreto 140/2003, anexo I, parámetro 24	Derogado expresamente por el Real Decreto 3/2023. Sirve solo como calendario histórico	Valor paramétrico: 50 µg/l hasta 31/12/2003, 25 µg/l de 2004 a 2013 y 10 µg/l desde 01/01/2014
Real Decreto 3/2023, artículo 45	En vigor	Prohibida su instalación, incluidos productos con componentes o aleaciones de plomo en contacto con agua
Real Decreto 3/2023, DA 12.ª	En vigor. Plazo: antes del 2 de enero de 2030; y de inmediato, si hay obra	Sustitución obligatoria en edificios públicos, comerciales y pisos en alquiler; y en cualquier instalación existente si hay obras de reparación o reconstrucción
Real Decreto 3/2023, anexo I, nota 10	En vigor. Hasta el 2 de enero de 2035	En grifo, el valor paramétrico será 10 µg/L; después, 5,0 µg/L

Fuente: textos consolidados del BOE de cada norma. La disposición derogatoria única del RD 3/2023 deroga «en particular el Real Decreto 140/2003, de 7 de febrero, por el que se establecen los criterios sanitarios de la calidad del agua de consumo».

¿Cómo se identifica una tubería de plomo sin abrir la pared?

Con tres gestos: mirar, rascar y acercar un imán. El plomo es gris mate sin brillo, blando, se marca con el canto de una moneda, y sus uniones son gruesas y redondeadas porque se soldaban a mano. El imán no se le pega; al hierro galvanizado sí; al cobre y al plástico, tampoco.

Dónde mirar, por orden: bajo el fregadero, donde el tubo entra a la llave de escuadra; en el armario del contador; detrás del inodoro, donde el tubo sube del suelo; y en el cuarto de contadores del edificio. En pisos antiguos el montante puede ir empotrado y asomar solo un tramo corto junto a la llave.

Si no ves un solo tramo, no lo adivines. El propio Real Decreto 3/2023 explica cómo se toma la muestra que importa: «Las muestras respecto a determinados parámetros químicos (en particular, cobre, plomo y níquel) se tomarán de un solo grifo del usuario sin descarga previa, deberá realizarse un muestreo aleatorio diurno de un volumen de un litro». Sin descarga previa significa que no vale dejar correr el agua antes: la que lleva horas parada en el tubo es la que dice la verdad.

Para separar lo que trae la red de lo que aporta la vivienda está el SINAC del Ministerio de Sanidad, que «es un sistema de información sanitario que recoge datos sobre las características de los abastecimientos y la calidad del agua de consumo humano», de acceso público. Si el agua llega bien al municipio y sale mal del grifo, el problema está dentro de casa.

¿Cómo se prueba la presión y el caudal en una visita de veinte minutos?

Con una botella y un reloj. El Documento Básico HS 4 del Código Técnico de la Edificación fija que la presión mínima debe ser «100 kPa para grifos comunes» y «150 kPa para fluxores y calentadores», y que «la presión en cualquier punto de consumo no debe superar 500 kPa». Son 1 bar y 5 bar.

El mismo documento fija el caudal mínimo de cada aparato. Como viene en decímetros cúbicos por segundo, aquí está traducido a litros por minuto y al tiempo máximo que debería tardar una botella de litro y medio en llenarse con el grifo de agua fría abierto del todo.

Aparato	Caudal mínimo de agua fría (CTE DB-HS 4, tabla 2.1)	Equivalente	Botella de 1,5 L: tiempo máximo (cálculo propio)
Lavabo	0,10 dm³/s	6 l/min	15 segundos
Ducha	0,20 dm³/s	12 l/min	7,5 segundos
Bañera de 1,40 m o más	0,30 dm³/s	18 l/min	5 segundos
Fregadero doméstico	0,20 dm³/s	12 l/min	7,5 segundos
Lavadora doméstica	0,20 dm³/s	12 l/min	7,5 segundos
Inodoro con cisterna	0,10 dm³/s	6 l/min	15 segundos

Fuente de la columna de caudales: CTE DB-HS 4, tabla 2.1 «Caudal instantáneo mínimo para cada tipo de aparato». Las dos últimas columnas son conversión aritmética de ese dato (1 dm³/s = 60 l/min; 1,5 L dividido entre el caudal), no una medición.

La prueba que delata una instalación estrangulada es la simultánea. Abre el fregadero al máximo, vete al baño, abre la ducha y después el lavabo, y vuelve a mirar el fregadero. Si el chorro de la cocina se ha vuelto un hilo, el diámetro útil del tubo ya no da para dos servicios a la vez. En hierro galvanizado viejo eso es óxido interno, y el óxido interno no se quita con un producto: se cambia el tubo.

Dos comprobaciones más, de treinta segundos. Cierra un monomando de golpe: un golpe seco dentro de la pared es golpe de ariete, y las uniones lo pagan cada día. Y abre el agua fría de un baño sin usar: si sale marrón unos segundos y luego aclara, es óxido desprendido del interior del tubo.

¿Qué hay que mirar debajo del fregadero y de los lavabos?

El mueble bajo el fregadero es el registro histórico de todas las fugas del piso. Ábrelo, saca lo que haya dentro y enfoca con la linterna del móvil al fondo y a las esquinas. Lo que buscas no es agua: es el rastro seco que dejó el agua cuando no había nadie mirando.

• El cerco. Una línea oscura en el fondo, alrededor del sifón. Presiona el aglomerado con el pulgar: si cede como un corcho o el canto de melamina se ha levantado, ahí no se derramó un vaso de agua: estuvo mojado mucho tiempo.
• Óxido en las llaves de escuadra. Costra blanca de cal seca o corrosión verde en la tuerca significa que han goteado.
• Los latiguillos flexibles. El trenzado de acero se abre con los años. Hilos sueltos u óxido en el trenzado: ese latiguillo revienta a medio plazo, y revienta a presión.
• Las llaves de paso. Gíralas con suavidad. Una llave vieja y agarrotada puede partirse al abrirla, y quieres saberlo antes de comprar.

Después mira hacia arriba: el techo del baño y el de la cocina, justo bajo el baño y la cocina del vecino. Una mancha con borde marrón definido y aureola clara es agua que vino de fuera. Y desconfía de una sola pared recién pintada en un piso que por lo demás no lo está: la pintura tapa la mancha, no arregla la fuga. Si aparece alguna de estas señales, toca averiguar de dónde sale la humedad, porque el origen no tiene por qué estar donde se ve la mancha.

Y una prueba de un minuto: cierra todos los grifos, comprueba que ningún electrodoméstico esté cargando agua y mira el contador. Si la rueda sigue girando, hay una fuga en la instalación interior.

¿Por qué huelen los desagües y cuándo es grave?

Porque el sifón se ha quedado sin agua o porque la bajante no respira. El CTE DB-HS 5 exige que «la altura mínima de cierre hidráulico debe ser 50 mm, para usos continuos y 70 mm para usos discontinuos», con un máximo de 100 mm. Ese tapón de cinco centímetros es lo único que separa la cocina del alcantarillado.

Un piso que lleva meses vacío tiene los sifones evaporados y huele; se arregla con un cubo de agua en cada desagüe. El borboteo no: si al tirar de la cisterna oyes glugluteo en el lavabo o en la ducha, el aire entra por donde no debe porque la bajante no ventila. La norma da por suficiente la ventilación primaria «en edificios con menos de 7 plantas, o con menos de 11 si la bajante está sobredimensionada, y los ramales de desagües tienen menos de 5 m». Por encima hace falta ventilación secundaria, y en edificios antiguos rehabilitados conviene comprobar que existe.

Otra pieza que puedes encontrar en pisos antiguos es el bote sifónico: una caja bajo el suelo del baño donde desaguan lavabo, bidé y ducha a la vez. Acumula grasa y pelo, y al saturarse el agua sube por el plato de ducha. El CTE actual es explícito: «el desagüe de fregaderos, lavaderos y aparatos de bombeo (lavadoras y lavavajillas) debe hacerse con sifón individual». Si la lavadora desagua al bote sifónico, tienes un atasco esperando fecha.

Prueba de carga, no de chorrito: llena el lavabo hasta el rebosadero y suelta el tapón de golpe. Un desagüe sano se traga esa carga sin remolino ni retroceso.

Lo que ves u oyes	Causa posible	Gravedad	A quién suele corresponder según el CTE y el art. 396 CC
Olor a alcantarilla en un piso vacío	Sifón evaporado	Nula	Tuya. Un cubo de agua
Olor con el piso habitado	Sifón mal montado, tapa del bote sin sellar o lavadora sin sifón	Baja	Tuya
Desagüe lento en un aparato · en varios del mismo baño	Atasco de grasa o pelo · bote sifónico saturado o ramal con poca pendiente	Baja · media, puede pedir obra	Tuya
Borboteo al tirar de la cisterna	Ventilación de la bajante insuficiente u obstruida	Media-alta	De la comunidad, si es la bajante
El agua sube por el plato de ducha o el sumidero	Bajante o colector atascado aguas abajo	Alta	De la comunidad
Mancha en el techo bajo el baño del vecino	Fuga del vecino o de la bajante	Alta	Del vecino o de la comunidad

Tabla de orientación diagnóstica elaborada a partir del CTE DB-HS 5 y del artículo 396 del Código Civil, no de una estadística de incidencias. La titularidad exacta de cada elemento depende del título constitutivo y de los estatutos de la comunidad.

Como referencia, el DB-HS 5 fija en uso privado un mínimo de sifón y derivación individual de 32 mm para el lavabo; 40 mm para ducha, bañera, fregadero de cocina, lavadora y lavavajillas; y 100 mm para el inodoro con cisterna. Si alguien colgó la lavadora de un desagüe de 32 mm, ya sabes por qué atasca.

¿Qué pasa si el piso mezcla cobre y hierro galvanizado?

Que la instalación se está perforando sola por corrosión galvánica. Es un hallazgo caro y poco visible: puede darse en un piso antiguo con el baño reformado hace años, donde se cambió lo visible y el montante viejo siguió dentro de la pared.

El CTE DB-HS 4 lo prohíbe con nombre y apellidos: «las tuberías de cobre no se colocarán antes de las conducciones de acero galvanizado, según el sentido de circulación del agua, para evitar la aparición de fenómenos de corrosión por la formación de pares galvánicos y arrastre de iones Cu+ hacía las conducciones de acero galvanizado, que aceleren el proceso de perforación».

El orden manda: «Se autoriza sin embargo, el acoplamiento de cobre después de acero galvanizado, montando una válvula de retención entre ambas tuberías», y solo «excepcionalmente, por requisitos insalvables de la instalación, se admitirá el uso de manguitos antielectrolíticos, de material plástico, en la unión del cobre y el acero galvanizado». Un empalme directo, sin manguito ni válvula y en el sentido equivocado, es una fecha de caducidad dentro de la pared.

Qué preguntar al vendedor, literalmente: en qué año se cambió la fontanería, hasta dónde llegó el cambio, si se sustituyó el montante desde la llave de paso o solo los tramos vistos del baño, y si conserva la factura. Una reforma parcial sin factura es una reforma que nadie te va a poder explicar.

¿Cómo se revisa el agua caliente: termo, calentador o caldera?

Abriendo el grifo de caliente y mirando la placa del aparato. Cuenta los segundos hasta que sale caliente de verdad, comprueba que la temperatura no oscile mientras corre y busca la placa de características: fabricante, modelo y año. Un aparato viejo es una partida más de la compra.

Sobre temperatura hay un detalle que sorprende. El CTE DB-HS 4 pide que la del agua caliente sanitaria en los puntos de consumo esté «comprendida entre 50ºC y 65ºC excepto en las instalaciones ubicadas en edificios dedicados a uso exclusivo de vivienda siempre que estas no afecten al ambiente exterior de dichos edificios». Y el Real Decreto 487/2022, de legionelosis, excluye en su artículo 3 «las instalaciones ubicadas en edificios dedicados al uso exclusivo de vivienda, siempre y cuando no afecten al ambiente exterior de estos edificios». En tu piso nadie va a controlar el agua caliente: es asunto tuyo.

Si el aparato es de gas hay un papel que puedes pedir. La ITC-ICG 07 del Real Decreto 919/2006 establece que «cada cinco años […] las empresas instaladoras de gas habilitadas o los distribuidores de gases combustibles por canalización deberán efectuar una inspección de las instalaciones receptoras de los usuarios», y que hasta 70 kW «la inspección comprenderá desde la llave de usuario hasta los aparatos de gas, incluidos estos».

Pide ese certificado y mira la fecha. Si tiene más de cinco años, o si el vendedor no sabe de qué le hablas, cuenta con inspección y con anomalías que corregir: si quedan anomalías principales sin subsanar, se puede precintar el suministro. Y el gas no es materia de bricolaje: quien toca esa instalación es una empresa instaladora habilitada, no tú ni el manitas del portal.

¿Qué parte de la fontanería es de la comunidad y no tuya?

La frontera está en la entrada al espacio privativo. El artículo 396 del Código Civil enumera entre los elementos comunes «las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad […] todas ellas hasta la entrada al espacio privativo». De tu llave de paso hacia dentro, es tuyo.

Montantes, bajantes, colectores enterrados, grupo de presión y depósitos quedan, por tanto, del lado común. El Real Decreto 3/2023 traza la otra frontera, la que te separa de la compañía: la instalación interior es el «conjunto de tuberías, conexiones, depósitos, accesorios y aparatos, situados tras la acometida y cuya responsabilidad es del titular o propietario de la instalación y no del operador de la red de distribución».

Las bajantes son una partida cara, porque no se cambian piso a piso sino en toda la columna. Cruza lo visto con la nota simple, la ITE y las derramas aprobadas. El artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal lo dice para las mejoras: «Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras». Traducido: obra aprobada antes de que compres y cobrada después, la pagas tú.

Ojo con las bajantes de fibrocemento: grises, de pared gruesa, con juntas abocardadas. Pueden contener amianto, prohibido en España por la Orden de 7 de diciembre de 2001, que entró «en vigor a los seis meses de su publicación» —el 14 de junio de 2002—, aunque el uso de lo que ya estaba instalado antes de esa fecha «seguirá estando permitido hasta su eliminación o el fin de su vida útil». Lo que importa es quién puede tocarlo: el Real Decreto 396/2006 obliga a que «antes del comienzo de cada trabajo con riesgo de exposición al amianto […] el empresario deberá elaborar un plan de trabajo», que «se presentará para su aprobación ante la autoridad laboral», y a inscribirse en el Registro de empresas con riesgo por amianto (RERA). Eso no se corta con una radial ni lo toca cualquiera.

¿Cuándo hay que llamar a un profesional antes de firmar?

Cuando el hallazgo cambia el precio o la seguridad, no cuando te da mala espina. Tu revisión sirve para decidir si merece la pena pagar una segunda opinión técnica, nunca para sustituirla. Estos seis casos justifican la llamada antes de dar la señal, no después.

1. Sospecha de plomo en tramos vistos o en la acometida: un análisis en grifo sale más barato que descubrirlo viviendo allí.
2. Caudal que se hunde al abrir dos grifos en un edificio antiguo: pide presupuesto de sustitución a una empresa instaladora antes de negociar.
3. Empalme de cobre a galvanizado visible: que un fontanero determine hasta dónde llega cada material.
4. Mancha activa en techo o medianera que el vendedor no sabe explicar: puede ser bajante comunitaria y hay que abrir el registro.
5. Grietas o forjado tocado cerca de una zona húmeda: eso lo valora un arquitecto o un arquitecto técnico colegiado, porque una fuga larga bajo un baño puede haber corroído armaduras. No lo decidas tú por una foto.
6. Gas sin certificado en vigor, o fibrocemento que haya que tocar: empresa instaladora de gas habilitada en el primer caso; empresa inscrita en el RERA y plan de trabajo aprobado por la autoridad laboral en el segundo. Sin excepciones.

AskPancho es el paso previo a todo esto, nunca el sustituto: sirve para que llegues sabiendo qué mirar y salgas con los hallazgos ordenados, y la llamada al técnico sea concreta en vez de un «venga a ver el piso, que no sé qué pasa».

¿Qué te llevas de la visita?

Una lista corta y unas fotos. No hace falta memorizarse la normativa: hace falta salir del piso con datos contrastables y con imágenes que un fontanero pueda mirar sin moverse de su taller. Esta es la secuencia, en el orden en que conviene hacerla.

1. Año de construcción del edificio, consultado en el Catastro antes de ir.
2. Foto del tubo bajo el fregadero y del armario del contador. Imán en el bolsillo.
3. Prueba de simultaneidad: fregadero, ducha y lavabo abiertos a la vez.
4. Botella de 1,5 L bajo el grifo de la cocina y bajo la ducha, cronometrando.
5. Monomando cerrado de golpe, escuchando si hay golpe de ariete, y grifo de un baño sin usar, para ver si el agua sale marrón.
6. Mueble del fregadero vaciado y enfocado: cerco, óxido, latiguillos, llaves.
7. Lavabo y bañera llenos y soltados de golpe. Cisterna, dos veces seguidas.
8. Techos de baño y cocina, buscando aureolas bajo el piso del vecino.
9. Contador con todo cerrado, diez minutos, comprobando que no gira.
10. Placa de características del termo, calentador o caldera, fotografiada.
11. Al vendedor: año de la reforma, alcance, factura, certificado de gas.
12. Actas de las últimas juntas y estado de las bajantes del edificio.

Hazlo antes de firmar, porque después el margen es estrecho. El Código Civil obliga al vendedor al saneamiento por defectos ocultos, pero su artículo 1484.1 avisa: «no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista». Y el 1490 remata que las acciones «se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida». Lo que veas en la visita es munición para negociar el precio; lo que descubras después, una discusión con reloj.

Doce puntos que caben en veinte minutos si sabes cuáles son. Y esto es solo una pieza del examen completo: si vas a ver el piso por primera vez, empieza por qué revisar antes de comprar un piso de segunda mano.

Pancho no mete la cabeza bajo tu fregadero. Lo que hace, en la revisión guiada del inmueble, es acompañarte estancia por estancia durante la visita: pregunta lo que toca en cada punto de agua, te dice dónde mirar, recoge tus fotos y devuelve un informe con lo encontrado, lo que hay que confirmar con un técnico y lo que puedes llevar a la negociación.